München in Zahlen
München hat 1.505.036 Einwohner (Stand 2025). Was 68 amtliche Kennzahlen zu Bevölkerung, Arbeitsmarkt, Wohnungsmarkt und Infrastruktur über München sagen — und an welchen Stellen sie sich widersprechen. Diese Seite bewertet nicht ein einzelnes Objekt, sondern das Umfeld.
Stand 07.09.2026. Von 15 vorgesehenen Kennzahlen lagen 15 vor, 0 fehlten. München: Standortqualität 88,6 von 100 · 17 Kennzahlen im oberen, 3 im unteren Bereich · 68 amtliche Kennzahlen.
Was heißt das für mein Gebot?
Für Bieter
Standortbild ist selektiv
Die Standortsignale zeigen ein selektives Bild. Einzelne Faktoren stützen den Kontext, andere erhöhen den Prüfbedarf. Die konkrete Mikrolage, Zielgruppe und Objektqualität sind deshalb besonders wichtig.
Ein niedriger Zuschlag ist nicht automatisch ausreichend. Entscheidend ist, ob Lage, Zustand, Sanierung und spätere Nutzung realistisch zusammenpassen.
- Remote-Work geeignet (Stärke)
- Hochschulnähe (Stärke)
- Arbeitsplatzregion (Stärke)
Verkehrswert im Standortkontext
Selektiver Standortkontext
Die Standortdaten zeigen einzelne unterstützende Faktoren, sollten aber selektiv gelesen werden. Entscheidend ist, ob die identifizierten Nachfragekräfte für das konkrete Objekt und seine Mikrolage relevant sind.
- Preis- und Mietwerte sind Kontext: Preis- und Mietwerte werden nur im Zusammenspiel mit Fundamentaldaten interpretiert.
- Wohnungsmarkt nur teilweise bewertet: Kennzahlen zum Wohnungsmarkt gehen nur dort in die Einordnung ein, wo sie sich sinnvoll mit anderen Orten vergleichen lassen.
- Nicht alles wird prominent angezeigt: Weitere Kennzahlen stehen in der vollständigen Liste; schwache Zielgruppen-Hinweise werden nicht angezeigt.
- Signal-Überschneidungen nicht doppelt zählen: Überlappende Signale werden priorisiert oder zurückgestellt, damit ähnliche Nachfragehinweise nicht mehrfach dominieren.
- Datenbasis begrenzt Aussagekraft: Readiness und Confidence begrenzen die Aussagekraft, verändern aber nicht die Standortqualität selbst.
- Regionale Fallback-Werte enthalten: Ein Teil der Standortdaten stammt aus regionalen Fallback-Werten und ist nicht vollständig gemeindescharf.
- Aussagekraft für Mikrolagen begrenzt: Nicht alle Indikatoren sind gemeindescharf; Mikrolage und Objektzustand können stärker abweichen.
- Deckelregeln aus dem Signal-Modul: Institutionelle Daten stammen aus Studierendenwerten, nicht aus konkreten Standortlisten.
- Objektzustand und Sanierungsbedarf: Baulicher Zustand, Modernisierungsstand und Instandhaltungsrückstände separat prüfen.
- Mikrolage innerhalb der Gemeinde: Straße, Quartier, Lärm, Umfeld und kleinräumige Nachfrage können vom Gemeindewert abweichen.
- Vermietung, Eigennutzung oder Leerstand: Nutzungsstatus, Mietverhältnisse und Leerstand objektbezogen einordnen.
- Innenbesichtigung und Unterlagenlage: Verfügbarkeit von Gutachten, Fotos, Grundrissen und Besichtigungsmöglichkeiten berücksichtigen.
- Rechte, Belastungen und Besonderheiten: Eintragungen, Rechte Dritter und Hinweise aus dem Gutachten gesondert prüfen.
- Vergleichswerte ähnlicher Objekte: Lokale Vergleichswerte nach Objektart, Größe, Zustand und Mikrolage heranziehen.
- Termin- und Versteigerungsrisiken: Verfahrensstand, Terminlage und besondere Risiken der Versteigerung separat betrachten.
Die Einordnung kombiniert Standortausblick, Standort-Signale und Rohindikatoren. Preis- und Mietwerte werden als Kontext genutzt, nicht isoliert bewertet. Sie bewertet nicht das konkrete Objekt und leitet keine Gebotsstrategie ab.
Mikrolage ist entscheidender Prüfpunkt — Straße, Umfeld und Objekt bleiben separat zu prüfen. Methodik ansehen
Bis 2035 und 2045
Trägt der Standort auch morgen noch?
Wer ein Objekt zehn Jahre hält, kauft auch die Zukunft der Region mit. 2035 entspricht ungefähr einer typischen zehnjährigen Zinsbindung, 2045 zeigt den langfristigen Trend.
Standortsignal
Supersignal Light
Alle drei Säulen tragen: Wohnungsbedarf deutlich über den Genehmigungen, Beschäftigung und Einwohnerzahl wachsen jeweils stärker als in 60 % der Kreise, die Prognose bis 2035 ist positiv. Das ist ein strukturelles Signal für gut positionierten Bestand, keine Preisprognose, und es ersetzt keine Objektprüfung; Fertigstellungen und lokale Bauprojekte bleiben zu prüfen.
So lesen Sie die Stufen
- 1Wohnungsknappheit · 60 % der KreiseDer rechnerische Wohnungsbedarf liegt deutlich über den Baugenehmigungen: mindestens 1 Wohnung je 1.000 Einwohner und Jahr mehr und mindestens das 1,5-Fache.
- 2Knappheits-Plus · 31 % der KreiseDazu wächst die Beschäftigung mindestens so stark wie im mittleren Kreis Deutschlands.
