Schwabach in Zahlen

Was 58 amtliche Kennzahlen zu Bevölkerung, Arbeitsmarkt, Wohnungsmarkt und Infrastruktur über Schwabach sagen — und an welchen Stellen sie sich widersprechen. Diese Seite bewertet nicht ein einzelnes Objekt, sondern das Umfeld.

71,0von 100

Standortqualität heute

35 %

Abdeckung

100von 100

Datenqualität

Werte im Score

Stand 27.05.2026. Von 25 vorgesehenen Kennzahlen lagen 10 vor, 15 fehlten. Schwabach: Standortqualität 71,0 von 100 · 4 Kennzahlen im oberen, 0 im unteren Bereich · 58 amtliche Kennzahlen.

01 — Das Feld

Wo Schwabach steht, wenn man es neben alle anderen stellt

Eine Zahl allein sagt wenig. 34 der 58 Kennzahlen tragen eine Position im bundesweiten Feld. Sie liegen hier auf einer Achse von 0 bis 100 — in zwei getrennten Spuren, weil nur bei 23 davon „rechts" auch „besser" heißt.

Bewertet — rechts ist besser23 Kennzahlen mit eindeutiger Richtung

0255075100

Nur eingeordnet — rechts ist bloß mehr11 Kennzahlen ohne Richtung

0255075100

Einen Punkt wählen — mit der Maus, dem Finger oder der Tabulatortaste. Hier steht dann, was er misst, wie viele vergleichbare Regionen schlechter abschneiden und aus welchem Jahr der Wert stammt.

4von 23

im obersten Bereich

Feldposition über 87

19von 23

im Mittelfeld

Feldposition 26 bis 87

0von 23

im unteren Bereich

Feldposition unter 26

02 — Angebot und Bedarf

Gebaut wird gut drei Viertel dessen, was gebraucht wird

Der rechnerische Neubaubedarf bis 2030 gegen die tatsächlich genehmigten Wohnungen — beides auf 10.000 Einwohner normiert, damit die Größe der Stadt herausfällt.

Je 100 benötigte Wohnungen79 genehmigt · 21 fehlen

Die Rechnung offen: 118 genehmigte Wohnungen ÷ 40.702 Einwohner × 10.000 = 29,0 je 10.000 Einwohner. Dem steht ein Bedarf von 36,8 je 10.000 gegenüber — das sind 78,8 % Deckung.

Datenebene: Kreisebene, die Stadt selbst · Bezugsjahre 2024, 2025, 2030 · Quellen: VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung, BBSR Wohnungsbedarfsprognose 2030

0,8 %

Marktaktiver Leerstand (Geschosswohnungen)

Sie sehen hier die marktaktive Quote, weil sie für diesen Ort vorliegt – sie ist die belastbarere Knappheitskennzahl und hat deshalb Vorrang vor der allgemeinen Leerstandsquote. Unter 3 % gilt ein Wohnungsmarkt als angespannt; dort lässt sich nach dem Zuschlag zügig vermieten. Über 5 % besteht struktureller Überhang mit Druck auf Miete und Wiederverkaufswert. Bundesweit rund 2,3 %. Die allgemeine Quote liegt meist höher, weil sie auch nicht vermietbaren Bestand mitzählt.

25 %

Mietentwicklung 5 Jahre

213 von 400 Kreisen schneiden schlechter ab. Stark positive Werte sprechen für angespannte Wohnungsmärkte – Achtung Mietpreisbremse. Negative Werte deuten auf Nachfrageschwäche hin.

Mietpreisbremse gilt

Greift direkt nach dem Zuschlag: Bei Neuvermietung darf die Anfangsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um 10 Prozent übersteigen. Wer die Rendite über eine deutliche Mieterhöhung nach Leerzug plant, sollte das hier prüfen. Ausnahmen (Neubau ab Oktober 2014, umfassende Modernisierung, höhere Vormiete) sind objektbezogen — die Angabe ist ein Hinweis, keine Rechtsberatung.

Abgesenkte Kappungsgrenze gilt

Wichtig, wenn mit dem Zuschlag Mieter übernommen werden: Wo die Verordnung gilt, darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 statt 20 Prozent steigen. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze gelten häufig gemeinsam, aber nicht immer — beide Angaben getrennt lesen.

03 — Die Zukunft

Bis 2045 wachsen alle Altersgruppen — die älteren schneller

Der Zuwachs der Gruppe ab 67 liegt im Feld auf Position 48 von 100. Das ist eine Platzierung, keine Aussage über den Rest des Landes — und keine Note, denn diese Werte führt der Datensatz als richtungsoffen.

