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Due Diligence · Artikel 09

Teilungserklärung bei Zwangsversteigerungen: Das Gesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Teilungserklärung ist die Verfassung einer WEG – und für ETW-Bieter nach dem Grundbuchauszug das wichtigste Dokument. Wer sie nicht liest, kauft unter Umständen einen Kellerraum, der gar nicht zur Wohnung gehört, oder einen Stellplatz, den er mit allen teilt.

Abschnitt 1

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung ist nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz die einseitige Erklärung eines Grundstückseigentümers, sein Eigentum in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen. Sie wird notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht. Für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt.

Die Teilungserklärung regelt vier zentrale Bereiche: das Sondereigentum (die individuelle Einheit), das Gemeinschaftseigentum (was alle teilen), die Miteigentumsanteile (die rechnerische Beteiligung) und die Gemeinschaftsordnung (die Spielregeln der WEG).

Für Bieter bei Zwangsversteigerungen ist entscheidend: Die Teilungserklärung überlebt den Zuschlag unverändert. Alle darin geregelten Rechte und Pflichten gehen auf den Ersteher über – ob er sie kennt oder nicht.

Abschnitt 2

Wann wird eine Teilungserklärung erstellt?

Eine Teilungserklärung wird typischerweise in drei Situationen erstellt:

  • Neubau eines Mehrfamilienhauses: Wenn der Eigentümer von Anfang an die einzelnen Einheiten separat verkaufen möchte.
  • Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: Bestandsgebäude werden nachträglich aufgeteilt – häufige Quelle für ältere, teils nicht mehr aktuelle Teilungserklärungen.
  • Teilung von bereits aufgeteiltem Eigentum: Wenn einzelne Einheiten weiter unterteilt werden, z. B. bei Zusammenlegungen oder Ausbauten.

Änderungen an der Teilungserklärung sind möglich, erfordern aber grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und werden durch sogenannte Änderungsvereinbarungen notariell beurkundet.

Abschnitt 3

Aufbau der Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung folgt zwar keinem gesetzlich vorgeschriebenen Formular, aber es hat sich eine typische Gliederung durchgesetzt:

  1. 1Grundlagen (Grundstück, Eigentümer, Zweck der Aufteilung)
  2. 2Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
  3. 3Miteigentumsanteile
  4. 4Sondernutzungsrechte
  5. 5Gemeinschaftsordnung (Regeln der Gemeinschaft)
  6. 6Verwaltungsbestimmungen
  7. 7Aufteilungsplan (als Anlage, grafische Darstellung der Einheiten)
  8. 8Abgeschlossenheitsbescheinigung

Abschnitt 4

Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist die zentrale rechtliche Weichenstellung der Teilungserklärung. Sie bestimmt, wer für Instandhaltung und Kosten verantwortlich ist, und wie Sanierungen beschlossen werden.

Sondereigentum umfasst die abgeschlossenen Räume einer Einheit sowie nicht-tragende Bestandteile wie Innentüren, Sanitärobjekte und Heizkörper. Gemeinschaftseigentum bilden tragende Wände, Decken, Dach, Fenster, Außenfassade, Versorgungsleitungen und gemeinschaftliche Anlagen. Nach § 5 Absatz 2 WEG sind Fenster regelmäßig Gemeinschaftseigentum.

Sondereigentum – typisch

  • Abgeschlossene Räume der Wohneinheit
  • Nicht-tragende Innenwände
  • Innentüren
  • Sanitärobjekte, Armaturen
  • Heizkörper
  • Nicht-tragende Bodenbeläge

Gemeinschaftseigentum – typisch

  • Tragende Wände, Decken, Dach
  • Fenster (nach § 5 Abs. 2 WEG meist GE!)
  • Außenfassaden
  • Versorgungsleitungen bis SE-Eintritt
  • Haustür, Treppenhaus, Aufzug
  • Heizzentrale, Gemeinschaftsanlagen
Fenster: Wichtige Ausnahme. Fenster sind nach § 5 Abs. 2 WEG in der Regel Gemeinschaftseigentum – auch wenn sie nur zu einer einzigen Einheit gehören. Das hat erhebliche Bedeutung für Sanierungskosten und Verteilungsschlüssel. Eine ETW-Bieter, der das nicht weiß, unterschätzt sein Kostenrisiko bei der nächsten Fenstererneuerung.

Abschnitt 5

Miteigentumsanteile

Miteigentumsanteile sind die rechnerische Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum, ausgedrückt in Tausendstel- oder Zehntausendstel-Anteilen. Sie bestimmen:

  • Stimmrecht: in der Eigentümerversammlung (sofern keine abweichende Regelung)
  • Kostenverteilung: bei Bewirtschaftungskosten und Gemeinschaftsaufwendungen
  • Rücklagenanteil: wie viel jeder Eigentümer zur Instandhaltungsrücklage beiträgt
Praxisfall: Ein Investor ersteigerte eine ETW mit 120 m² und stellte fest, dass der Miteigentumsanteil mit 65/1.000 angegeben war – im Schnitt des Hauses wären rund 110/1.000 fair gewesen. Der Grund: historische Fehlkalkulation bei Aufteilung in den 1970ern. Eine Korrektur ist rechtlich möglich, aber aufwändig und erfordert Einstimmigkeit.