- 3Knappheits-Plus mit Einwohnerwachstum · 16 % der KreiseDazu wächst die Einwohnerzahl — in den letzten fünf Jahren und laut amtlicher Prognose bis 2035.
- 4Supersignal Light · 10 % der KreiseBeschäftigungs- und Einwohnerwachstum liegen jeweils in den oberen 40 % aller Kreise.
- 5Supersignal Plus · 6 % der KreiseBeschäftigungs- und Einwohnerwachstum liegen jeweils in den oberen 30 % aller Kreise.
Jede Stufe setzt die vorigen voraus. Anteile: Kreise in Deutschland, die mindestens diese Stufe erreichen (Stand 09/2026).
Einwohner & Haushalte
Bis 2035 und auch im Langfristhorizont bleibt die Bevölkerungsbasis stabil oder wächst. Auf Ebene der übergeordneten Raumordnungsregion stützen wachsende Haushalte zusätzlich die Wohnungsnachfrage, weil Haushalte unmittelbarer auf die Nachfrage nach Wohneinheiten wirken als Einwohner allein.
Die Bevölkerungsprognose spricht für eine wachsende oder zumindest robuste Nachfragebasis. Für Wohnimmobilien ist das ein positives Standortsignal, weil mehr Einwohner langfristig mehr Wohnraumnachfrage erzeugen können.
Besonders relevant ist die Haushaltsentwicklung: Wenn die Zahl der Haushalte steigt, kann zusätzliche Nachfrage nach Wohneinheiten entstehen, selbst wenn die Einwohnerzahl nur moderat wächst oder stagniert.
- Bevölkerung 20351,2 %
Kreis München, kreisfreie Stadt · Prognose 2035 · oberer Mittelfeldbereich · 50. Perzentil im Bundesvergleich
- Bevölkerung 20459,4 %
Kreis München, kreisfreie Stadt · Prognose 2045 · oberes Viertel · 97. Perzentil im Bundesvergleich
- Haushalte 204510,8 %
Raumordnungsregion München · Prognose 2045
Eher passend: marktgängige Standardwohnungen · familiengeeignete Wohnungen und Häuser · gut angebundene Pendler- und Eigennutzerlagen
Auch bei Rückenwind bleibt zu prüfen, ob Mikrolage, Zustand, Energieeffizienz, Grundriss und Gesamtkosten zur regionalen Nachfrage passen.
Altersstruktur & künftiger Wohnungsfit
Wachsende oder stabile jüngere und erwerbsaktive Jahrgänge sprechen eher für eine breitere Nachfragebasis. Eine moderat ältere Bevölkerung verändert den Wohnungsfit, ohne ihn einseitig zu machen.
Die Altersstruktur verschiebt sich stärker in Richtung älterer Bevölkerung. Das ist nicht automatisch negativ, verändert aber die Wohnungsnachfrage: Barrierearme Wohnungen, Aufzug, Nahversorgung, medizinische Nähe und gut erreichbare Lagen können wichtiger werden.
Eine stabile oder wachsende jüngere Bevölkerung spricht eher für familienbezogene Nachfrage. Größere Wohnungen, Häuser, Gärten sowie Nähe zu Schulen und Kitas können in solchen Märkten wichtiger sein.
Eine stabile Bevölkerung im Erwerbsalter stützt die klassische Wohnungsnachfrage von Berufstätigen, Pendlern und Haushalten in der Eigentumsbildungsphase.
Mehr ortsflexibles Arbeiten kann gut angebundene Umlandlagen und Wohnungen mit zusätzlichem Raum für Arbeiten zu Hause unterstützen. Entscheidend bleiben jedoch Infrastruktur, Erreichbarkeit und Nähe zu tragfähigen Arbeitsmärkten.
- Unter 20 bis 204519,5 %
Kreis München, kreisfreie Stadt · Prognose 2045 · oberes Viertel · 99. Perzentil im Bundesvergleich
- 20-67 bis 20457,8 %
Kreis München, kreisfreie Stadt · Prognose 2045 · oberes Viertel · 99. Perzentil im Bundesvergleich
- 67+ bis 20455,1 %
Kreis München, kreisfreie Stadt · Prognose 2045 · unteres Viertel · 22. Perzentil im Bundesvergleich
Eher passend: familiengeeignete Wohnungen und Häuser · Pendlerwohnungen mit zusätzlichem Raum · klassische Mietwohnungen in guten Alltagslagen
Auch bei günstiger Altersstruktur bleiben Mikrolage, Schul- und Kita-Nähe, ÖPNV, Grundrissqualität und Sanierungskosten entscheidend.
Arbeitsmarkt & Nachfragekraft
Auf Ebene der Raumordnungsregion spricht die Erwerbspersonenprognose eher für wirtschaftlichen Rückenwind. Eine stabile oder wachsende Labour Force kann Nachfragekraft, Mietmarkt und Marktliquidität unterstützen.
Die Labour-Force-Prognose ist kein direkter BIP- oder Preisindikator. Sie dient hier als Näherung für Arbeitsmarktpotenzial und regionale Nachfragekraft.
- Erwerbspersonen 20459,7 %
Raumordnungsregion München · Prognose 2045
Eher passend: Pendlerwohnungen · gut angebundene Mietwohnungen · Wohnungen für Erwerbstätige
Trotz Rückenwind Anschaffung, Sanierung, Energiezustand und Anschlussfinanzierung konservativ prüfen. Arbeitsmarktstärke ersetzt keine belastbare Objektkalkulation.