65,0von 100

Zukunftsausblick

Gute Standortbasis

Einordnung

5von 8

Säulen im Score

Das ist die zweite der beiden Gesamtnoten dieser Seite — und die einzige, die nach vorn schaut. Sie entsteht aus 5 gewichteten Säulen; 3 weitere Säulen haben zwar Rohwerte im Datensatz, aber kein Verfahren, das sie in eine Note übersetzt. Wie sich die 65,0 zusammensetzt, steht Zeile für Zeile im Abschnitt „Die zweite Note". Mit der Standortqualität von 71,0 aus dem Seitenkopf lässt sie sich nicht verrechnen: anderes Verfahren, andere Auswahl an Kennzahlen.

Unter 20 Jahre9 %

Platz im Feld von 400 Kreisen — 332 Kreisen liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note.

20 bis unter 67 Jahre1,6 %

Platz im Feld von 400 Kreisen — 366 Kreisen liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note.

Bevölkerung insgesamt6,3 %

Platz im Feld von 400 Kreisen — 351 Kreisen liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note.

67 Jahre und älter15,7 %

Platz im Feld von 400 Kreisen — 192 Kreisen liegen niedriger. Das ist eine Lage, keine Note.

Die Balken sind golden statt grün, und das ist Absicht: Diese Werte führt der Datensatz als richtungsoffen. Ein Bevölkerungsplus ist für einen Vermieter gut, für die Infrastruktur einer Stadt kann es Belastung heißen. Der Datensatz gibt hier eine Lage aus, keine Note.

Alle Werte hier sind Prognosen, keine gemessenen Zahlen. Insgesamt enthält der Datensatz 7 Prognosen — in der Tabelle am Seitenende einzeln gekennzeichnet.

Datenebene: Kreisebene · Bezugsjahr 2045 · Quelle: BBSR Raumordnungsprognose 2045

Wo die zusätzlichen Menschen wohnen sollen

Wer hier wohnt, wohnt in einer Wohnung. Der Datensatz führt für Schwabach genau ein Baujahr und daneben einen rechnerischen Neubaubedarf bis 2030. Für 2045 führt er eine Bevölkerungsprognose, aber keinen Wohnungsbedarf. Die Grafik zeigt alle drei — auch die Leerstelle.

Ein Riegel = 5 WohnungenGefüllt = genehmigt · Umriss = Bedarf ohne Genehmigung

Genehmigt 2024118Wohnungen

Gemessen · Ein einzelnes Jahr, keine Reihe. Je 1.000 Einwohner genehmigt Schwabach mehr als rund zwei Drittel aller 400 Kreise.

Rechnerisch benötigt, pro Jahr bis 2030rund 150Wohnungen

Prognose · BBSR-Wohnungsbedarfsprognose, Zeitraum 2023 bis 2030. Ohne Genehmigung bleiben rund 30 Wohnungen pro Jahr; die Genehmigungen entsprechen rund 79 % des Bedarfs.

Rechnerisch benötigt, pro Jahr 2045nicht im Datensatz

Keine Quelle · Die Wohnungsbedarfsprognose endet mit 2030. Diese Seite rechnet den Bedarf nicht hoch — warum nicht, steht unter der Grafik.

Einwohner — anderer Maßstab: Menschen, nicht Wohnungen+6,3 %

Prognose · BBSR-Raumordnungsprognose 2045: von 40.702 Einwohnern (2025) auf rund 43.000 — rund 3.000 Menschen mehr als heute.

Die Rechnung offen: 36,8 benötigte Wohnungen je 10.000 Einwohner und Jahr × 40.702 Einwohner ÷ 10.000 = rund 150 Wohnungen pro Jahr. Genehmigt wurden 118, also rund 79 % davon. Zwei Vorbehalte gehören dazu: Die Genehmigungen stammen aus 2024, die Einwohnerzahl aus 2025, und die Bedarfsquote bezieht sich auf den Bevölkerungsstand ihres eigenen Prognosestarts. Eine gemeinsame Jahresbasis gibt der Datensatz nicht her — deshalb steht hier überall „rund", und jede abgeleitete Zahl ist gerundet.

