Interaktives Tool · Bestand
Wie steht Ihr Immobilien-Portfolio da?
Erfassen Sie Ihre Objekte mit Wert, Restschuld, Rate und Miete – der Rechner zeigt sofort die drei Kennzahlen, mit denen Banken Ihren Bestand lesen: Gesamt-Beleihungsauslauf, Kapitaldienstdeckung und den Zinsbindungs-Zeitstrahl, auf dem Klumpenrisiken sichtbar werden. Die Rechnung, die im Bankgespräch jede Portfoliofinanzierung trägt.
Ihre Objekte
Beispieldaten – tragen Sie Ihre eigenen Zahlen einDie Kaltmiete wird um diesen Anteil gekürzt, bevor sie dem Kapitaldienst gegenübergestellt wird – eine bewusst grobe Pauschale, die Sie an Ihren Bestand anpassen können.
Gesamt-Beleihungsauslauf
49,5 %
niedrigRestschuld 426.000 € ÷ Werte 860.000 €
Kapitaldienstdeckung
1,42×
robustBereinigte Jahresmiete 36.720 € ÷ Kapitaldienst 25.920 €
Rechnerisch freie Werte
434.000 €
Spielraum für Nachbeleihung und Eigenkapitalrotation – vor Abschlägen der Bank.
Zinsbindungs-Zeitstrahl
Wie viel Restschuld steht in welchem Jahr zur Anschlussfinanzierung an? Ballen sich mehrere Objekte im selben Jahr, entsteht ein Zins-Klumpenrisiko.
Beleihungsauslauf je Objekt
Faustregel-Einordnung, keine Kreditentscheidung: Auslauf bis 60 % gilt als niedrig, bis 80 % als marktüblich belastet; eine Deckung ab 1,3 als robust, unter 1,1 als kritisch. Banken rechnen mit eigenen Bewertungen, Abschlägen und Schwellen. Berechnung vollständig im Browser – Ihre Zahlen werden nicht gespeichert oder übertragen.
So rechnet der Portfolio-Rechner
1 · Auslauf
Der Gesamt-Beleihungsauslauf stellt die Summe aller Restschulden der Summe Ihrer Wertansätze gegenüber. Er ist Ihr Verhandlungskapital: Je niedriger, desto leichter werden Zukäufe, Pfandfreigaben und Konditionen.
2 · Deckung
Für die Kapitaldienstdeckung wird die Jahreskaltmiete zunächst um einen einstellbaren Pauschalabschlag für Bewirtschaftung, Leerstand und Instandhaltung gekürzt und dann durch den Jahreskapitaldienst geteilt. Werte deutlich über 1 lassen Puffer für schlechte Monate.
3 · Zeitstrahl
Der Zeitstrahl summiert die Restschuld je Zinsbindungs-Endjahr. Ballen sich Anschlusstermine in einem Jahr, hängt Ihr ganzer Bestand am Zinsniveau dieses einen Jahrgangs – der Grund, Laufzeiten bewusst zu mischen.
Was dieser Rechner ist – und was nicht
Der Portfolio-Rechner macht die Struktur Ihres Bestands sichtbar – er ersetzt keine Bankbewertung. Institute rechnen mit eigenen, vorsichtigeren Wertansätzen (Beleihungswert statt Marktwert), eigenen Abschlägen auf Mieten und eigenen Schwellen. Nutzen Sie die Kennzahlen als Vorbereitung und gemeinsame Sprache für das Bankgespräch: Wer seine Zahlen kennt, bevor die Bank sie ausrechnet, verhandelt aus der besseren Position. Die Konzepte dahinter erklärt der Artikel zur Portfoliofinanzierung.
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