Wohnungsbedarf, Genehmigungen & Marktspannung
Der rechnerische Neubaubedarf zeigt, ob zusätzlicher Wohnraum benötigt wird. Ohne vollständige Vergleichsverteilung wird der Wert vorsichtig richtungsbezogen interpretiert.
Der Wert beschreibt rechnerischen Bedarf, nicht tatsächlich fertiggestellte Wohnungen.
Im direkten Gegencheck liegt der rechnerische Bedarf mit 7,4 Wohnungen je 1.000 EW/Jahr deutlich über den aktuellen Genehmigungen mit 4,7 Wohnungen je 1.000 EW/Jahr. Für gut positionierte Bestandsobjekte ist das ein stark stützendes Knappheitssignal, sofern der Bedarf nicht durch spätere Fertigstellungen oder konkrete Neubauprojekte gedeckt wird.
Die aktuellen Baugenehmigungen liegen relativ hoch und können auf eine größere Baupipeline hindeuten. Genehmigungen sind aber noch keine Fertigstellungen; ob daraus tatsächlich zusätzlicher Wohnraum entsteht, hängt von Umsetzung, Baukosten und Projektverlauf ab.
- Bedarf je 1.000 EW7,4 Wohnungen je 1.000 EW/Jahr
Kreis München, kreisfreie Stadt · Prognose 2030 · Bedarf deutlich über Genehmigungen
- Genehmigungen je 1.000 EW4,7 Wohnungen je 1.000 EW/Jahr
Kreis München, kreisfreie Stadt · Stand 2024 · Bedarf deutlich über Genehmigungen · 98. Perzentil im Bundesvergleich
- Bedarf p.a.11.300 Wohnungen/Jahr
Kreis München, kreisfreie Stadt · Prognose 2030
- Genehmigte Wohnungen7.118 Wohnungen
Kreis München, kreisfreie Stadt · Stand 2024 · oberes Viertel · 100. Perzentil im Bundesvergleich
Eher passend: guter Bestand in nachgefragten Lagen · marktgängige Standardwohnungen · sanierbare Objekte mit klarem Zielsegment
Pipeline prüfen: Bestand kann profitieren, wenn rechnerischer Bedarf nicht ausreichend durch Fertigstellungen oder konkrete Neubauprojekte gedeckt wird.
Gesamteinordnung, Grenzen & MethodikDetailsWeniger
Die Zukunftsdaten zeigen für München, kreisfreie Stadt eher regionalen Rückenwind. Der 2035-Wert dient als wichtiger Haltehorizont, während der 2045-Wert den längeren demografischen Kontext liefert.
Die Haushaltsentwicklung stützt die Nachfrageeinschätzung, ohne allein eine Preis- oder Mietentwicklung vorzugeben. Die Altersstruktur zeigt zusätzlich, welche Wohnformen künftig besser passen können. Die Erwerbspersonenprognose ergänzt diesen Blick als vorsichtiger Indikator für Nachfragekraft und Marktliquidität. Der Bedarf-Pipeline-Blick liefert ein stützendes Knappheitssignal für gut positionierten Bestand: Der rechnerische Bedarf liegt mit 7,4 Wohnungen je 1.000 EW/Jahr deutlich über den aktuellen Genehmigungen mit 4,7 Wohnungen je 1.000 EW/Jahr. Genehmigungen zeigen aber nur eine sichtbare Pipeline und noch keine Fertigstellungen; lokale Neubauprojekte bleiben zu prüfen.
Für Zwangsversteigerungsobjekte bedeutet das: Der Abschlag auf den Verkehrswert ist nur ein Teil der Analyse. Besonders wichtig ist, ob das Objekt zur künftigen Nachfrage passt und gegenüber Neubau oder modernisiertem Bestand bestehen kann. Bei schwacher Lage, hohem Sanierungsbedarf, ungünstiger Energieeffizienz, unklarer Zielgruppe oder direktem Neubauwettbewerb sollte der Kaufpreisabschlag entsprechend größer sein.
Ist der Einstiegspreis angemessen für regionale Zukunft, Mikrolage, Objektzustand, Sanierungskosten und Neubauwettbewerb?
Haushalts- und Erwerbspersonenwerte stammen aus der übergeordneten Raumordnungsregion und sind weniger kleinteilig als Kreiswerte. Der rechnerische Wohnungsneubaubedarf beschreibt Bedarf, nicht tatsächliche Bautätigkeit. Baugenehmigungen zeigen eine sichtbare Pipeline, aber noch keine Fertigstellungen. Für eine belastbare Standortprüfung sollten deshalb zusätzlich aktuelle Fertigstellungen, lokale Projektentwicklungen, Leerstand, Mietniveau, Kaufkraft, Energiezustand und Mikrolage berücksichtigt werden.
Datenbasis: Hohe Aussagekraft. Die Aussagekraft ist hoch, ersetzt aber keine Prüfung von Mikrolage, Objektzustand, Sanierungskosten und lokalen Vergleichsangeboten.
Keine Preisprognose und keine Kauf- oder Gebotsempfehlung — der Ausblick ordnet nur die regionale Nachfragebasis ein.
Wie steht der Ort da?
Das Feld
Wo München steht, wenn man es neben alle anderen stellt
Eine Zahl allein sagt wenig. 55 der 68 Kennzahlen tragen eine Position im bundesweiten Feld. Sie liegen hier auf einer Achse von 0 bis 100 — in zwei getrennten Spuren, weil nur bei 37 davon „rechts" auch „besser" heißt.
Einen Punkt wählen — mit der Maus, dem Finger oder der Tabulatortaste, weiter mit den Pfeiltasten. Hier steht dann, was er misst, wie viele vergleichbare Regionen schlechter abschneiden und aus welchem Jahr der Wert stammt.
