Interaktives Tool · Finanzierung
Wie stehen die Bauzinsen gerade — und warum?
Der Zinsverfolger zeigt die Treiber des Bauzinses live: Bundesanleihen-Renditen als risikofreien Anker, Pfandbriefe als Refinanzierungsmaßstab der Banken, den EZB-Einlagesatz und die tatsächlich abgeschlossenen Effektivzinsen aus der Bundesbank-Statistik. Darunter zerlegen wir den aktuellen Immobilienzins in seine Bausteine — für 5, 10 und 15 Jahre Zinsbindung.
Die Bausteine des Bauzinses
1 · Bund-Basiszins
Die Rendite der Bundesanleihe ist der risikofreie Anker der Eurozone. Die Bundesbank schätzt täglich die komplette Zinsstrukturkurve (Svensson-Methode) — daraus lesen wir den Zins für jede Laufzeit ab. Wichtig: Ein Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Bindung hat durch die Tilgung nur ~7,3 Jahre mittlere Kapitalbindung — der relevante Punkt liegt also links vom 10-Jahres-Punkt.
2 · Refinanzierung
Banken refinanzieren Baufinanzierungen überwiegend über Hypothekenpfandbriefe. Deren Rendite liegt über der Bundesanleihe (Swap- und Pfandbrief-Spread, zusammen typisch 0,2–0,8 Prozentpunkte). Nach § 14 PfandBG sind nur 60 % des Beleihungswerts deckungsfähig — höhere Beleihungsausläufe müssen teurer refinanziert werden.
3 · Bankmarge
Eigenkapital-, Risiko-, Betriebs- und Vertriebskosten plus Gewinn — zusammen grob 0,5 bis 0,75 Prozentpunkte auf die Refinanzierung bei guter Bonität. Die Marge steigt mit dem Beleihungsauslauf: 80 % kosten typisch +0,1–0,2, 90–100 % +0,3–0,6 Prozentpunkte.
4 · Optionskosten
Im Zins stecken eingebettete Optionen: das gesetzliche Kündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB) — bei längeren Bindungen der Hauptgrund für den Aufschlag von 15- gegenüber 10-Jahres-Konditionen —, Sondertilgungsrechte und bereitstellungsfreie Zeiten.
5 · Und die EZB?
Der Leitzins wirkt nur indirekt über Erwartungen auf das lange Ende. Die EZB kann senken und die Bauzinsen trotzdem steigen — entscheidend ist, was der Markt über die nächsten 10 Jahre an Inflation und Geldpolitik erwartet. Wer Bauzinsen prognostizieren will, schaut auf die Bund-Rendite, nicht auf den EZB-Kalender.
6 · Kalibrierung
Als Realitätscheck vergleichen wir das Modell mit der MFI-Zinsstatistik der Bundesbank — dem volumengewichteten Effektivzins aller tatsächlich abgeschlossenen Wohnungsbaukredite (mit ~2 Monaten Meldeverzug). Ihr persönliches Angebot hängt zusätzlich von Bonität, Objekt und Bank ab.
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Wichtiger Hinweis
Der Zinsverfolger zeigt Marktdaten der Deutschen Bundesbank (Zinsstrukturkurve börsennotierter Bundeswertpapiere nach der Svensson-Methode, Umlaufsrenditen von Hypothekenpfandbriefen, MFI-Zinsstatistik) und der Europäischen Zentralbank. Die Zusammensetzung des Bauzinses ist eine Modellrechnung mit redaktionell gepflegten Aufschlägen — keine Bankkondition, kein Angebot und keine Anlage-, Finanzierungs- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind die Konditionen Ihrer Bank nach Bonitäts- und Objektprüfung im Einzelfall. Alle Angaben ohne Gewähr.