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2 K 4-25
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3 FOTOS

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Külsheim, Baden-Württemberg

Bürgermeister-Heußlein-Straße 4, 97900 Külsheim
Verkehrswert
90.000 €
Wohnfläche
84 m²
Termin
16.10.2026
in 41 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Baden-Württemberg

Verfahren

Aktenzeichen2 K 4-25
AmtsgerichtTauberbischofsheim

Kenndaten

Wohnfläche84 m²
Grundstück169,11 m² Miteigentumsanteil
Baujahr1962
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken5Wertanpassungen1

Fazit

Das Objekt eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Eigennutzer oder renditeorientierte Kapitalanleger mit Sanierungserfahrung. Aufgrund der weggefallenen Wertgrenzen (§ 85a ZVG) bietet sich die Chance auf einen Erwerb unterhalb des Verkehrswertes von 90.000 €. Vor Gebotsabgabe sollte jedoch ein detailliertes Sanierungsbudget für den Zentralheizungsanschluss, die Sanitärerneuerung und den Innenausbau (mindestens 35.000 € bis 40.000 €) sowie eine Prüfung möglicher Sonderumlagen der WEG einkalkuliert werden.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1962 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 9) im 1. Obergeschoss eines 1962 erbauten Mehrfamilienhauses in 97900 Külsheim. Die Wohnfläche beträgt rund 84 m² und umfasst vier Zimmer, Küche, Bad/WC, Flur sowie einen Balkon, ergänzt durch einen Kellerraum, einen Abstellraum im Dachgeschoss und das Sondernutzungsrecht an der Garage G 12. Das Objekt befindet sich in einem unterdurchschnittlichen, sanierungsbedürftigen Zustand; insbesondere besteht kein Anschluss an die im Gebäude vorhandene Öl-Zentralheizung, sodass derzeit über Elektro-Öl-Radiatoren geheizt wird. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 90.000 €, wobei im Ertragswertverfahren pauschale Sanierungskosten in Höhe von ca. 35.000 € wertmindernd berücksichtigt wurden. Da der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen für diesen Termin weggefallen.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung nebst Kellerraum, Dachbodenabteil und Garagen-Sondernutzungsrecht in der Bürgermeister-Heußlein-Straße 4 in 97900 Külsheim. Die Liegenschaft liegt in einem allgemeinen Wohngebiet der rund 5.400 Einwohner zählenden Stadt im Main-Tauber-Kreis. Das Wohnhaus wurde ca. 1962 in Massivbauweise errichtet und umfasst insgesamt 12 Wohneinheiten auf drei Geschossen. Die Wohnung Nr. 9 liegt im 1. Obergeschoss und verfügt laut Grundriss über eine Wohnfläche von rund 83,81 m² (im Gutachten gerundet auf 84 m²), aufgeteilt in Wohnzimmer mit Balkonzugang, Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Küche, Flur und Wannenbad. Der bauliche Zustand des Sondereigentums sowie des Gemeinschaftseigentums wird vom Gutachter als unterdurchschnittlich eingestuft. Wesentliches Manko der Wohneinheit ist das Fehlen eines Anschlusses an die im Haus vorhandene Öl-Zentralheizung (Baujahr 1997); die Beheizung erfolgte zuletzt behelfsmäßig über mobile Elektro-Öl-Radiatoren. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über einen Elektroboiler im Bad. Zudem weisen Böden, Wände und Sanitäreinrichtungen starken Renovierungs- und Erneuerungsbedarf auf. Am Gemeinschaftseigentum wurden 2024 Teile der Allgemein-Elektrik erneuert, jedoch stehen Arbeiten an der Fassade (Rissbildungen, Fehlstellen) und im Treppenhaus an. Im Grundbuch von Külsheim Blatt 4130 ist ein 450/10.000 Miteigentumsanteil am 3.758 m² großen Grundstück (Flurstück 8545) eingetragen. In Abteilung II bestehen diverse Dienstbarkeiten (Geh- und Fahrtrechte, Leitungsrechte sowie eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für die Stadt Külsheim und die Stadtwerke), die den Verkehrswert jedoch nicht wesentlich beeinträchtigen. Im Ertragswertverfahren wurde ein nachhaltiger Mietertrag von 7,50 €/m² Wohnfläche sowie 30,00 € für die Garage zugrunde gelegt. Vom ermittelten Ertragswert der fiktiv modernisierten Wohnung wurden überschlägige Sanierungskosten von 35.202,30 € (gerundet 35.000 €) abgezogen, woraus der finale Verkehrswert von 90.000 € resultiert. Investoren bietet sich aufgrund des Wegfalls der Wertgrenzen gemäß § 85a ZVG eine interessante Einstiegsmöglichkeit. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist jedoch die präzise Kalkulation der erforderlichen Sanierungskosten und der Anschluss an das Heizsystem sowie die finanzielle Berücksichtigung anstehender WEG-Maßnahmen.