Die Schwachstelle
Drei Werte liegen im unteren Bereich des Feldes
Diese Kennzahlen liegen unter Feldposition 26. Die Deutung steht jeweils darunter — sie stammt aus dem Datensatz, nicht von dieser Seite.
2 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab. Absolutzahl ohne Bezug auf Einwohner oder Betriebsbestand – zwischen Kreisen also nicht direkt vergleichbar, Großstädte liegen naturgemäß höher. Aussagekräftig ist die Entwicklung über die Jahre: Steigende Unternehmensinsolvenzen gehen Gewerbeleerstand und mit Verzögerung auch einem höheren Zwangsversteigerungsaufkommen voraus.
Kreisebene
13 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab. Hohe Werte deuten auf familiengeprägte Regionen mit wachsender Wohnflächennachfrage hin.
Kreisebene
84 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab. Ein hoher Hebesatz heißt nicht automatisch hohe Steuer. Seit der Grundsteuerreform 2025 entsteht die Belastung aus Hebesatz, neuem Messbetrag und Landesmodell zusammen — Länder mit niedrigen Messbeträgen haben rechnerisch höhere Hebesätze. Sinnvoll vergleichbar deshalb nur innerhalb eines Bundeslandes.
Kreisebene
Datenebene: Kreisebene · Bezugsjahre 2024, 2025 · Quelle: VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Der Abstand
Wirtschaftsleistung und Einkommen liegen spürbar auseinander
Zwischen dem, was in München erwirtschaftet wird, und dem, was bei den Haushalten ankommt, liegen 22 Perzentilpunkte. Dass die Leistung über dem Einkommen liegt, ist bei kreisfreien Städten der Normalfall — Einpendler erhöhen sie, wohnen aber anderswo. Bemerkenswert ist hier die Größe des Abstands, nicht seine Richtung.
389 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab.
389 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab.
395 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab.
205 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab.
Datenebene: Kreisebene · Bezugsjahre 2023, 2025 · Quelle: VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Wohin entwickelt er sich?
Angebot und Bedarf
Gebaut wird knapp zwei Drittel dessen, was gebraucht wird
Der rechnerische Neubaubedarf bis 2030 gegen die tatsächlich genehmigten Wohnungen — beides auf 10.000 Einwohner normiert, damit die Größe der Stadt herausfällt.
Die Rechnung offen: 7.118 genehmigte Wohnungen ÷ 1.505.036 Einwohner × 10.000 = 47,3 je 10.000 Einwohner. Dem steht ein Bedarf von 73,8 je 10.000 gegenüber — das sind 64,1 % Deckung.
Datenebene: Kreisebene, die Stadt selbst · Bezugsjahre 2024, 2025, 2030 · Quellen: VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung, BBSR Wohnungsbedarfsprognose 2030
4.970 von 6.203 Gemeinden schneiden schlechter ab. Sie sehen hier die marktaktive Quote, weil sie für diesen Ort vorliegt – sie ist die belastbarere Knappheitskennzahl und hat deshalb Vorrang vor der allgemeinen Leerstandsquote. Unter 3 % gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt; dort lässt sich nach dem Zuschlag zügig vermieten. Über 5 % besteht struktureller Überhang mit Druck auf Miete und Wiederverkaufswert. Bundesweit rund 2,3 %. Die allgemeine Quote liegt meist höher, weil sie auch nicht vermietbaren Bestand mitzählt.
Platz im Feld von 400 Kreisen — 98 Kreisen liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note. Stark positive Werte sprechen für angespannte Wohnungsmärkte – Achtung Mietpreisbremse. Negative Werte deuten auf Nachfrageschwäche hin.
Platz im Feld von 814 Gemeinden — 438 Gemeinden liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note. Greift direkt nach dem Zuschlag: Bei Neuvermietung darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um 10 Prozent übersteigen. Wer die Rendite über eine deutliche Mieterhöhung nach Leerzug plant, sollte das hier prüfen. Ausnahmen (Neubau ab Oktober 2014, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete) sind objektbezogen — die Angabe ist ein Hinweis, keine Rechtsberatung.
Platz im Feld von 814 Gemeinden — 442 Gemeinden liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note. Wichtig, wenn mit dem Zuschlag Mieter übernommen werden: Wo die Verordnung gilt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 statt 20 Prozent steigen. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten häufig gemeinsam, aber nicht immer — beide Angaben getrennt lesen.
Die Zukunft
Bis 2045 wachsen alle Altersgruppen — die jüngeren schneller
Der Zuwachs der Gruppe ab 67 liegt im Feld auf Position 22 von 100. Das ist eine Platzierung, keine Aussage über den Rest des Landes — und keine Note, denn diese Werte führt der Datensatz als richtungsoffen.
Das ist die zweite der beiden Gesamtnoten dieser Seite — und die einzige, die nach vorn schaut. Sie entsteht aus 5 gewichteten Säulen; 3 weitere Säulen haben zwar Rohwerte im Datensatz, aber kein Verfahren, das sie in eine Note übersetzt. Wie sich die 75,5 zusammensetzt, steht Zeile für Zeile im Abschnitt „Die zweite Note". Mit der Standortqualität von 88,6 aus dem Seitenkopf lässt sie sich nicht verrechnen: anderes Verfahren, andere Auswahl an Kennzahlen.
Platz im Feld von 400 Kreisen — 397 Kreisen liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note.
396 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab.
388 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab.
Platz im Feld von 400 Kreisen — 88 Kreisen liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note.
Die Balken sind golden statt grün, und das ist Absicht: Diese Werte führt der Datensatz als richtungsoffen. Ein Bevölkerungsplus ist für einen Vermieter gut, für die Infrastruktur einer Stadt kann es Belastung heißen. Der Datensatz gibt hier eine Lage aus, keine Note.
