Abschnitt 1
Die drei Begriffe erklärt
Im Versteigerungssaal fallen drei Begriffe, die Bieter sicher kennen und auseinanderhalten müssen. Das geringste Gebot ist die nach § 44 ZVG vom Rechtspfleger festgesetzte Mindestsumme, bestehend aus bestehenbleibenden Rechten und Verfahrenskosten. Das bare Meistgebot ist der Betrag, den der Ersteher tatsächlich an die Gerichtskasse zahlt. Die Gesamtbelastung umfasst zusätzlich die übernommenen Rechte und alle anfallenden Nebenkosten.
Kompaktübersicht
- Geringstes Gebot = Mindestsumme nach § 44 ZVG (bestehenbleibende Rechte + Verfahrenskosten)
- Bares Meistgebot = Was der Ersteher tatsächlich an die Gerichtskasse zahlt
- Gesamtbelastung = Bares Meistgebot + übernommene Rechte + Nebenkosten
Abschnitt 2
Das geringste Gebot (§ 44 ZVG)
Das geringste Gebot ist die Untergrenze, unter der ein Zuschlag grundsätzlich nicht möglich ist. Der Rechtspfleger legt es vor der Bietstunde fest. Es setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen:
- 1Bestehenbleibende Rechte (Abteilung II, vorrangige Abteilung III)
- 2Verfahrenskosten
- 3Zinsen und Kosten vorrangiger Gläubiger
Gesetzliche Grundlage
Die Regelung findet sich in § 44 ZVG. Ein Zuschlag unter geringstem Gebot ist ohne ausdrücklichen Antrag des betreibenden Gläubigers nicht möglich.
Beispielrechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bestehenbleibendes Wohnrecht | 120.000 € |
| Vorrangige Grundschuld (nicht-betreibend) | 60.000 € |
| Verfahrenskosten | 4.500 € |
| Geringstes Gebot | 184.500 € |
Abschnitt 3
Das bare Meistgebot
Das bare Meistgebot ist der Betrag, den der Ersteher tatsächlich an die Gerichtskasse überweist. Es ergibt sich aus dem im Saal abgegebenen Gebot abzüglich der bestehenbleibenden Rechte – diese werden nicht bezahlt, sondern als Lasten übernommen. Die bereits hinterlegte Sicherheitsleistung wird angerechnet.
Formel: Gebot im Saal − bestehenbleibende Rechte = bares Meistgebot
Beispielrechnung (Fortsetzung)
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gebot im Saal | 320.000 € |
| − Bestehenbleibendes Wohnrecht | −120.000 € |
| − Vorrangige Grundschuld | −60.000 € |
| Bares Meistgebot | 140.000 € |
Das bare Meistgebot ist der tatsächlich vom Ersteher zu zahlende Betrag. Er ergibt sich aus dem im Saal abgegebenen Gebot abzüglich des Werts bestehenbleibender Rechte, die nicht bezahlt, sondern übernommen werden. Die bereits hinterlegte Sicherheitsleistung wird angerechnet.
Abschnitt 4
Die Gesamtbelastung
Die Gesamtbelastung zeigt, was ein Ersterwerb tatsächlich kostet – inklusive aller Nebenkosten und übernommenen Rechte. Sie ist in der Regel deutlich höher als das bare Meistgebot.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bares Meistgebot | 140.000 € |
| Bestehenbleibende Rechte (übernommen) | 180.000 € |
| Grunderwerbsteuer 5 % (auf Gesamtgebot 320.000 €) | 16.000 € |
| Gerichtskosten | 1.800 € |
| Grundbuch / Notar | 2.200 € |
| Verzinsung ab Zuschlag bis Zahlung | ca. 1.000 € |
| Gesamtbelastung | 341.000 € |
Abschnitt 5
Die Sicherheitsleistung im Kontext
Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10 % des Verkehrswerts und muss vor der Bietstunde hinterlegt werden. Sie ist kein zusätzlicher Kostenfaktor, sondern eine Vorauszahlung:
- Sicherheitsleistung = 10 % des vom Gericht festgesetzten Verkehrswerts
- Bei Zuschlag: wird auf das bare Meistgebot angerechnet
- Restbetrag ist innerhalb von 4–8 Wochen nachzuzahlen
Abschnitt 6
Verzinsung des Meistgebots (§ 49 ZVG)
Nach § 49 ZVG ist das bare Meistgebot ab dem Zuschlag bis zur vollständigen Zahlung mit 4 % pro Jahr zu verzinsen. Die Zinsen gehen zugunsten der Gläubiger. Bei kurzer Zahlungsfrist bleibt der Betrag überschaubar – bei Verzögerungen kann er relevant werden.
