ZwangsversteigerungStellplatz/Garage in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Verfahrens ist ein 23/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur 20, Flurstück 25 in Gelsenkirchen-Rotthausen, verbunden mit dem Sondereigentum an der Garage Nr. 1. Die Saarbrücker Straße liegt in einer einfachen bis mittleren Wohnlage mit geschlossener Mehrfamilienhausbebauung. Das Gesamtgrundstück ist 528 m² groß und straßenseitig mit einem Mehrfamilien-Doppelhaus aus dem Jahr 1913 sowie im hinteren Hofbereich mit einer vier Einheiten umfassenden PKW-Reihengaragenanlage aus dem Jahr 1978 bebaut. Die Zufahrt erfolgt über die Hofdurchfahrt des Nachbargrundstücks Saarbrücker Str. 4 und ist grundbuchlich sowie baulastenseitig gesichert. Der bauliche Zustand der Fertigbetongarage ist unterdurchschnittlich. Die Fassade sowie das Stahlschwingtor weisen starke Verwitterungsspuren und Betonabplatzungen auf; zudem ist die Schließanlage herausgebrochen. Anschlüsse für Strom, Wasser oder Beheizung sind nicht vorhanden. Der Sachverständige beziffert den Reparaturaufwand auf rund 500 € am Sondereigentum und schätzt den anteiligen Bedarf am Gemeinschaftseigentum auf 2.000 €. Rechtlich ist die Zuwegung über Flurstück 577 geregelt. Es bestehen keine Baulasten zu Lasten des Bewertungsgrundstücks und kein Denkmalschutz. Die wirtschaftliche Lage der WEG ist ungeklärt, da kein Verwalter benannt werden konnte und Hausgeldabrechnungen nicht vorliegen. Dieser Umstand wurde gutachterlich mit einem pauschalen Risikoabschlag berücksichtigt. Am Stichtag waren Gegenstände in der unverschlossenen Garage gelagert. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 4.800,00 € bewertet (vorläufiger Ertragswert 6.454 € abzüglich 1.700 € besondere objektspezifische Merkmale). Aufgrund des niedrigen Kapitalbedarfs ist das Objekt für lokale Selbstnutzer oder renditeorientierte Kleininvestoren interessant, erfordert jedoch Anfangsinvestitionen in Torschloss, Tor und Fassadenanstrich.