Chancen
Risiken

Standort

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Übersicht

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19 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen2 K 4-25
AmtsgerichtTauberbischofsheim
BundeslandBaden-Württemberg
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
Datum / Uhrzeit16.10.2026 · 09:30:00
!
Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1962
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert90.000 €
Wohnfläche84 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil450 / 10.000 Miteigentumsanteil an Flurstück 8545
Anteilige Grundstücksfläche169,11 m²
Bodenrichtwert73 €/m²
Anteiliger Bodenwert12.345 €169,11 m² × 73 €/m² · MEA 4,5 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeBürgermeister-Heußlein-Straße
Hausnummer4
PLZ97900
OrtKülsheim
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert73 €/m²
Anteilige Bodenfläche169,11 m²
Anteiliger Bodenwert12.345 €
Verkehrswert90.000 €
BRW-Verhältnis7,29
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung77.655 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert12.345 €
Gebäude / Wohnung77.655 €
Verkehrswert90.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
3.758 m² Gesamtgrundstück × 450 / 10.000 Miteigentumsanteil an Flurstück 8545 MEA = 169,11 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
169,11 m² × 73 €/m² · MEA 4,5 %
VW je m² Boden
532 €/m²
BRW-Verhältnis
532 €/m² / 73 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
90.000 € − 12.345 € = 77.655 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.071 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 2.076 bis 3.396 Euro, Median 2.807 Euro. 31 Vergleichsfälle zwischen 1.107 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, 9 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 84 m² Wohnfläche · Baujahr 1962 · Zustand sanierungsbedürftig

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.807 €/m²Median · 31 Fälle

Mittlere Hälfte 2.076 – 3.396 €/m²

Baujahr
hier 1962Gruppe 1977
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche
hier 84 m²Gruppe 85 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich
Datenbasis
31 Objekte im Bundesland aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 19 der 31 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt -62 % unter diesem Median.¹