Datenebene: Kreisebene, die Stadt selbst · Bezugsjahre 2024, 2025, 2030, 2045 · Quellen: VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung, BBSR Wohnungsbedarfsprognose 2030, BBSR Raumordnungsprognose 2045

Warum für 2045 keine Zahl dasteht

Man könnte die Quote von 36,8 je 10.000 Einwohner auf die prognostizierte Einwohnerzahl anwenden. Das ergäbe eine Zahl, und sie stünde hier so gesetzt wie die beiden anderen. Drei Gründe sprechen dagegen. Die Quote für 2023 bis 2030 enthält einen einmaligen Nachholbedarf und die Zuwanderung der Jahre 2022 und 2023 — sie zwanzig Jahre fortzuschreiben macht aus einem Ausnahmezustand einen Dauerzustand. Der einzige sichtbare Befund einer solchen Rechnung wäre ein Deckungsanteil, der sich verschiebt — und der hinge allein daran, dass wir die Genehmigungen von 2024 einfrieren, während sich die Einwohnerzahl bewegt. Das wäre nicht das Ergebnis, sondern die Annahme, nur zurückgespiegelt. Und die Alterung, die die Balken über dieser Grafik zeigen, verändert genau die Haushaltsgrößen, an denen der Bedarf pro Kopf hängt.

Was sich über 2045 trotzdem sagen lässt

Schwabach wächst nach der Raumordnungsprognose bis 2045 um 6,3 Prozent, auf rund 43.000 Einwohner. Was daraus folgt, folgt aus der Arithmetik und nicht aus einer zweiten Prognose: Ein Rückstand, der heute besteht, schließt sich nicht dadurch, dass mehr Menschen kommen. Die eigentliche Nachricht dieser Grafik steht deshalb in der zweiten Reihe und nicht in der dritten — die Lücke ist keine Frage von 2045, sie steht jetzt.

Genehmigt heißt nicht gebaut

Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen Jahre, und ein Teil der Genehmigungen wird nie gebaut. Die rund 79 % sind damit eine Obergrenze: Was tatsächlich fertig wird, liegt darunter. Fertigstellungszahlen, an denen sich das prüfen ließe, enthält der Datensatz nicht. Auch 2024 ist nur ein Jahr — Baugenehmigungen schwanken stark, und eine Zeitreihe fehlt. Die grüne Reihe ist ein Messwert, kein Trend.

Warum hier nichts rot ist

Grün steht in dieser Grafik an genau einer Stelle: bei den genehmigten Wohnungen, weil der Datensatz für sie eine Richtung kennt. Alles Prognostizierte ist golden. Auch die offenen Riegel bleiben golden. Sie sind für die Stadt ein Problem und für einen Bieter eher das Gegenteil: Knappheit stützt Miete und Wiederverkauf — und ist zugleich der Grund, aus dem Städte regulierend eingreifen. Rot wäre eine Wertung, die der Datensatz hier nicht hergibt.

Zur Einordnung, bewusst nicht gegengerechnet: Der marktaktive Leerstand liegt bei 0,8 % — erhoben 2022 und damit älter als die übrigen Werte dieser Grafik. Ihn von der Lücke abzuziehen wäre eine Doppelzählung, weil der Aufbau einer Fluktuationsreserve in der Bedarfsprognose bereits steckt.

04 — Die zweite Note

Wie der Zukunftsausblick auf 65,0 kommt

Neben der Standortqualität führt der Datensatz eine zweite Gesamtnote nach einem anderen Verfahren: fünf gewichtete Säulen. Hier ist die Rechnung, nachprüfbar.

51,1

49,7

66,7

93,5

77,5

25 %Demografie51,1
25 %Arbeitsmarkt & Kaufkraft49,7
20 %Wohnungsmarkt & Angebot66,7
20 %Erreichbarkeit & Infrastruktur93,5
10 %Bildung, Wissenschaft & Ankerinstitutionen77,5

0,25 × 51,1 + 0,25 × 49,7 + 0,20 × 66,7 + 0,20 × 93,5 + 0,10 × 77,5

= 64,99 — gerundet 65,0, der veröffentlichte Wert. Die Balkenbreite ist das Gewicht, die Höhe der Säulenwert.

Sicherheit

2 Kennzahlen vorhanden, aber nicht bewertet — fließt in keine der beiden Noten ein.

Laufende Kosten & Mietrecht

4 Kennzahlen vorhanden, aber nicht bewertet — fließt in keine der beiden Noten ein.

Kontext

2 Kennzahlen vorhanden, aber nicht bewertet — fließt in keine der beiden Noten ein.

Die gestrichelten Kästen sind der ehrlichere Teil dieser Grafik: Diese Säulen haben Rohwerte im Datensatz, aber kein Verfahren, das sie in eine Note übersetzt. Wer den Score liest, liest sie also nicht mit.