Alle Werte hier sind Prognosen, keine gemessenen Zahlen. Insgesamt enthält der Datensatz 9 Prognosen — in der Tabelle am Seitenende einzeln gekennzeichnet.
Datenebene: Kreisebene · Bezugsjahr 2045 · Quelle: BBSR Raumordnungsprognose 2045
Wo die zusätzlichen Menschen wohnen sollen
Wer hier wohnt, wohnt in einer Wohnung. Der Datensatz führt für München genau ein Baujahr und daneben einen rechnerischen Neubaubedarf bis 2030. Für 2045 führt er eine Bevölkerungsprognose, aber keinen Wohnungsbedarf. Die Grafik zeigt alle drei — auch die Leerstelle.
Gemessen · Ein einzelnes Jahr, keine Reihe. Je 1.000 Einwohner genehmigt München mehr als rund zwei Drittel aller 400 Kreise.
Prognose · BBSR-Wohnungsbedarfsprognose, Zeitraum 2023 bis 2030. Ohne Genehmigung bleiben rund 3.990 Wohnungen pro Jahr; die Genehmigungen entsprechen rund 64 % des Bedarfs.
Keine Quelle · Die Wohnungsbedarfsprognose endet mit 2030. Diese Seite rechnet den Bedarf nicht hoch — warum nicht, steht unter der Grafik.
Prognose · BBSR-Raumordnungsprognose 2045: von 1.505.036 Einwohnern (2025) auf rund 1,65 Millionen — rund 141.000 Menschen mehr als heute.
Die Rechnung offen: 73,8 benötigte Wohnungen je 10.000 Einwohner und Jahr × 1.505.036 Einwohner ÷ 10.000 = rund 11.100 Wohnungen pro Jahr. Genehmigt wurden 7.118, also rund 64 % davon. Zwei Vorbehalte gehören dazu: Die Genehmigungen stammen aus 2024, die Einwohnerzahl aus 2025, und die Bedarfsquote bezieht sich auf den Bevölkerungsstand ihres eigenen Prognosestarts. Eine gemeinsame Jahresbasis gibt der Datensatz nicht her — deshalb steht hier überall „rund", und jede abgeleitete Zahl ist gerundet.
Datenebene: Kreisebene, die Stadt selbst · Bezugsjahre 2024, 2025, 2030, 2045 · Quellen: VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung, BBSR Wohnungsbedarfsprognose 2030, BBSR Raumordnungsprognose 2045
Man könnte die Quote von 73,8 je 10.000 Einwohner auf die prognostizierte Einwohnerzahl anwenden. Das ergäbe eine Zahl, und sie stünde hier so gesetzt wie die beiden anderen. Drei Gründe sprechen dagegen. Die Quote für 2023 bis 2030 enthält einen einmaligen Nachholbedarf und die Zuwanderung der Jahre 2022 und 2023 — sie zwanzig Jahre fortzuschreiben macht aus einem Ausnahmezustand einen Dauerzustand. Der einzige sichtbare Befund einer solchen Rechnung wäre ein Deckungsanteil, der sich verschiebt — und der hinge allein daran, dass wir die Genehmigungen von 2024 einfrieren, während sich die Einwohnerzahl bewegt. Das wäre nicht das Ergebnis, sondern die Annahme, nur zurückgespiegelt. Und die Alterung, die die Balken über dieser Grafik zeigen, verändert genau die Haushaltsgrößen, an denen der Bedarf pro Kopf hängt.
München wächst nach der Raumordnungsprognose bis 2045 um 9,4 Prozent, auf rund 1,65 Millionen Einwohner. Was daraus folgt, folgt aus der Arithmetik und nicht aus einer zweiten Prognose: Ein Rückstand, der heute besteht, schließt sich nicht dadurch, dass mehr Menschen kommen. Die eigentliche Nachricht dieser Grafik steht deshalb in der zweiten Reihe und nicht in der dritten — die Lücke ist keine Frage von 2045, sie steht jetzt.
Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen Jahre, und ein Teil der Genehmigungen wird nie gebaut. Die rund 64 % sind damit eine Obergrenze: Was tatsächlich fertig wird, liegt darunter. Fertigstellungszahlen, an denen sich das prüfen ließe, enthält der Datensatz nicht. Auch 2024 ist nur ein Jahr — Baugenehmigungen schwanken stark, und eine Zeitreihe fehlt. Die grüne Reihe ist ein Messwert, kein Trend.
Grün steht in dieser Grafik an genau einer Stelle: bei den genehmigten Wohnungen, weil der Datensatz für sie eine Richtung kennt. Alles Prognostizierte ist golden. Auch die offenen Riegel bleiben golden. Sie sind für die Stadt ein Problem und für einen Bieter eher das Gegenteil: Knappheit stützt Miete und Wiederverkauf — und ist zugleich der Grund, aus dem Städte regulierend eingreifen. Rot wäre eine Wertung, die der Datensatz hier nicht hergibt.
Zur Einordnung, bewusst nicht gegengerechnet: Der marktaktive Leerstand liegt bei 1,4 % — erhoben 2022 und damit älter als die übrigen Werte dieser Grafik. Ihn von der Lücke abzuziehen wäre eine Doppelzählung, weil der Aufbau einer Fluktuationsreserve in der Bedarfsprognose bereits steckt.
Die zweite Note
Wie der Zukunftsausblick auf 75,5 kommt
Neben der Standortqualität führt der Datensatz eine zweite Gesamtnote nach einem anderen Verfahren: fünf gewichtete Säulen. Hier ist die Rechnung, nachprüfbar.
