Teilungserklärung bei Zwangsversteigerungen: Das Gesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Teilungserklärung ist die Verfassung einer WEG – und für ETW-Bieter nach dem Grundbuchauszug das wichtigste Dokument. Wer sie nicht liest, kauft unter Umständen einen Kellerraum, der gar nicht zur Wohnung gehört, oder einen Stellplatz, den er mit allen teilt.
Wichtigste Erkenntnis
Die Teilungserklärung nach § 8 WEG legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und welche Regeln in der Gemeinschaft gelten. Sie besteht auch nach der Zwangsversteigerung unverändert fort.
Abschnitt 1
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz die einseitige Erklärung eines Grundstückseigentümers, sein Eigentum in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen. Sie wird notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingereicht. Für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt.
Die Teilungserklärung regelt vier zentrale Bereiche: das Sondereigentum (die individuelle Einheit), das Gemeinschaftseigentum (was alle teilen), die Miteigentumsanteile (die rechnerische Beteiligung) und die Gemeinschaftsordnung (die Spielregeln der WEG).
Für Bieter bei Zwangsversteigerungen ist entscheidend: Die Teilungserklärung überlebt den Zuschlag unverändert. Alle darin geregelten Rechte und Pflichten gehen auf den Ersteher über – ob er sie kennt oder nicht.
Abschnitt 2
Wann wird eine Teilungserklärung erstellt?
Eine Teilungserklärung wird typischerweise in drei Situationen erstellt:
Änderungen an der Teilungserklärung sind möglich, erfordern aber grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und werden durch sogenannte Änderungsvereinbarungen notariell beurkundet.
Abschnitt 3
Aufbau der Teilungserklärung
Eine Teilungserklärung folgt zwar keinem gesetzlich vorgeschriebenen Formular, aber es hat sich eine typische Gliederung durchgesetzt:
Abschnitt 4
Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist die zentrale rechtliche Weichenstellung der Teilungserklärung. Sie bestimmt, wer für Instandhaltung und Kosten verantwortlich ist, und wie Sanierungen beschlossen werden.
Sondereigentum umfasst die abgeschlossenen Räume einer Einheit sowie nicht-tragende Bestandteile wie Innentüren, Sanitärobjekte und Heizkörper. Gemeinschaftseigentum bilden tragende Wände, Decken, Dach, Fenster, Außenfassade, Versorgungsleitungen und gemeinschaftliche Anlagen. Nach § 5 Absatz 2 WEG sind Fenster regelmäßig Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum – typisch
Gemeinschaftseigentum – typisch
Abschnitt 5
Miteigentumsanteile
Miteigentumsanteile sind die rechnerische Beteiligung der einzelnen Wohnungseigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum, ausgedrückt in Tausendstel- oder Zehntausendstel-Anteilen. Sie bestimmen:
Abschnitt 6
Sondernutzungsrechte
Sondernutzungsrechte gewähren dem begünstigten Wohnungseigentümer die exklusive Nutzung bestimmter Gemeinschaftsflächen, etwa von Stellplätzen, Kellerabteilen, Gartenteilen oder Dachterrassen. Die Fläche bleibt rechtlich Gemeinschaftseigentum, wird aber nur vom Begünstigten genutzt.
Für Bieter bei Zwangsversteigerungen gilt: Sondernutzungsrechte bleiben bei der Zwangsversteigerung erhalten und gehen auf den Ersteher über. Das gilt sowohl für Rechte, die der eigenen Einheit zustehen, als auch für Rechte anderer Eigentümer, die bestimmte Flächen exklusiv belegen.
Abschnitt 7
Die Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung ist das Herzstück der Teilungserklärung. Sie enthält die individuellen Regelungen der WEG, die über das gesetzliche Mindestmaß hinausgehen oder es modifizieren. Typische Regelungsbereiche:
Abschnitt 8
Der Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist die grafische Anlage zur Teilungserklärung. Er zeigt Grundrisse aller Einheiten mit Nummerierung, visualisiert die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und ist die verbindliche Referenz dafür, welche Räume zu welcher Einheit gehören.
Ein kritischer Prüfpunkt für Bieter: Stimmt die aktuelle Wohnung mit dem Aufteilungsplan überein? Gab es Umbauten, Zusammenlegungen oder Veränderungen ohne entsprechende Änderung der Teilungserklärung? Abweichungen zwischen Plan und Realität führen zu rechtlichen Unsicherheiten und können nach dem Zuschlag aufwändig zu klären sein.
Besonderes Augenmerk verdienen Kellerräume, Stellplätze und Nebenräume: Ihre Zuordnung ist im Aufteilungsplan klar definiert – und entspricht nicht immer dem, was der Vorbesitzer tatsächlich genutzt hat.
Abschnitt 9
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bescheinigung, die bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich abgeschlossen sind – also einen eigenen abschließbaren Zugang haben und von anderen Einheiten räumlich getrennt sind. Sie ist gesetzliche Voraussetzung für die Grundbucheintragung als Wohnungseigentum.
Für Bieter ist sie primär als Beleg relevant, dass die Aufteilung ordnungsgemäß durchgeführt wurde. Fehlt die Bescheinigung oder gibt es Unstimmigkeiten, sollte das vor dem Gebot geklärt werden.
Abschnitt 10
60-Minuten-Prüfworkflow
Mit diesem strukturierten Workflow prüfen Sie die Teilungserklärung effizient vor dem Versteigerungstermin:
- 12 Min.
- 25 Min.
- 310 Min.
- 410 Min.
- 520 Min.
- 610 Min.
- 73 Min.
Abschnitt 11
Kritische Klauseln
Manche Klauseln in der Gemeinschaftsordnung können für Ersteher besonders relevant sein – positiv wie negativ. Diese sollten gezielt gesucht und geprüft werden:
Abschnitt 12
Praxisfall
Praxisfall
ETW in Hamburg-Altona
Der Aufteilungsplan zeigt einen separaten Kellerraum als Sondereigentum der Wohnung. Die Teilungserklärung: Kellerraum Nr. 4 ist der Einheit zugeordnet. Das Sachverständigengutachten erwähnt keinen Kellerraum.
Bei einer Nachbarbesichtigung stellte sich heraus: Der Kellerraum fehlt tatsächlich – er war vor 15 Jahren von Vorbesitzern mit einem benachbarten Eigentümer getauscht worden, ohne dass die Teilungserklärung geändert wurde.
Der Ersteher hat nach dem Zuschlag rechtlichen Anspruch auf Kellerraum Nr. 4 – er muss diesen Anspruch aber möglicherweise gerichtlich durchsetzen. Der De-facto-Tausch ohne TE-Änderung ist rechtlich nicht wirksam.
FAQ