05 — Die Schärfe

39 der 58 Werte stammen von einer größeren Ebene

Nicht jede Kennzahl liegt gemeindescharf vor. Wo sie fehlt, tritt der Wert der übergeordneten Ebene an ihre Stelle. Weil Schwabach kreisfrei ist, beschreibt dieser Kreiswert genau diese Stadt und keinen Nachbarort — bei einer kreisangehörigen Gemeinde wäre derselbe Wert eine Aussage über den ganzen Landkreis.

19 gelten für Schwabach selbst
39 stammen von der Kreisebene

06 — Der Anhang

Alle 58 Kennzahlen

Jede Zahl dieser Seite steht hier noch einmal mit Jahr, Datenebene, Feldposition und Quelle — die vollständige Grundlage, auf der alles Vorige beruht.

Alle 58 Standortkennzahlen für Schwabach mit Wert, Bezugsjahr, Datenebene, Feldposition und Quelle
Kennzahl	Wert	Jahr	Ebene	Feldposition	Quelle
Bevölkerung
Bevoelkerungsprognose 2045	6,3 %	2045Prognose	Kreisebene	87,8von 400 Kreisen, ohne Wertung	BBSR Raumordnungsprognose 2045
Bevölkerungsprognose 2035	2,3 %	2035Prognose	Kreisebene	59,0von 400 Kreisen	Wegweiser Kommune (Bertelsmann Stiftung)
Bevölkerungsentwicklung 1 Jahr	-0,3 %	2025	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Bevölkerungsentwicklung 5 Jahre	-0,9 %	2025	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Bevölkerung gesamt	40.702	2025	Schwabach selbst	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Bevölkerungsdichte	1.000,9 Ew. / km²	2024	Schwabach selbst	97,2von 10.766 Gemeinden, ohne Wertung	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Wanderungssaldo je 1.000 Einwohner	0 je 1.000 Ew.	2024	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Demografie
Bevoelkerungsprognose 20 bis unter 67 Jahre 2045	1,6 %	2045Prognose	Kreisebene	91,4von 400 Kreisen, ohne Wertung	BBSR Raumordnungsprognose 2045
Bevoelkerungsprognose 67 Jahre und aelter 2045	15,7 %	2045Prognose	Kreisebene	47,9von 400 Kreisen, ohne Wertung	BBSR Raumordnungsprognose 2045
Bevoelkerungsprognose unter 20 Jahre 2045	9 %	2045Prognose	Kreisebene	82,9von 400 Kreisen, ohne Wertung	BBSR Raumordnungsprognose 2045
Altenquotient	41,2	2025	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Jugendquotient	33,3	2025	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Medianalter	46,8	2025	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Anteil Erwerbsalter	59,5 %	2024	Kreisebene	48,1von 400 Kreisen	Deutschlandatlas (BBSR)
Lebendgeborene je 1.000 Einwohner	8	2024	Kreisebene	60,4von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Jugendanteil	17,3 %	2024	Kreisebene	69,9von 400 Kreisen	Deutschlandatlas (BBSR)
Betreuungsquote unter 3 Jahre	30,7 %	2024	Kreisebene	—	Deutschlandatlas (BBSR)
Wirtschaft
Beschäftigungswachstum 5 Jahre	1,8 %	2025	Kreisebene	33,6von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Rechtliche Einheiten gesamt	1.910	2024	Kreisebene	2,4von 400 Kreisen, ohne Wertung	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Gewerbesteuer-Hebesatz	390 %	2024	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Beantragte Unternehmensinsolvenzen	3	2024	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Unternehmensdichte	46,8 je 1.000 Ew.	2024	Kreisebene	84,4von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
BIP je Einwohner	44.243 €	2023	Kreisebene	60,6von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Bruttowertschöpfung je Einwohner	40.693 € je Ew.	2023	Kreisebene	60,9von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Verfügbares Einkommen je Einwohner	32.497 €	2023	Kreisebene	93,6von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Arbeitsmarkt