0,25 × 58,6 + 0,25 × 80,4 + 0,20 × 72,3 + 0,20 × 88,6 + 0,10 × 85,3
= 75,46 — gerundet 75,5, der veröffentlichte Wert. Die Balkenbreite ist das Gewicht, die Höhe der Säulenwert.
Die gestrichelten Kästen sind der ehrlichere Teil dieser Grafik: Diese Säulen haben Rohwerte im Datensatz, aber kein Verfahren, das sie in eine Note übersetzt. Wer den Score liest, liest sie also nicht mit.
Die Bereiche
Die Bereiche im Einzelnen
Je Bereich die Leitfrage, die Kernaussage und die wichtigsten Kennzahlen mit Quelle — und wie vollständig die Daten sind.
DemografieDetailsWeniger
Wohnen hier künftig genug Menschen, die kaufen oder mieten wollen?
Wie sich Einwohnerzahl und Altersaufbau entwickeln, gibt Hinweise auf die künftige Nachfrage nach Wohnraum.
19 von 19 Kennzahlen vorhanden · Datenbasis mittel · 15 Werte von Kreis-/Regionalebene
Arbeitsmarkt & KaufkraftDetailsWeniger
Gibt es Arbeitsplätze und Kaufkraft, die die Nachfrage tragen?
Arbeitsplätze und Einkommen zeigen, wie tragfähig die Nachfrage in der Region ist.
12 von 12 Kennzahlen vorhanden · Datenbasis mittel · 11 Werte von Kreis-/Regionalebene
Wohnungsmarkt & AngebotDetailsWeniger
Ist Wohnraum eher knapp (stützt den Bestand) oder entsteht viel Neubau als Konkurrenz?
Preis-, Miet- und Angebotskennzahlen werden nur zusammen mit Bevölkerung und Wirtschaft gelesen.
11 von 14 Kennzahlen vorhanden · Datenbasis hoch · 7 Werte von Kreis-/Regionalebene
Erreichbarkeit & InfrastrukturDetailsWeniger
Wie gut kommt man weg — Pendeln, Bus und Bahn, Internet?
Fahrzeiten, Bus und Bahn sowie Breitband zeigen, wie gut sich der Ort zum Pendeln und fürs Homeoffice eignet.
13 von 14 Kennzahlen vorhanden · Datenbasis hoch
Bildung, Wissenschaft & AnkerinstitutionenDetailsWeniger
Gibt es Hochschulen, Kliniken oder große Arbeitgeber, die dauerhaft Nachfrage bringen?
Hochschulen und große Einrichtungen bringen dauerhaft Nachfrage, etwa von Studierenden und Beschäftigten.
4 von 5 Kennzahlen vorhanden · Datenbasis mittel · 3 Werte von Kreis-/Regionalebene
SicherheitDetailsWeniger
Wie viele Straftaten erfasst die Polizei hier — im Vergleich zu ähnlichen Kreisen?
Kriminalitätszahlen bleiben Kontext: Die Polizeiliche Kriminalstatistik zählt nach Tatort, deshalb sind nur ähnliche Kreistypen vergleichbar.
2 von 2 Kennzahlen vorhanden · Datenbasis mittel · 2 Werte von Kreis-/Regionalebene
Laufende Kosten & MietrechtDetailsWeniger
Was kostet das Halten laufend (Grundsteuer) und wie frei darf ich die Miete setzen?
Steuerhebesätze und Mietrecht beschreiben laufende Kosten und Spielräume, nicht die Standortqualität selbst.
5 von 5 Kennzahlen vorhanden · Datenbasis hoch · 2 Werte von Kreis-/Regionalebene
Für wen passt er?
Für wen
Für wen der Standort passen könnte
Automatisch abgeleitete Hinweise auf mögliche Zielgruppen — kein Ersatz für die Prüfung von Objekt und Mikrolage.
Remote-Work geeignet
Gute digitale Infrastruktur und ergänzende Standortdaten können die Nutzbarkeit für Haushalte mit hybridem Arbeiten unterstützen.
Prüft Breitband als Kernwert und kombiniert ihn mit Erreichbarkeit, Demografie und Wohnungsmarkt-Kontext. Ein hoher Breitbandwert allein reicht nicht für ein starkes Signal, wenn räumliche Erreichbarkeit oder Fundamentaldaten fehlen.
Gewichtung: Breitband ist der Kernwert. Erreichbarkeit, Demografie und Wohnungsmarktwerte verhindern, dass ein einzelner Infrastrukturwert das Signal überzeichnet.
Hochschulnähe
Hochschul- und Studierendenwerte können ein wissenschaftsnahes Nachfrageprofil stützen; räumliche Zuordnung und Mikrolage bleiben prüfungsrelevant.
Prüft Hochschulnähe, Studierendenwerte und ÖV-Kontext als mögliche Nachfragebasis durch Studierende, Beschäftigte und wissenschaftsnahe Haushalte. Regionale Studierendenwerte werden vorsichtig behandelt, wenn die konkrete Hochschulnähe widersprüchlich oder nur grob zugeordnet ist.
Gewichtung: relative Studierendenwerte und konkrete Hochschulnähe zählen stärker als absolute Studierendenzahlen. Bei regionalen Fallback-Werten wird die Aussage vorsichtig gedeckelt.
Arbeitsplatzregion
Arbeitsmarktwerte und Erreichbarkeit können Nachfrage im regionalen Arbeitsplatzumfeld stützen, wenn Objekt und Mikrolage passen.
