ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Montabaur, Rheinland-Pfalz

Das Versteigerungsobjekt umfasst einen 1/3-Miteigentumsanteil an einem Dreifamilienhaus in 56410 Montabaur-Reckenthal, verbunden mit dem Sondereigentum an der Erdgeschosswohnung (Nr. I), einer Garage und einem Abstellraum im Untergeschoss. Das Wohnhaus wurde ca. 1973 in massiver Bauweise auf einem 418 m² großen Hanggrundstück errichtet. Die Gemarkung Reckenthal liegt in einer peripheren Randlage von Montabaur mit sehr schwach ausgeprägter Infrastruktur, sodass die Bewohner zwingend auf ein Kraftfahrzeug angewiesen sind. Am Versteigerungstag werden zeitgleich auch die beiden anderen Einheiten des Hauses angeboten, was die seltene Gelegenheit zum Kompletterwerb des gesamten Gebäudes eröffnet. Die Wohnung hat eine zweckmäßige 3- bis 4-Zimmer-Aufteilung auf einer Wohnfläche von ca. 77 m². Der bauliche Zustand des Sondereigentums stellt sich als solide dar, da der Innenausbau fortlaufend gepflegt wurde. Zudem wurde im Jahr 2018 die Gastherme erneuert. Auf der anderen Seite zeigt das Gebäude altersbedingte Abnutzungen. Die Fenster stammen größtenteils aus den 1990er Jahren und müssen mittelfristig ausgetauscht werden, um moderne energetische Standards zu erfüllen. Zudem wird die Dacheindeckung mit Pappschindeln und ein schadhafter Balkon im Dachgeschoss als Mangel aufgeführt. Ein erhebliches rechtliches und organisatorisches Risiko stellt die Tatsache dar, dass derzeit keine WEG-Verwaltung für die Eigentümergemeinschaft bestellt ist. Dies erschwert die Abstimmung von Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und die Bildung von Rücklagen. Darüber hinaus ist dem Grundstück das städtische Flurstück 84 vorgelagert; das Gutachten unterstellt hierbei eine rechtlich gesicherte Erschließung. Im Grundbuch (Abteilung II) sind keine wertmindernden Lasten eingetragen, und das Objekt wird derzeit vom Eigentümer selbst genutzt. Aus Investorensicht ist dieses Objekt besonders interessant, wenn ein Gesamterwerb aller drei Wohnungen des Hauses angestrebt wird, um die WEG-Problematik zu eliminieren. Als Einzelobjekt eignet sich die Wohnung für Eigennutzer oder lokale Vermieter, sofern ein entsprechender Abschlag auf den Verkehrswert von 90.000 € beim Bieten realisiert werden kann. Angesichts der anstehenden Modernisierungskosten empfiehlt sich ein konservativer Bietansatz.