Steuerliche Optimierung durch Restnutzungsdauergutachten: Wie eine kürzere Restnutzungsdauer die Gebäude-AfA erhöhen kann

Im Sprachgebrauch wird häufig von einem Restwertgutachten gesprochen. Für die steuerliche Gebäude-AfA ist jedoch nicht der Restwert der entscheidende Hebel, sondern die Frage, wie lange das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Der fachlich saubere Begriff lautet deshalb Restnutzungsdauergutachten.

Ein solches Gutachten ordnet Baujahr, Gebäudeart, Zustand, Modernisierungen, wirtschaftliche Nutzbarkeit und gegebenenfalls rechtliche Nutzungsbeschränkungen ein. Ziel ist eine sachverständige, nachvollziehbare Schätzung der tatsächlichen Restnutzungsdauer.

Bei vermieteten Immobilien gehört die Gebäude-AfA zu den zentralen steuerlichen Werbungskosten. Sie reduziert den steuerpflichtigen Überschuss aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass im jeweiligen Jahr erneut Geld abfließt. Das macht die AfA zu einem der wichtigsten Hebel in der Immobilienbesteuerung.

Abgeschrieben wird grundsätzlich nur der Gebäudeanteil. Der Anteil für Grund und Boden ist nicht abnutzbar und gehört daher nicht zur AfA-Bemessungsgrundlage. In der Praxis ist deshalb die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grund und Boden ein zweiter wichtiger Hebel neben dem AfA-Satz.

Die lineare Gebäude-AfA ist in § 7 Abs. 4 EStG geregelt. Für viele vor dem 01.01.2023 fertiggestellte Wohngebäude gilt ein Satz von 2 % pro Jahr; für vor dem 01.01.1925 fertiggestellte Gebäude gilt 2,5 % und für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude grundsätzlich 3 % pro Jahr.

§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eröffnet die Möglichkeit, statt der typisierten AfA die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA vorzunehmen, wenn diese kürzer ist. Maßgeblich sind die konkreten Objektverhältnisse — nicht allein das kalendarische Baujahr.

Aktueller Hinweis: Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs lässt für den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer grundsätzlich jede sachverständige Methode zu, die im Einzelfall geeignet ist. Ein bloßer pauschaler Verweis auf eine Modell-Restnutzungsdauer genügt nicht. Die individuellen Objektgegebenheiten müssen nachvollziehbar berücksichtigt werden (BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23).

Der rechnerische Zusammenhang ist sehr einfach. Der AfA-Satz ergibt sich aus der Verteilung der abschreibbaren Gebäudekosten auf die voraussichtliche Restnutzungsdauer:

Die folgende Übersicht zeigt, wie der AfA-Satz mit sinkender Restnutzungsdauer steigt — und welchen jährlichen Unterschied das bei einem Gebäudeanteil von 500.000 € macht.

Die folgenden Beispiele zeigen, wie groß der jährliche Unterschied zwischen der Standard-AfA von 2 % und einer gutachterlich belegten kürzeren Nutzungsdauer sein kann. Alle Werte sind vereinfachte Modellrechnungen ohne Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Progressionseffekte und spätere Veräußerungsfolgen.

Ein Gutachten ist wirtschaftlich besonders interessant, wenn mehrere Faktoren zusammenkommen: ein älteres Gebäude, ein nicht umfassend modernisierter Zustand, ein hoher abschreibbarer Gebäudeanteil, relevante Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie eine ausreichend lange Nutzungsperspektive.

Für eine fundierte Einschätzung sollte der Modernisierungsgrad nicht nur technisch, sondern verständlich eingeordnet werden. Die folgenden Kategorien eignen sich gut für eine erste Orientierung.

Ein überzeugendes Gutachten ist keine bloße Zahlentabelle. Es muss nachvollziehbar zeigen, warum die angesetzte Restnutzungsdauer für genau dieses Objekt plausibel ist.

Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer die Einschätzung. Gerade bei älteren Gebäuden sind Nachweise zu Modernisierungen und Instandhaltung entscheidend.

Eine einfache Vorprüfung kann zeigen, ob sich ein Gutachten wirtschaftlich voraussichtlich lohnt. Entscheidend ist die zusätzliche AfA pro Jahr im Vergleich zu den Gutachtenkosten und zur steuerlichen Gesamtsituation.