ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Werningshausen, Thüringen

Das zu bewertende Grundstück befindet sich in Werningshausen, einer ländlichen Gemeinde im Landkreis Sömmerda, rund 20 Autominuten nördlich von Erfurt. Es handelt sich um ein Ein- bis Zweifamilienhaus auf einem mit 320 m² relativ kleinen, fast vollständig bebauten Eckgrundstück Am Oberplan 43 / Mühlgasse. Die unmittelbare Umgebung ist durch historische, landwirtschaftlich geprägte Hofstrukturen und Wohngebäude charakterisiert. Die Nahversorgung ist im Ort stark eingeschränkt, grundlegende Infrastruktureinrichtungen müssen im 2 km entfernten Straußfurt in Anspruch genommen werden. Das Gebäudeensemble besteht aus dem ursprünglichen, um 1900 errichteten Wohnhaus, einem Anbau von 1954 sowie einer Scheune mit integrierter Garage. Die Gesamtwohnfläche von ca. 217 m² verteilt sich auf zwei Wohnungen. Der bauliche Zustand wird von der Sachverständigen als mäßig eingestuft. Die in den 1990er Jahren installierte Haustechnik (darunter eine Ölheizung von 1998) und der Innenausbau sind verschlissen. Zudem ist die leerstehende Wohnung 1 unberäumt und stark vermüllt. Wohnung 2 weist einen unkomfortablen Grundriss mit gefangenen Räumen auf zwei Ebenen auf, die intern nicht direkt miteinander verbunden sind. Rechtliche Risiken im Grundbuch bestehen nicht, da das Objekt frei von wertbeeinflussenden Lasten in Abteilung II übergeben wird. Ein gravierendes physisches Risiko stellt jedoch die Lage nahe dem Fluss Gramme dar. Obwohl das Grundstück knapp außerhalb des offiziellen Überschwemmungsgebietes liegt, ist laut Eigentümerangaben zeitweise mit Wassereinbrüchen im Keller zu rechnen. Die Sachverständige kalkuliert einen massiven Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf von rund 151.900 EUR sowie 6.000 EUR für Entrümpelungsmaßnahmen. Aus Investorensicht ist das Objekt ein klassischer Sanierungsfall mit hohem Risikoprofil. Positiv zu werten ist der Wegfall der Wertgrenzen (5/10 und 7/10), wodurch ein Erwerb weit unter dem festgesetzten Verkehrswert von 95.000 EUR möglich ist. Ohne eine vollständige Kernsanierung, eine energetische Ertüchtigung sowie eine Optimierung der Grundrisse ist eine nachhaltige Bewirtschaftung oder Eigennutzung nicht realisierbar.