Grundlagen
Warum Mehrfamilienhäuser besonders analytisch geprüft werden müssen
Bei einem Mehrfamilienhaus kaufen Bieter nicht nur Steine und Mörtel – sie übernehmen einen laufenden wirtschaftlichen Betrieb. Gemäß § 566 BGB tritt der Ersteher automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein: Günstige Bestandsmieten, schwierige Mieter und laufende Rechtsstreitigkeiten gehen nahtlos über. Gleichzeitig regelt § 57a ZVG, dass der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht hat – allerdings nur unter engen Voraussetzungen und zum nächstmöglichen gesetzlichen Termin.
Die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit steht im Mittelpunkt: Kann das Objekt nach Kaufpreis, Finanzierungskosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand noch eine tragfähige Rendite erwirtschaften? Diese Frage lässt sich nur mit belastbaren Zahlen beantworten – nicht mit Abschlagserwartungen.
Abschnitt 1
Die wichtigsten Kennzahlen
Für die Bewertung eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage sind diese Kennzahlen entscheidend:
| Kennzahl | Formel | Aussage |
|---|---|---|
| Jahresnettokaltmiete (JNKM) | Monatliche Kaltmiete × 12 | Basis aller Renditeberechnungen |
| Bruttorendite | JNKM ÷ Kaufpreis × 100 | Erste Orientierung, noch ohne Kosten |
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ JNKM | Anzahl der Jahresmieten; unter 18 gilt als günstig |
| Leerstandsquote | Leerstehende Einheiten ÷ Gesamt | Risikokennzahl; über 15 % ist kritisch |
| Nicht umlagefähige Kosten | Verwaltung + Instandhaltung + Versicherung | Reduzieren die effektive Rendite erheblich |
| Instandhaltungsreserve | Ca. 1,0–1,5 % des Gebäudewerts p.a. | Muss zwingend einkalkuliert werden |
| Debt Service Coverage (DSCR) | NOI ÷ Kapitaldienst | Mindestens 1,2 aus Bankensicht |
Abschnitt 2
Beispiel: Rendite vor und nach Risikokosten
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt, wie stark Risikokosten die Bruttorendite bereinigen. Ausgangslage: Mehrfamilienhaus mit 6 Einheiten, Zuschlag 780.000 Euro, Jahresnettokaltmiete 54.000 Euro.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahresnettokaltmiete | 54.000 € |
| Zuschlagspreis | 780.000 € |
| Bruttorendite (vor Kosten) | 6,92 % |
| + Instandhaltungsstau (einmalig) | 85.000 € |
| + Mietrückstände (geschätzt) | 12.000 € |
| + Rechtsreserve (Räumung, Streit) | 15.000 € |
| Gesamtinvestition (bereinigt) | 892.000 € |
| Bereinigte Bruttorendite | 6,05 % |
Beispielrechnung ohne Gewähr. Tatsächliche Kosten sind objektabhängig.
Abschnitt 3
Mietverträge: Kern der Prüfung
Das Gutachten enthält in der Regel eine Übersicht der Mietverhältnisse, aber keine vollständigen Vertragstexte. Folgende Fragen sollten vor dem Gebot beantwortet sein:
| Prüffrage | Warum wichtig |
|---|---|
| Wie hoch sind Kaltmieten im Vergleich zum Mietspiegel? | Aufzeigen von Mietsteigerungspotenzial oder Mietrückstandsrisiko |
| Gibt es laufende Mietminderungen? | Reduzieren sofort die Einnahmenbasis nach Übernahme |
| Bestehen Mietrückstände? | Rückstände gehen auf den Ersteher über; Beitreibung ist aufwendig |
| Sind Mietverträge unbefristet oder befristet? | Befristete Verträge nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen zulässig |
| Gibt es Sonderkündigungsrechte der Mieter? | § 57a ZVG ermöglicht Mietern Kündigung zum nächsten Termin |
| Sind Verwandtschaftsmietverhältnisse vorhanden? | Können Mietpreisvereinbarungen außerhalb des Marktüblichen enthalten |
| Liegen Sozialwohnungsmieten oder Belegungsbindungen vor? | Schränken Mieterhöhungsmöglichkeiten gesetzlich ein |
Abschnitt 4
Zustand und Instandhaltung
Instandhaltungsstau ist bei Mehrfamilienhäusern in der Zwangsversteigerung häufig. Die folgenden Bauteile sind besonders kostenintensiv und sollten im Gutachten explizit bewertet werden:
| Bauteil | Risiko für Anleger |
|---|---|
| Dach und Dachdeckung | Sanierungskosten 30.000–80.000 € je nach Größe |
| Heizungsanlage | Tausch moderner Brennwert: 12.000–25.000 € |
| Steigleitungen (Wasser, Abwasser) | Erneuerung sehr kostenintensiv und aufwendig |
| Balkone und Loggien | Abdichtungsschäden oft nicht sofort sichtbar |
| Fassade und Wärmedämmung | Sanierungspflichten durch GEG beachten |
| Brandschutz | Nachrüstpflichten nach Landesbauordnung möglich |
| Treppenhaus und Gemeinschaftsflächen | Bewohnerpflege vs. Eigentümerpflicht prüfen |
Abschnitt 5
Investoren-Check: Wie das Maximalgebot berechnet wird
Das Maximalgebot für ein Mehrfamilienhaus ergibt sich aus einem strukturierten Sieben-Schritte-Prozess:
- 1Nachhaltige Jahresnettokaltmiete ermitteln (konservativ: 90–95 % der Ist-Miete bei stabilem Mietmarkt)
- 2Zielrendite festlegen (z.B. 6,0–7,0 % Bruttorendite je nach Lage und Risikoprofil)
- 3Rechnerischen Maximalwert berechnen: JNKM ÷ Zielrendite
- 4Einmalige Risikopositionen abziehen: Instandhaltungsstau, Mietrückstände, Rechtsreserven
- 5Nicht umlagefähige Betriebskosten und Verwaltungskosten prüfen
- 6Nebenkosten des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Zuschlagsgebühr) einrechnen
- 7Maximalgebot = rechnerischer Maximalwert minus alle Abzüge und Nebenkosten
Abschnitt 6
Mini-Modell zur Gebotsgrenze
Ein vereinfachtes Berechnungsmodell auf Basis des gleichen Objekts (JNKM 54.000 €, Zielrendite 6,5 %):
| Zielgröße | Beispiel |
|---|---|
| Nachhaltige Jahresnettokaltmiete | 54.000 € |
| Zielrendite (brutto) | 6,5 % |
| Rechnerischer Maximalwert (54.000 ÷ 0,065) | 830.769 € |
| – Instandhaltungsstau | – 85.000 € |
| – Mietrückstände und Rechtsreserve | – 27.000 € |
| – Nebenkosten des Erwerbs (ca. 10 %) | – 69.000 € |
| Maximalgebot (gerundet) | ca. 690.000 € |
Modellrechnung; individuelle Abweichungen je nach Objektzustand und Mietstruktur.
Häufige Fehler
Typische Fehler bei Mehrfamilienhäusern
Diese sieben Fehler begegnen Investoren bei Mehrfamilienhaus-Versteigerungen besonders häufig:
- 1Bruttorendite mit Nettorendite verwechseln und nicht umlagefähige Kosten ignorieren
- 2Instandhaltungsstau aus dem Gutachten nicht in die Gebotsberechnung einrechnen
- 3Mietrückstände als verloren abschreiben, ohne sie vom Maximalgebot abzuziehen
- 4§ 566 BGB vergessen: Bestehende Mietverträge gehen vollständig über
- 5Leerstand als kurzfristig behebbar einschätzen ohne Marktkenntnis
- 6Verwaltungskosten (6–8 % der JNKM) als vernachlässigbar abtun
- 7GEG-Sanierungspflichten (Heizungstausch, Dämmung) nicht in die Planung einbeziehen
FAQ
Häufige Fragen
Ist ein Mehrfamilienhaus aus der Zwangsversteigerung eine gute Kapitalanlage?
Ja – wenn der Kaufpreis unterhalb des Ertragswerts liegt, Mietverträge solide sind und Instandhaltungskosten realistisch einkalkuliert wurden. Ohne diese Prüfung ist ein Zuschlag kein Schnäppchen.
Welche Rendite ist bei einem Mehrfamilienhaus realistisch gut?
In mittleren Lagen ist eine Bruttorendite von 5,5–7,0 % ein solider Richtwert. Unter 5 % ist in der Regel zu teuer eingekauft; über 9 % deutet auf erhebliche Risiken hin.
Kann ich nach dem Zuschlag sofort höhere Mieten verlangen?
Nein. § 566 BGB bindet den Ersteher an alle bestehenden Mietverträge. Mieterhöhungen sind nur nach den allgemeinen Vorschriften (§§ 558 ff. BGB) möglich.
Was ist besser: Leerstand oder niedrige Bestandsmieten?
Leerstand bietet die Möglichkeit zur Neuvermietung zu Marktpreisen, erhöht aber das kurzfristige Cashflow-Risiko. Niedrige Bestandsmieten sind stabiler, bieten aber weniger Potenzial. Die Antwort hängt vom lokalen Mietmarkt ab.
Rechtsquellen & Stand
ZVG §§ 57a, 90 · BGB §§ 566, 573, 573c. Stand: April 2026.
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