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Interaktives Tool · Bestand

Wie steht Ihr Portfolio aus Zwangsversteigerungen da?

Erfassen Sie Ihre Objekte mit Wert, Restschuld, Rate und Miete – der Rechner zeigt sofort die drei Kennzahlen, mit denen Banken Ihren Bestand lesen: Gesamt-Beleihungsauslauf, Kapitaldienstdeckung und den Zinsbindungs-Zeitstrahl, auf dem Klumpenrisiken sichtbar werden. Die Rechnung, die im Bankgespräch jede Portfoliofinanzierung trägt.

Kennzahlen wie im BankgesprächZins-Klumpenrisiken auf einen BlickOhne Speicherung – alles bleibt im Browser

Ihre Objekte

Beispielrechnung – zum Bearbeiten freischalten
Objekt
Wertansatz €
Restschuld €
Rate €/Monat
Kaltmiete €/Monat
Zinsbindung bis
Objekt
Wertansatz €
Restschuld €
Rate €/Monat
Kaltmiete €/Monat
Zinsbindung bis
Objekt
Wertansatz €
Restschuld €
Rate €/Monat
Kaltmiete €/Monat
Zinsbindung bis
25 %

Die Kaltmiete wird um diesen Anteil gekürzt, bevor sie dem Kapitaldienst gegenübergestellt wird – eine bewusst grobe Pauschale, die Sie an Ihren Bestand anpassen können.

Gesamt-Beleihungsauslauf

49,5 %

niedrig

Restschuld 426.000 € ÷ Werte 860.000 €

Kapitaldienstdeckung

1,42×

robust

Bereinigte Jahresmiete 36.720 € ÷ Kapitaldienst 25.920 €

Rechnerisch freie Werte

434.000 €

Spielraum für Nachbeleihung und Eigenkapitalrotation – vor Abschlägen der Bank.

Zinsbindungs-Zeitstrahl

Wie viel Restschuld steht in welchem Jahr zur Anschlussfinanzierung an? Ballen sich mehrere Objekte im selben Jahr, entsteht ein Zins-Klumpenrisiko.

2029
300.000 €
70,4 %
2031
126.000 €
29,6 %

Beleihungsauslauf je Objekt

ETW Leipzig70,0 %
MFH Chemnitz71,4 %
EFH Umland (abbezahlt)0,0 %

Faustregel-Einordnung, keine Kreditentscheidung: Auslauf bis 60 % gilt als niedrig, bis 80 % als marktüblich belastet; eine Deckung ab 1,3 als robust, unter 1,1 als kritisch. Banken rechnen mit eigenen Bewertungen, Abschlägen und Schwellen. Berechnung vollständig im Browser – Ihre Zahlen werden nicht gespeichert oder übertragen.

Premium-Tool · Verfügbar ab Plus KI

Eigene Objekte statt Beispieldaten

Der Portfolio-Rechner zeigt hier eine feste Beispielrechnung. Mit Plus KI tragen Sie Ihren eigenen Bestand ein — beliebig viele Objekte, frei einstellbarer Bewirtschaftungsabschlag.

  • Beliebig viele eigene Objekte statt fixer Beispieldaten
  • Bewirtschaftungsabschlag frei einstellen
  • Teil der Plus-KI-Toolsammlung: Sicherheitsleistungs-Planer, Top-Auktionen und mehr
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So rechnet der Portfolio-Rechner

1 · Auslauf

Der Gesamt-Beleihungsauslauf stellt die Summe aller Restschulden der Summe Ihrer Wertansätze gegenüber. Er ist Ihr Verhandlungskapital: Je niedriger, desto leichter werden Zukäufe, Pfandfreigaben und Konditionen.

2 · Deckung

Für die Kapitaldienstdeckung wird die Jahreskaltmiete zunächst um einen einstellbaren Pauschalabschlag für Bewirtschaftung, Leerstand und Instandhaltung gekürzt und dann durch den Jahreskapitaldienst geteilt. Werte deutlich über 1 lassen Puffer für schlechte Monate.

3 · Zeitstrahl

Der Zeitstrahl summiert die Restschuld je Zinsbindungs-Endjahr. Ballen sich Anschlusstermine in einem Jahr, hängt Ihr ganzer Bestand am Zinsniveau dieses einen Jahrgangs – der Grund, Laufzeiten bewusst zu mischen.

Was dieser Rechner ist – und was nicht

Der Portfolio-Rechner macht die Struktur Ihres Bestands sichtbar – er ersetzt keine Bankbewertung. Institute rechnen mit eigenen, vorsichtigeren Wertansätzen (Beleihungswert statt Marktwert), eigenen Abschlägen auf Mieten und eigenen Schwellen. Nutzen Sie die Kennzahlen als Vorbereitung und gemeinsame Sprache für das Bankgespräch: Wer seine Zahlen kennt, bevor die Bank sie ausrechnet, verhandelt aus der besseren Position. Die Konzepte dahinter erklärt der Artikel zur Portfoliofinanzierung.

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Dieses Tool dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Anlageberatung. Alle Berechnungen erfolgen ohne Gewähr vollständig in Ihrem Browser; Eingaben werden nicht gespeichert oder übertragen.

Stand: 26. Juli 2026