Abschnitt 6

Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte gewähren dem begünstigten Wohnungseigentümer die exklusive Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen, etwa von Stellplätzen, Kellerabteilen, Gartenteilen oder Dachterrassen. Die Fläche bleibt rechtlich Gemeinschaftseigentum, wird aber nur vom Begünstigten genutzt.

Für Bieter bei Zwangsversteigerungen gilt: Sondernutzungsrechte bleiben bei der Zwangsversteigerung erhalten und gehen auf den Ersteher über. Das gilt sowohl für Rechte, die der eigenen Einheit zustehen, als auch für Rechte anderer Eigentümer, die bestimmte Flächen exklusiv belegen.

Achtung – schuldrechtliche Sondernutzungsrechte: Manche Sondernutzungsrechte sind nur schuldrechtlich vereinbart, nicht dinglich im Grundbuch gesichert. Im Streitfall sind diese schwächer und können gegenüber einem neuen Ersteher schwieriger durchzusetzen sein. Prüfen Sie, ob das Recht aus der Teilungserklärung oder nur aus einer separaten Vereinbarung stammt.

Abschnitt 7

Die Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist das Herzstück der Teilungserklärung. Sie enthält die individuellen Regelungen der WEG, die über das gesetzliche Mindestmaß hinausgehen oder es modifizieren. Typische Regelungsbereiche:

Stimmrecht und Abstimmungsverfahren
Kostenverteilungsschlüssel
Vermietungsregeln
Ruhezeiten
Tierhaltung
Bauliche Veränderungen
Sondernutzungsrechte
Rücklagenregelung
WEG-Reform 2020: Nach der WEG-Reform 2020 sind viele alte Teilungserklärungen nicht mehr vollständig kompatibel mit der aktuellen Gesetzeslage. Bieter sollten prüfen, ob die Gemeinschaftsordnung noch gültig ist und ob kritische Klauseln aus Altregelungen stammen, die möglicherweise nicht mehr durchsetzbar sind.

„In jeder zweiten alten TE, die ich neuen Eigentümern vorlege, gibt es mindestens eine Bestimmung, die mit der heutigen WEG-Praxis nicht mehr kompatibel ist."

WEG-Verwalter, Praxiserfahrung

Abschnitt 8

Der Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist die grafische Anlage zur Teilungserklärung. Er zeigt Grundrisse aller Einheiten mit Nummerierung, visualisiert die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und ist die verbindliche Referenz dafür, welche Räume zu welcher Einheit gehören.

Ein kritischer Prüfpunkt für Bieter: Stimmt die aktuelle Wohnung mit dem Aufteilungsplan überein? Gab es Umbauten, Zusammenlegungen oder Veränderungen ohne entsprechende Änderung der Teilungserklärung? Abweichungen zwischen Plan und Realität führen zu rechtlichen Unsicherheiten und können nach dem Zuschlag aufwändig zu klären sein.

Besonderes Augenmerk verdienen Kellerräume, Stellplätze und Nebenräume: Ihre Zuordnung ist im Aufteilungsplan klar definiert – und entspricht nicht immer dem, was der Vorbesitzer tatsächlich genutzt hat.

Abschnitt 9

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich abgeschlossen sind – also einen eigenen abschließbaren Zugang haben und von anderen Einheiten räumlich getrennt sind. Sie ist gesetzliche Voraussetzung für die Grundbucheintragung als Wohnungseigentum.

Für Bieter ist sie primär als Beleg relevant, dass die Aufteilung ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Fehlt die Bescheinigung oder gibt es Unstimmigkeiten, sollte das vor dem Gebot geklärt werden.

Abschnitt 10

60-Minuten-Prüfworkflow

Mit diesem strukturierten Workflow prüfen Sie die Teilungserklärung effizient vor dem Versteigerungstermin:

  1. 12 Min.

    Deckblatt + Grundstück identifizieren

    Handelt es sich um das richtige Objekt? Grundstücksnummer, Gemarkung und Eigentümer abgleichen.

  2. 25 Min.

    Miteigentumsanteil der eigenen Einheit finden

    Wie viel Anteil hat die Einheit im Verhältnis zum Gesamten? Stimmrecht und Kostenverteilung ableiten.

  3. 310 Min.

    Sondereigentum der Einheit identifizieren

    Welche Räume gehören explizit zur Einheit? Kellerraum, Stellplatz, Nebenräume prüfen.

  4. 410 Min.

    Sondernutzungsrechte prüfen

    Welche Sondernutzungsrechte bestehen für die Einheit, welche für andere? Sind sie dinglich oder schuldrechtlich?

  5. 520 Min.

    Gemeinschaftsordnung – kritische Klauseln herausarbeiten

    Vermietungsregeln, Zustimmungsvorbehalte, abweichende Kostenverteilung, Sanierungsregeln prüfen.

  6. 610 Min.

    Aufteilungsplan mit Gutachten abgleichen

    Stimmen Grundriss, Raumzuordnungen und Nebenräume mit dem Sachverständigengutachten überein?

  7. 73 Min.

    Rückfragen notieren

    Offene Punkte für Rückfragen beim Gericht oder Gutachter festhalten.

Abschnitt 11

Kritische Klauseln

Manche Klauseln in der Gemeinschaftsordnung können für Ersteher besonders relevant sein – positiv wie negativ. Diese sollten gezielt gesucht und geprüft werden:

  • Vermietungsverbote oder -einschränkungen

    Selten, aber existent. Manche alten Teilungserklärungen schränken die Vermietbarkeit ein.

  • Zustimmungsbedürftigkeit bei Veräußerung

    Einige Gemeinschaftsordnungen verlangen die Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft bei Weiterveräußerung.

  • Abweichender Kostenverteilungsschlüssel

    Kostenverteilung nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach anderen Kriterien – wirkt sich auf laufende Kosten aus.

  • Sanierungs- und Instandsetzungsregeln

    Regeln, die bestimmte Sanierungen der Zustimmung aller bedürfen oder besondere Mehrheiten erfordern.

  • Gemeinsam genutzte Sondernutzungsrechte

    Flächen, die mehrere Eigentümer teilen, mit potenziell unklaren Nutzungsregeln.

  • Pflichten aus Altregelungen vor WEG-Reform 2020

    Klauseln, die nach neuem Recht nicht mehr vollständig durchsetzbar sind, aber Konfliktpotenzial bieten.

  • Vereinbarungen zu Rücklagen

    Abweichende Rücklagenbildung oder -verwendung, die sich auf den Wert der Rücklage auswirken.

Historisches Beispiel: Eine ETW in Leipzig hatte eine Teilungserklärung von 1994, die Vermietung generell ausschloss. Solche Altklauseln sind nach neuerer Rechtsprechung oft nicht durchsetzbar – aber das Konfliktpotenzial in der WEG bleibt, bis die Klausel gerichtlich oder per Vereinbarung bereinigt ist.

Abschnitt 12

Praxisfall

Praxisfall

ETW in Hamburg-Altona

Der Aufteilungsplan zeigt einen separaten Kellerraum als Sondereigentum der Wohnung. Die Teilungserklärung: Kellerraum Nr. 4 ist der Einheit zugeordnet. Das Sachverständigengutachten erwähnt keinen Kellerraum.

Bei einer Nachbarbesichtigung stellte sich heraus: Der Kellerraum fehlt tatsächlich – er war vor 15 Jahren von Vorbesitzern mit einem benachbarten Eigentümer getauscht worden, ohne dass die Teilungserklärung geändert wurde.

Der Ersteher hat nach dem Zuschlag rechtlichen Anspruch auf Kellerraum Nr. 4 – er muss diesen Anspruch aber möglicherweise gerichtlich durchsetzen. Der De-facto-Tausch ohne TE-Änderung ist rechtlich nicht wirksam.

FAQ

Häufige Fragen zur Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung?
Einseitige Erklärung des Eigentümers, Grundstückseigentum in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen (§ 8 WEG). Notariell beurkundet, beim Grundbuchamt eingereicht.
Brauche ich die Teilungserklärung vor dem Gebot?
Dringend empfohlen. Nur so können Sondereigentum, Sondernutzungsrechte und kritische Klauseln geprüft werden.
Wer erstellt eine Teilungserklärung?
Der Grundstückseigentümer bei Bau oder Umwandlung, notariell beurkundet.
Was ist Sondereigentum genau?
Abgeschlossene Räume einer Einheit plus nicht-tragende Bestandteile wie Innentüren, Sanitärobjekte, Heizkörper.
Wo bekomme ich die Teilungserklärung?
Als Anlage zur Gerichtsakte, beim Grundbuchamt (Wohnungsgrundbuch), über den Notar.
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Exklusive Nutzung von Gemeinschaftsflächen (Stellplatz, Keller, Garten). Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum, aber nur der Begünstigte darf sie nutzen.
Kann ich die Teilungserklärung ändern?
Grundsätzlich Einstimmigkeit aller Eigentümer. Manche Teilungserklärungen enthalten Öffnungsklauseln für Mehrheitsentscheide.
Was passiert bei Unstimmigkeiten zwischen Teilungserklärung und Realität?
Rechtlicher Anspruch auf korrekte Umsetzung. Im Streitfall Fachanwalt für WEG-Recht einschalten.