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

Alle 31 Vergleichsobjekte anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 45,0 km entfernt (Züttlingen) — 1.985 €/m², Baujahr 1854, sanierungsbedürftig, 98 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Hauptstraße, HornbergEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)—230 m²unbewertet254.500 €1.107 €28.07.2026unbekannt
Braunbergstraße, IbachEigentumswohnung—67 m²unbewertet78.000 €1.164 €26.06.2026unbekannt
Metzinger Straße, Nürtingen5-Zimmer-Wohnung und mehr—173 m²renovierungsbedürftig / einfach286.000 €1.653 €07.10.2026unbekannt
Im Wiesengrund, Schönau3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196593 m²sanierungsbedürftig161.400 €1.734 €10.11.2026unbekannt
Dresdner Ring, Backnang3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196773 m²renovierungsbedürftig / einfach143.000 €1.958 €02.11.2026unbekannt
Bücklestraße, Geislingen an der Steige3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197769 m²gepflegt136.000 €1.963 €22.10.2026unbekannt
Neuenstadter Straße, Züttlingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung185498 m²sanierungsbedürftig194.100 €1.985 €08.10.202645,0 km
Maulacher Straße, RoßfeldEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1992124 m²sanierungsbedürftig247.000 €1.992 €26.10.2026unbekannt
Marbacher Straße, Ludwigsburg3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196475 m²sanierungsbedürftig162.000 €2.159 €30.11.2026unbekannt
Stengelhofstraße, MannheimEigentumswohnung—46 m²unbewertet103.000 €2.227 €21.05.2026unbekannt
Martinusweg, WeingartenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)—54 m²unbewertet133.000 €2.463 €16.07.2026unbekannt
Kutzbergerweg, BiberachEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196591 m²unbewertet231.000 €2.547 €03.11.2026unbekannt
Im Fuggerle, Schwäbisch Gmünd5-Zimmer-Wohnung und mehr1957101 m²durchschnittlich264.865 €2.622 €28.10.2026unbekannt
Im Sandfeld, Schrezheim3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung199996 m²gepflegt265.000 €2.760 €15.10.2026unbekannt
Untermühlaustraße, MannheimEigentumswohnung—65 m²unbewertet180.000 €2.769 €30.04.2026unbekannt
Durlacher Straße, MannheimEigentumswohnung—45 m²unbewertet127.000 €2.807 €29.04.2026unbekannt
Muthstraße, Kernstadt3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung199379 m²durchschnittlich235.000 €2.975 €09.10.2026unbekannt
Hugsweierer Hauptstraße, LahrEigentumswohnung—102 m²unbewertet305.000 €3.003 €15.05.2026unbekannt
Weißdornweg, Waldhäuser Ost3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197385 m²renovierungsbedürftig / einfach270.000 €3.176 €11.11.2026unbekannt
Haldenstraße, Immenhausen5-Zimmer-Wohnung und mehr2001144 m²durchschnittlich466.000 €3.236 €08.10.2026unbekannt
Tiefenbachstraße, Rohracker3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197283 m²unbewertet270.000 €3.244 €08.10.2026unbekannt
Kleinfeldstraße, MannheimEigentumswohnung—42 m²unbewertet138.500 €3.298 €05.05.2026unbekannt
Tübinger Straße, Eichäcker3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung201085 m²durchschnittlich287.000 €3.376 €06.10.2026unbekannt
Karlsruher Straße, Heilbronn1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung195454 m²renovierungsbedürftig / einfach185.000 €3.416 €13.10.2026unbekannt
Meistersingerstraße, MannheimEigentumswohnung—86 m²unbewertet297.000 €3.453 €21.05.2026unbekannt
Jägerhofallee, Ludwigsburg1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung199441 m²renovierungsbedürftig / einfach148.000 €3.610 €09.11.2026unbekannt
Apenrader Weg, MannheimEigentumswohnung—105 m²unbewertet385.000 €3.667 €07.05.2026unbekannt
Christophstraße, Münchingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung198473 m²durchschnittlich280.000 €3.836 €23.11.2026unbekannt
Mohlstraße, Tübingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung200092 m²durchschnittlich440.000 €4.783 €22.10.2026unbekannt
Seerosenstraße, Vaihingen1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung201451 m²durchschnittlich266.000 €5.216 €15.10.2026unbekannt
Bachstraße, Magstadt3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung202094 m²gepflegt516.000 €5.500 €30.10.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
13 Fakten
01Bewertung502Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

—

Datenhinweise
  • · Sehr gute Datenbasis durch ein vollständiges, detailliertes Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2025 mit erfolgreicher Innenbesichtigung und gerichtlicher Bekanntmachung.
  • · Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen am 08.07.2025 im Beisein der Schuldner.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 05.09.2026, 01:51

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Tauber-Kreis, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.