Prüft, ob Beschäftigungsentwicklung, Beschäftigungsquote, Arbeitslosigkeit, Unternehmensdichte, Pendlersaldo und Erreichbarkeit ein regionales Arbeitsplatzumfeld stützen. Die Aussage bleibt regional und ersetzt keine Prüfung konkreter Arbeitgeberstandorte.
Gewichtung: Arbeitsmarktsäule dominiert, Erreichbarkeit und Unternehmens-/Pendlerkontext stützen. Ein regional guter Arbeitsmarkt ist kein Beleg für Nachfrage an jeder einzelnen Mikrolage.
Alle Daten
Die Schärfe
42 der 68 Werte stammen von einer größeren Ebene
Nicht jede Kennzahl liegt gemeindescharf vor. Wo sie fehlt, tritt der Wert der übergeordneten Ebene an ihre Stelle. Weil München kreisfrei ist, beschreibt dieser Kreiswert genau diese Stadt und keinen Nachbarort — bei einer kreisangehörigen Gemeinde wäre derselbe Wert eine Aussage über den ganzen Landkreis.
- 26 gelten für München selbst
- 40 stammen von der Kreisebene
- 2 von der Raumordnungsregion
Der Anhang
Alle 68 Kennzahlen
Jede Zahl dieser Seite steht hier noch einmal mit Jahr, Datenebene, Feldposition und Quelle — die vollständige Grundlage, auf der alles Vorige beruht.
| Kennzahl | Wert | Jahr | Ebene | Feldposition | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|
| Bevölkerung | |||||
| Bevölkerungsprognose 2045 | 9,4 % | 2045Prognose | Kreisebene | 97,0von 400 Kreisen | BBSR Raumordnungsprognose 2045 |
| Bevölkerungsprognose 2035 | 1,2 % | 2035Prognose | Kreisebene | 50,0von 400 Kreisen | Wegweiser Kommune (Bertelsmann Stiftung) |
| Bevölkerungsentwicklung 1 Jahr | 0 % | 2025 | Kreisebene | 67,3von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Bevölkerungsentwicklung 5 Jahre | 1,1 % | 2025 | Kreisebene | 63,0von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Bevölkerung gesamt | 1.505.036 | 2025 | München selbst | 100,0von 10.767 Gemeinden, ohne Wertung | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Bevölkerungsdichte | 4.843,9 Ew. / km² | 2024 | München selbst | 99,9von 10.766 Gemeinden, ohne Wertung | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner | 8,1 je 1.000 Ew. | 2024 | Kreisebene | 84,9von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Ausländeranteil | 27,3 % | 2022 | München selbst | — | Zensus 2022 |
| Seniorenanteil | 17,3 % | 2022 | München selbst | — | Zensus 2022 |
| Demografie | |||||
| Bevölkerungsprognose 20 bis unter 67 Jahre 2045 | 7,8 % | 2045Prognose | Kreisebene | 98,9von 400 Kreisen | BBSR Raumordnungsprognose 2045 |
| Bevölkerungsprognose 67 Jahre und älter 2045 | 5,1 % | 2045Prognose | Kreisebene | 21,9von 400 Kreisen, ohne Wertung | BBSR Raumordnungsprognose 2045 |
| Haushaltsprognose 2045 | 10,8 % | 2045Prognose | Raumordnungsregion | — | BBSR Raumordnungsprognose 2045 |
| Bevölkerungsprognose unter 20 Jahre 2045 | 19,5 % | 2045Prognose | Kreisebene | 99,1von 400 Kreisen, ohne Wertung | BBSR Raumordnungsprognose 2045 |
| Altenquotient | 26,3 | 2025 | Kreisebene | 99,1von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Jugendquotient | 27,1 | 2025 | Kreisebene | 3,3von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Medianalter | 39,6 | 2025 | Kreisebene | 97,9von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Anteil Erwerbsalter | 67,1 % | 2024 | Kreisebene | 99,1von 400 Kreisen | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Lebendgeborene je 1.000 Einwohner | 10 | 2024 | Kreisebene | 99,1von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Jugendanteil | 15,8 % | 2024 | Kreisebene | 27,3von 400 Kreisen | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Betreuungsquote unter 3 Jahre | 43,2 % | 2024 | Kreisebene | 69,9von 400 Kreisen | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Wirtschaft | |||||
| Beschäftigungswachstum 5 Jahre | 8,7 % | 2025 | Kreisebene | 90,4von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Rechtliche Einheiten gesamt | 89.909 | 2024 | Kreisebene | 99,4von 400 Kreisen, ohne Wertung | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Gewerbesteuer-Hebesatz | 490 % | 2024 | Kreisebene | 96,5von 400 Kreisen, ohne Wertung | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Beantragte Unternehmensinsolvenzen | 497 | 2024 | Kreisebene | 0,6von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Unternehmensdichte | 59,7 je 1.000 Ew. | 2024 | Kreisebene | 97,6von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| BIP je Einwohner | 97.406 € | 2023 | Kreisebene | 97,1von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Bruttowertschöpfung je Einwohner | 90.276 € je Ew. | 2023 | Kreisebene | 97,1von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Verfügbares Einkommen je Einwohner | 38.190 € | 2023 | Kreisebene | 98,6von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Steuereinnahmekraft je Einwohner | 3.130 € je Ew. | 2023 | München selbst | — | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Arbeitsmarkt | |||||
| Erwerbspersonenprognose 2045 | 9,7 % | 2045Prognose | Raumordnungsregion | — | BBSR Raumordnungsprognose 2045 |
