Preisabschläge bei Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland

Die empirische Forschung zeigt übereinstimmend, dass Wohnimmobilien in Zwangsversteigerungen häufig unterhalb vergleichbarer Marktpreise, Verkehrswerte oder marktähnlicher Referenzwerte gehandelt werden. Ein pauschaler „Schnäppchenfaktor" lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Die Höhe des Preisabschlags hängt stark von Region, Marktphase, Objektqualität, Marktliquidität, Informationslage und Bieterwettbewerb ab.

Für Deutschland ist die zentrale bundesweite Studie von Just, Heinrich, Maurin und Schreck besonders relevant. Sie untersucht den deutschen Wohnimmobilienmarkt auf Basis von rund 135.000 zwangsversteigerten Immobilien für die Jahre 2008 bis 2011 und findet einen durchschnittlichen Abschlag von etwa 19 % gegenüber vergleichbaren nicht zwangsversteigerten Wohnimmobilien. Die Autoren betonen zugleich, dass regionale Risiken, Arbeitslosigkeit, Liquidität und Lagefaktoren für die Höhe des Discounts eine größere Rolle spielen können als einzelne Objekteigenschaften.

Jüngere regionale Studien zeigen teils höhere Abschläge. Für Berlin dokumentieren Daminger und Wiersma in einer Langzeitstudie für den Zeitraum 1984 bis 2022 auf Basis von 391.420 Transaktionen Abschläge zwischen etwa 20 % und 50 %. Der statische Durchschnitt wird mit rund 39 % angegeben; in jüngeren Jahren liegen die Abschläge eher näher bei 20 % als bei den sehr hohen Werten früherer Marktphasen. Wichtig ist dabei: Die Autoren deuten den Abschlag überwiegend als transaktionsspezifischen Effekt der Zwangsversteigerung, nicht als dauerhaften Makel der Immobilie.

Eine regionale Untersuchung für Thüringen kommt zu dem Ergebnis, dass der durchschnittliche Versteigerungserlös nur rund 59 % des Verkehrswerts betrug. Das entspricht rechnerisch einem Abstand von etwa 41 % zum Verkehrswert, ist aber nicht ohne Weiteres mit einem Marktpreisabschlag gegenüber normalen Transaktionen gleichzusetzen.

Insgesamt spricht die Forschung für folgende vorsichtige Schlussfolgerung: Zwangsversteigerte Wohnimmobilien werden empirisch häufig günstiger gehandelt, aber die belastbare bundesweite Größenordnung liegt eher bei rund 19 % gegenüber vergleichbaren Markttransaktionen. Sehr hohe Abschläge von 40 % oder mehr treten eher in bestimmten Regionen, Marktphasen oder Datenabgrenzungen auf und sollten nicht als allgemeingültige Regel dargestellt werden.

Die öffentliche Datenlage zu Zwangsversteigerungen ist begrenzt. Zwar werden Versteigerungstermine, Verkehrswerte und Objektinformationen häufig über Gerichte oder Portale veröffentlicht. Der tatsächlich erzielte Zuschlagspreis ist jedoch in der Regel nicht öffentlich systematisch verfügbar.

Der CRES-Marktreport 2024 stellt ausdrücklich klar, dass Eröffnungsgebot und finaler Zuschlag in der dortigen Auswertung nicht betrachtet werden, weil der finale Zuschlag nicht öffentlich gemacht wird. Stattdessen arbeitet der Report mit veröffentlichten Verkehrswerten und vergleicht diese unter anderem mit Angebotspreisen aus Immobilienportalen.

Wissenschaftliche Studien können teilweise auf nicht öffentlich verfügbare Datensätze zugreifen, etwa auf Daten von Gutachterausschüssen, institutionellen Datengebern oder regionalen Transaktionsdatenbanken. Just et al. weisen beispielsweise darauf hin, dass sie wegen der fragmentierten deutschen Gutachterausschusslandschaft mit einer Preis-Proxy-Information arbeiten mussten.

Begrifflich ist zu unterscheiden: Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird dieser durch das Vollstreckungsgericht festgesetzt. Der Zuschlag selbst hängt anschließend vom tatsächlichen Bieterverhalten im Termin ab.

Die Forschungslage spricht klar dafür, dass Zwangsversteigerungen im Wohnimmobilienbereich häufig mit Preisabschlägen verbunden sind. Für Deutschland ist ein bundesweiter Durchschnittswert von etwa 39 % gegenüber vergleichbaren nicht zwangsversteigerten Wohnimmobilien der belastbarste Referenzpunkt. Regionale Studien zeigen teils deutlich höhere Abschläge, zugleich aber starke Schwankungen über Zeit, Lage und Marktphase.

Für eine seriöse Kommunikation sollte nicht mit pauschalen Aussagen wie „60 % günstiger" oder „Zwangsversteigerungen sind immer Schnäppchen" gearbeitet werden. Wissenschaftlich tragfähiger ist folgende Formulierung: