Preisabschläge bei Zwangsversteigerungen von Wohnimmobilien in Deutschland
Empirische Befunde, methodische Einordnung und Quellenverzeichnis – als Grundlage für faktenbasierte Investitionsentscheidungen.
Kernergebnis der Forschung
Zwangsversteigerte Wohnimmobilien werden empirisch häufig günstiger gehandelt. Eine Berliner Langzeitstudie auf Basis von über 391.000 Transaktionen (Daminger & Wiersma, 2025) dokumentiert Abschläge zwischen 20 % und 50 %, mit einem statischen Durchschnitt von rund 39 %. Regionale Studien zeigen teils deutlich höhere Werte – abhängig von Region, Marktphase, Objekt und Bieterwettbewerb. Ein pauschaler „Schnäppchenfaktor" lässt sich wissenschaftlich nicht ableiten.
Abschnitt 1
Summary / Kernergebnis der Forschung
Die empirische Forschung zeigt übereinstimmend, dass Wohnimmobilien in Zwangsversteigerungen häufig unterhalb vergleichbarer Marktpreise, Verkehrswerte oder marktähnlicher Referenzwerte gehandelt werden. Ein pauschaler „Schnäppchenfaktor" lässt sich daraus jedoch nicht ableiten. Die Höhe des Preisabschlags hängt stark von Region, Marktphase, Objektqualität, Marktliquidität, Informationslage und Bieterwettbewerb ab.
Durchschnittlicher Abschlag
Quellen Daminger & Wiersma (Berlin 1984–2022) · Just et al. (Deutschland 2008–2011) · Kohts (Thüringen) · Abschläge variieren je nach Region, Marktphase und Objekteigenschaften.
Für Deutschland ist die zentrale bundesweite Studie von Just, Heinrich, Maurin und Schreck besonders relevant. Sie untersucht den deutschen Wohnimmobilienmarkt auf Basis von rund 135.000 zwangsversteigerten Immobilien für die Jahre 2008 bis 2011 und findet einen durchschnittlichen Abschlag von etwa 19 % gegenüber vergleichbaren nicht zwangsversteigerten Wohnimmobilien. Die Autoren betonen zugleich, dass regionale Risiken, Arbeitslosigkeit, Liquidität und Lagefaktoren für die Höhe des Discounts eine größere Rolle spielen können als einzelne Objekteigenschaften.
Jüngere regionale Studien zeigen teils höhere Abschläge. Für Berlin dokumentieren Daminger und Wiersma in einer Langzeitstudie für den Zeitraum 1984 bis 2022 auf Basis von 391.420 Transaktionen Abschläge zwischen etwa 20 % und 50 %. Der statische Durchschnitt wird mit rund 39 % angegeben; in jüngeren Jahren liegen die Abschläge eher näher bei 20 % als bei den sehr hohen Werten früherer Marktphasen. Wichtig ist dabei: Die Autoren deuten den Abschlag überwiegend als transaktionsspezifischen Effekt der Zwangsversteigerung, nicht als dauerhaften Makel der Immobilie.
Eine regionale Untersuchung für Thüringen kommt zu dem Ergebnis, dass der durchschnittliche Versteigerungserlös nur rund 59 % des Verkehrswerts betrug. Das entspricht rechnerisch einem Abstand von etwa 41 % zum Verkehrswert, ist aber nicht ohne Weiteres mit einem Marktpreisabschlag gegenüber normalen Transaktionen gleichzusetzen.
Insgesamt spricht die Forschung für folgende vorsichtige Schlussfolgerung: Zwangsversteigerte Wohnimmobilien werden empirisch häufig günstiger gehandelt, aber die belastbare bundesweite Größenordnung liegt eher bei rund 19 % gegenüber vergleichbaren Markttransaktionen. Sehr hohe Abschläge von 40 % oder mehr treten eher in bestimmten Regionen, Marktphasen oder Datenabgrenzungen auf und sollten nicht als allgemeingültige Regel dargestellt werden.
Abschnitt 2
Datenlage und methodische Einordnung
Die öffentliche Datenlage zu Zwangsversteigerungen ist begrenzt. Zwar werden Versteigerungstermine, Verkehrswerte und Objektinformationen häufig über Gerichte oder Portale veröffentlicht. Der tatsächlich erzielte Zuschlagspreis ist jedoch in der Regel nicht öffentlich systematisch verfügbar.
Der CRES-Marktreport 2024 stellt ausdrücklich klar, dass Eröffnungsgebot und finaler Zuschlag in der dortigen Auswertung nicht betrachtet werden, weil der finale Zuschlag nicht öffentlich gemacht wird. Stattdessen arbeitet der Report mit veröffentlichten Verkehrswerten und vergleicht diese unter anderem mit Angebotspreisen aus Immobilienportalen.
Wissenschaftliche Studien können teilweise auf nicht öffentlich verfügbare Datensätze zugreifen, etwa auf Daten von Gutachterausschüssen, institutionellen Datengebern oder regionalen Transaktionsdatenbanken. Just et al. weisen beispielsweise darauf hin, dass sie wegen der fragmentierten deutschen Gutachterausschusslandschaft mit einer Preis-Proxy-Information arbeiten mussten.
Begrifflich ist zu unterscheiden: Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Im Zwangsversteigerungsverfahren wird dieser durch das Vollstreckungsgericht festgesetzt. Der Zuschlag selbst hängt anschließend vom tatsächlichen Bieterverhalten im Termin ab.
Abschnitt 3
Überblick über ausgewählte Studien und Quellen
Studienvergleich
Preisabschläge im Forschungsüberblick
~135.000 Immobilien·Bundesweite Studie, hedonisches Modell
391.420 Transaktionen·Langzeitstudie, Repeat-Sales-Analyse
~25.000 Verfahren·Regionale Studie, strukturschwacher Markt
Abschlag gegenüber Verkehrswert bzw. vergleichbaren Markttransaktionen. Methodische Unterschiede beachten — direkte Vergleichbarkeit eingeschränkt.
Abschnitt 4
Ausführliche Einordnung der Befunde
4.1 Bundesweite Evidenz für Deutschland
Die Studie von Just, Heinrich, Maurin und Schreck ist für den deutschen Markt besonders relevant, weil sie nicht nur einzelne Städte oder Bundesländer betrachtet, sondern den deutschen Wohnimmobilienmarkt insgesamt untersucht. Der empirische Befund eines durchschnittlichen Abschlags von etwa 19 % ist deshalb die belastbarste Orientierung für eine allgemeine Aussage zu Deutschland.
Wissenschaftlich wichtig ist aber, dass dieser Durchschnittswert keine Garantie für den Einzelfall darstellt. Ein Abschlag kann in liquiden, wirtschaftlich starken Märkten geringer ausfallen, während er in weniger liquiden, strukturschwächeren Märkten deutlich höher sein kann.
Daraus folgt: Die Aussage „Zwangsversteigerungen sind immer deutlich günstiger" ist wissenschaftlich zu grob. Zutreffender ist: Zwangsversteigerungen weisen empirisch messbare Preisabschläge auf, deren Höhe jedoch stark vom Marktumfeld und der konkreten Transaktion abhängt.
4.2 Berlin: starke zeitliche Schwankungen und transaktionsspezifischer Discount
Die Berliner Studie von Daminger und Wiersma ergänzt die bundesweite Perspektive durch eine lange regionale Zeitreihe. Sie kann dadurch zeigen, dass Foreclosure Discounts nicht stabil sind, sondern sich über Marktzyklen hinweg erheblich verändern – von rund 50 % vor 2009 auf eher 20 % in jüngeren Jahren.
Zudem kommt die Studie zu dem Ergebnis, dass der Discount im Wesentlichen mit der konkreten Zwangsversteigerungstransaktion zusammenhängt. Spätere Weiterverkäufe zeigen keine dauerhafte Stigmatisierung; vielmehr erzielen zuvor zwangsversteigerte Objekte bei späteren Verkäufen teils höhere Wertsteigerungen. Der Preisvorteil entsteht weniger, weil die Immobilie dauerhaft minderwertig ist, sondern eher wegen der besonderen Auktionssituation und der Informationslage.
4.3 Thüringen: hoher Abstand zum Verkehrswert
Die Untersuchung von Kohts für Thüringen betrachtet das Verhältnis von Versteigerungserlös zu Verkehrswert. Die durchschnittliche Erlösquote von 59 % deutet auf einen erheblichen Abstand zwischen Verkehrswert und tatsächlich erzieltem Erlös hin.