Arbeitslosenquote	4,6 %	2025	Kreisebene	65,8von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Pendlersaldo je 1.000 Einwohner	-15,77	2025	Kreisebene	63,1von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Pendlersaldo	-642	2025	Kreisebene	68,9von 400 Kreisen, ohne Wertung	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Beschäftigungsquote	70 %	2022	Schwabach selbst	57,0von 10.753 Gemeinden	Deutschlandatlas (BBSR)
Immobilien
Wohnungsneubaubedarf 2023-2030 p.a.(Maßstab uneinheitlich)	150	2030Prognose	Kreisebene	—	BBSR Wohnungsbedarfsprognose 2030
Wohnungsneubaubedarf je 10.000 Einwohner 2023-2030 p.a.	36,8	2030Prognose	Kreisebene	—	BBSR Wohnungsbedarfsprognose 2030
Preisklasse gebrauchte Eigentumswohnungen	3	2024	Kreisebene	17,0von 400 Kreisen, ohne Wertung	AK OGA – Immobilienmarktbericht
Genehmigte Wohnungen je 1.000 Einwohner	2,9 je 1.000 Ew.	2024	Kreisebene	79,9von 400 Kreisen	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Genehmigte Wohnungen	118	2024	Kreisebene	21,6von 400 Kreisen, ohne Wertung	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Grundsteuer-B-Hebesatz	450 %	2024	Kreisebene	—	VGRdL – Regionale Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung
Kaufwertentwicklung Bauland 5 Jahre	110,2 %	2022	Kreisebene	83,4von 341 Kreisen	BBSR INKAR
Kaufwert Bauland je Quadratmeter	534,94 € / m²	2022	Kreisebene	87,0von 380 Kreisen, ohne Wertung	BBSR INKAR
Eigentumsquote	49,4 %	2022	Schwabach selbst	—	Zensus 2022
Marktaktiver Leerstand (Geschosswohnungen)	0,8 %	2022	Schwabach selbst	—	Zensus 2022
Mieten
Abgesenkte Kappungsgrenze gilt	Ja	2026	Schwabach selbst	—	BBSR – Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Mietpreisbremse gilt	Ja	2026	Schwabach selbst	—	BBSR – Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
Mietentwicklung 5 Jahre	25 %	2024	Kreisebene	53,1von 400 Kreisen	BBSR INKAR
Nettokaltmiete (Zensus 2022)	7,11 € / m²	2022	Schwabach selbst	—	Zensus 2022
Miete je Quadratmeter	7,11 € / m²	2022	Schwabach selbst	85,4von 10.664 Gemeinden	Zensus 2022
Bildung & Studierende
Entfernung zur nächsten Hochschule	16,9 km	2026	Schwabach selbst	16,8von 10.949 Gemeinden, ohne Wertung	Destatis Hochschulstatistik
Infrastruktur & Erreichbarkeit
Breitbandabdeckung	99,2 %	2023	Schwabach selbst	91,9von 10.752 Gemeinden	Deutschlandatlas (BBSR)
5G-Mobilfunkversorgung	99,7 %	2022	Schwabach selbst	—	Deutschlandatlas (BBSR)
Pkw-Fahrzeit zur Grundschule	3 Min.	2022	Schwabach selbst	—	Deutschlandatlas (BBSR)
Pkw-Fahrzeit zum Notfallkrankenhaus	7 Min.	2022	Schwabach selbst	—	Deutschlandatlas (BBSR)
OePNV-/Schienen-Erreichbarkeit	94,7 %	2020	Schwabach selbst	61,0von 3.182 Gemeinden	Deutschlandatlas (BBSR)
OePNV-Fahrzeit zum naechsten Zentrum	9,9	2020	Schwabach selbst	90,0von 3.182 Gemeinden	Deutschlandatlas (BBSR)
Pkw-Fahrzeit zum naechsten Zentrum	4,3	2020	Schwabach selbst	79,7von 3.182 Gemeinden	Deutschlandatlas (BBSR)
OeV-Fahrzeit zum naechsten Zentrum	10 Min.	2020	Schwabach selbst	90,0von 3.182 Gemeinden	Deutschlandatlas (BBSR)
Pkw-Fahrzeit zum naechsten Zentrum	4 Min.	2020	Schwabach selbst	79,7von 3.182 Gemeinden	Deutschlandatlas (BBSR)
Sicherheit
Wohnungseinbruch je 100.000 Einwohner	39,18	2025	Kreisebene	—	BKA – Polizeiliche Kriminalstatistik
Straftaten je 100.000 Einwohner	3.080,69	2025	Kreisebene	—	BKA – Polizeiliche Kriminalstatistik
Datenqualität
Datenstand Jahr	2.045	2026	Kreisebene	—	Manuell gepflegter Wert (Redaktion)
Datenvollständigkeit	76,9 %	2026	Kreisebene	79,3von 400 Kreisen	Manuell gepflegter Wert (Redaktion)

Maßstab uneinheitlich heißt: Der Rohwert steht nicht in der Einheit, die der Name verspricht. Der jährliche Wohnungsneubaubedarf ist im Datensatz bei 86 der 400 Kreise in Tausend Wohnungen abgelegt und bei den übrigen 314 in einzelnen Wohnungen — betroffen sind genau die großen, kreisfreien Städte. Diese Seite umgeht das Feld deshalb und rechnet aus dem Bedarf je 10.000 Einwohner, der durchgängig stimmt.