| Arbeitslosenquote | 5,4 % | 2025 | Kreisebene | 51,3von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Pendlersaldo je 1.000 Einwohner | 165,74 | 2025 | Kreisebene | 90,4von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Pendlersaldo | 249.440 | 2025 | Kreisebene | 99,4von 400 Kreisen, ohne Wertung | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Beschäftigungsquote | 70,1 % | 2022 | München selbst | 57,3von 10.754 Gemeinden | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Immobilien | |||||
| Wohnungsneubaubedarf 2023-2030 p.a. | 11.300 | 2030Prognose | Kreisebene | — | BBSR Wohnungsbedarfsprognose 2030 |
| Wohnungsneubaubedarf je 10.000 Einwohner 2023-2030 p.a. | 73,8 | 2030Prognose | Kreisebene | — | BBSR Wohnungsbedarfsprognose 2030 |
| Genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner | 4,7 je 1.000 Ew. | 2024 | Kreisebene | 97,5von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Genehmigte Wohnungen | 7.118 | 2024 | Kreisebene | 99,6von 400 Kreisen, ohne Wertung | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Grundsteuer-B-Hebesatz | 535 % | 2024 | Kreisebene | 21,1von 400 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Kaufwertentwicklung Bauland 5 Jahre | 104,3 % | 2022 | Kreisebene | 80,5von 341 Kreisen, ohne Wertung | BBSR INKAR |
| Kaufwert Bauland je Quadratmeter | 4.962,72 € / m² | 2022 | Kreisebene | 99,9von 380 Kreisen, ohne Wertung | BBSR INKAR |
| Eigentumsquote | 24 % | 2022 | München selbst | 0,5von 9.982 Gemeinden, ohne Wertung | Zensus 2022 |
| Marktaktiver Leerstand (Geschosswohnungen) | 1,4 % | 2022 | München selbst | 80,1von 6.203 Gemeinden | Zensus 2022 |
| Mieten | |||||
| Abgesenkte Kappungsgrenze gilt | Ja | 2026 | München selbst | 54,4von 814 Gemeinden, ohne Wertung | BBSR – Mietpreisbremse und Kappungsgrenze |
| Mietpreisbremse gilt | Ja | 2026 | München selbst | 53,8von 814 Gemeinden, ohne Wertung | BBSR – Mietpreisbremse und Kappungsgrenze |
| Mietentwicklung 5 Jahre | 16,7 % | 2024 | Kreisebene | 24,4von 400 Kreisen, ohne Wertung | BBSR INKAR |
| Nettokaltmiete (Zensus 2022) | 12,89 € / m² | 2022 | München selbst | 100,0von 9.920 Gemeinden, ohne Wertung | Zensus 2022 |
| Miete je Quadratmeter | 12,89 € / m² | 2022 | München selbst | 100,0von 10.681 Gemeinden, ohne Wertung | Zensus 2022 |
| Bildung & Studierende | |||||
| Entfernung zur nächsten Hochschule | 2,2 km | 2026 | München selbst | 8,3von 10.949 Gemeinden, ohne Wertung | Destatis Hochschulstatistik |
| Studierende gesamt | 108.490 | 2023 | Kreisebene | 99,0von 238 Kreisen, ohne Wertung | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Studierende je 1.000 Einwohner | 72,9 je 1.000 Ew. | 2023 | Kreisebene | 78,8von 238 Kreisen | VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| Infrastruktur & Erreichbarkeit | |||||
| Pkw-Fahrzeit zum Frei- oder Naturbad | 7 Min. | 2024 | München selbst | — | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Pkw-Fahrzeit zum Hallenbad | 7 Min. | 2024 | München selbst | — | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Pkw-Fahrzeit zur Sekundarstufe I | 4 Min. | 2024 | München selbst | — | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Pkw-Fahrzeit zur Sekundarstufe II | 5 Min. | 2024 | München selbst | — | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Breitbandabdeckung | 99,1 % | 2023 | München selbst | 91,1von 10.753 Gemeinden | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Gigabit-Breitbandversorgung | 96,6 % | 2023 | München selbst | — | Deutschlandatlas (BBSR) |
| 5G-Mobilfunkversorgung | 99,9 % | 2022 | München selbst | 75,7von 10.945 Gemeinden | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Pkw-Fahrzeit zur Grundschule | 3 Min. | 2022 | München selbst | 91,8von 10.870 Gemeinden | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Pkw-Fahrzeit zum Notfallkrankenhaus | 7 Min. | 2022 | München selbst | 93,3von 10.870 Gemeinden | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Pkw-Fahrzeit zum Supermarkt | 2 Min. | 2021 | München selbst | — | Deutschlandatlas (BBSR) |
| ÖPNV-/Schienen-Erreichbarkeit | 99,8 % | 2020 | München selbst | 94,1von 3.372 Gemeinden | Deutschlandatlas (BBSR) |
| ÖV-Fahrzeit zum nächsten Zentrum | 19 Min. | 2020 | München selbst | 63,7von 3.372 Gemeinden | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Pkw-Fahrzeit zum nächsten Zentrum | 9 Min. | 2020 | München selbst | 51,8von 3.372 Gemeinden | Deutschlandatlas (BBSR) |
| Sicherheit | |||||
| Wohnungseinbruch je 100.000 Einwohner | 54,15 | 2025 | Kreisebene | 57,9von 400 Kreisen | BKA – Polizeiliche Kriminalstatistik |
| Straftaten je 100.000 Einwohner | 6.061,04 | 2025 | Kreisebene | 36,6von 400 Kreisen | BKA – Polizeiliche Kriminalstatistik |
| Datenqualität | |||||
| Datenstand Jahr | 2.045 | 2026 | Kreisebene | 50,0von 400 Kreisen | Manuell gepflegter Wert (Redaktion) |
| Datenvollständigkeit | 76,9 % | 2026 | Kreisebene | 57,4von 400 Kreisen | Manuell gepflegter Wert (Redaktion) |
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