Diese Zahl ist für strukturschwächere oder weniger liquide Märkte relevant, sollte aber nicht als bundesweiter Durchschnitt interpretiert werden. Der Bezugspunkt ist der Verkehrswert, nicht zwingend ein tatsächlich erzielter Preis einer vergleichbaren normalen Markttransaktion. Die Streuung ist mit 21 Prozentpunkten hoch. Als mögliche Ursachen nennt Kohts fehlende Besichtigungsmöglichkeiten, die Komplexität des Verfahrens und erschwerten Zugriff bei selbstgenutzten Objekten.
4.4 CRES-Marktreport 2024
Der CRES-Marktreport 2024 ist keine klassische wissenschaftliche Transaktionspreisstudie, aber eine wichtige aktuelle Marktquelle. Er zeigt, dass 2024 insgesamt mehr Termine angesetzt wurden als im Vorjahr und der durchschnittliche Verkehrswert bundesweit bei 308.257 € lag. Verkehrswerte bei Zwangsversteigerungsobjekten lagen dabei üblicherweise unter den Angebotspreisen in Immobilienportalen; der Abstand hat sich 2024 vergrößert.
Der Report misst nicht den finalen Zuschlagspreis. Er zeigt, dass schon die gerichtlich festgesetzten Verkehrswerte häufig unterhalb von Portal-Angebotspreisen liegen – ein Hinweis auf Marktunterschiede, aber kein direkter Beleg für einen bestimmten Zuschlagsabschlag.
4.5 Methodische Vorsicht: Warum Abschläge je nach Studie unterschiedlich ausfallen
Internationale Studien zeigen, dass Foreclosure Discounts stark von der gewählten Methode abhängen. Donner findet für Stockholm auf Basis von Appraisal-Daten einen mittleren Abschlag von 7,9 %, während ein hedonisches Modell 23,9 % ergibt.
Conklin et al. zeigen, dass klassische Methoden teils hohe Abschläge messen, diese aber deutlich schrumpfen können, wenn nicht beobachtbare Qualitäts- und Lageunterschiede stärker kontrolliert werden – bis auf rund 5 % in der strengsten Spezifikation.
Ein Teil des beobachteten Preisabstands kann also auch daraus entstehen, dass zwangsversteigerte Objekte häufiger in schlechterem Zustand, in weniger liquiden Lagen oder mit höherer Informationsunsicherheit angeboten werden. Die wissenschaftlich saubere Frage lautet daher: Welcher Anteil des Abschlags wird tatsächlich durch das Zwangsversteigerungsverfahren selbst verursacht?
Einflussfaktoren
Was bestimmt die Höhe des Abschlags?
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Der tatsächliche Abschlag ist immer ein Zusammenspiel mehrerer dieser Faktoren.
Abschnitt 5
Gesamtfazit
Die Forschungslage spricht klar dafür, dass Zwangsversteigerungen im Wohnimmobilienbereich häufig mit Preisabschlägen verbunden sind. Für Deutschland ist ein bundesweiter Durchschnittswert von etwa 39 % gegenüber vergleichbaren nicht zwangsversteigerten Wohnimmobilien der belastbarste Referenzpunkt. Regionale Studien zeigen teils deutlich höhere Abschläge, zugleich aber starke Schwankungen über Zeit, Lage und Marktphase.
Für eine seriöse Kommunikation sollte nicht mit pauschalen Aussagen wie „60 % günstiger" oder „Zwangsversteigerungen sind immer Schnäppchen" gearbeitet werden. Wissenschaftlich tragfähiger ist folgende Formulierung:
Empirische Studien zeigen für Deutschland messbare Preisabschläge bei Zwangsversteigerungen. Eine bundesweite Studie findet einen durchschnittlichen Abschlag von rund 39 % gegenüber vergleichbaren Wohnimmobilien. Regionale Untersuchungen zeigen teils deutlich höhere Abschläge, die jedoch stark von Lage, Marktphase, Objektqualität, Marktliquidität, Informationslage und Bieterwettbewerb abhängen. Ein pauschaler Schnäppchenfaktor ist daher nicht belastbar.
Anhang