Zinssatz
4 % p. a. ab Zuschlag bis zur vollständigen Zahlung
Begünstigte
Zinsen fließen zugunsten der berechtigten Gläubiger
Kurze Zahlungsfrist
Bei 4–8 Wochen: überschaubare Zinslast
Verzögerungen
Jede Verzögerung erhöht die Gesamtbelastung – zügige Zahlung empfohlen
Abschnitt 7
Was im Gebot enthalten ist – und was nicht
Bieter müssen genau wissen, welche Kosten im baren Meistgebot aufgehen und welche separat entstehen.
Im baren Meistgebot enthalten
- ✓Bargeld-Anteil an die Gerichtskasse
- ✓Wird an berechtigte Gläubiger verteilt
NICHT im Meistgebot enthalten
- ✕Grunderwerbsteuer (entsteht separat)
- ✕Grundbuchkosten
- ✕Gerichtskosten für Zuschlag
- ✕Räumungskosten bei Widerstand
- ✕Sanierungskosten
Abschnitt 8
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt bei Zwangsversteigerungen genauso an wie bei einem regulären Immobilienkauf. Die Berechnungsgrundlage ist entscheidend:
Berechnungsgrundlage = bares Meistgebot + Wert bestehenbleibender Rechte = gesamtes Gebot
Wichtiger Hinweis
Die Grunderwerbsteuer entsteht auf den Gesamterwerbspreis, nicht nur auf den Bargeld-Anteil. Wer ein Objekt für 320.000 € ersteigert (davon 180.000 € als übernommene Rechte), zahlt Grunderwerbsteuer auf die vollen 320.000 €. Bei einem Steuersatz von 5 % sind das 16.000 €.
Abschnitt 9
Häufige Missverständnisse
Diese vier Missverständnisse begegnen Verfahrensbeteiligten regelmäßig im Versteigerungssaal.
„Ich biete 150.000 €, also zahle ich 150.000 €.“
Richtigstellung: Falsch. Bestehenbleibende Rechte werden übernommen, nicht bezahlt. Das bare Meistgebot kann deutlich niedriger sein.
„Wenn keine Rechte im Grundbuch stehen, zahle ich genau das Gebot.“
Richtigstellung: Fast richtig – aber Nebenkosten und Grunderwerbsteuer kommen zusätzlich zum Saalgebot.
„Das geringste Gebot ist mein Startpreis.“
Richtigstellung: Falsch. Das geringste Gebot ist die Untergrenze, unter der kein Zuschlag möglich ist. Es ist kein Startpreis im Sinne einer Auktion.
„Sicherheitsleistung ist eine Anzahlung auf das Gebot.“
Richtigstellung: Ja, wenn der Zuschlag erfolgt, wird sie angerechnet. Ohne Zuschlag wird sie zurückerstattet.
Abschnitt 10
Der Rechtspfleger verliest die Zahlen
Zu Beginn jedes Versteigerungstermins verliest der Rechtspfleger die relevanten Zahlen: Verkehrswert, geringstes Gebot, bestehenbleibende Rechte und die Wertgrenzen (5/10 und 7/10). Wer zuhört, kennt seinen Handlungsrahmen.
Aus der Praxis
Zuhören ist entscheidend. Einige Bieter überhören die bestehenbleibenden Rechte und kalkulieren zu niedrig. Ein Rechtspfleger in Kiel: „Im Schnitt fragt jeder dritte Ersteher nach dem Termin, warum er mehr überweisen muss, als er gedacht hat.“
FAQ
Häufige Fragen
Was ist das geringste Gebot?
§ 44 ZVG: der Mindestbetrag aus bestehenbleibenden Rechten und Verfahrenskosten, unter dem kein Zuschlag erteilt wird.
Was ist der Unterschied zwischen barem Meistgebot und Meistgebot?
Meistgebot = das im Saal abgegebene Höchstgebot. Bares Meistgebot = tatsächlich zu zahlender Betrag (Meistgebot minus bestehenbleibende Rechte).
Werden Wohnrechte zum Preis hinzugerechnet?
Sie werden nicht bezahlt, aber als Last übernommen und zählen zur Gesamtbelastung.
Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer?
Auf den gesamten Erwerbspreis: bares Meistgebot plus Wert bestehenbleibender Rechte.
Muss ich die gesamte Summe sofort zahlen?
Nein. Die Zahlungsfrist beträgt üblicherweise 4–8 Wochen nach dem Zuschlag.
Was bedeutet Verzinsung des Meistgebots?
4 % p. a. ab Zuschlag bis zur vollständigen Zahlung nach § 49 ZVG – zugunsten der Gläubiger.