ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Ramberg, Rheinland-Pfalz

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei Eigentumswohnungen (WE 1 und WE 2) in einem im Jahr 1992 errichteten, freistehenden Zweifamilienhaus in der Hermersbachstraße 18, 76857 Ramberg. Die Gemeinde Ramberg liegt im landschaftlich attraktiven Pfälzerwald im Landkreis Südliche Weinstraße. Das insgesamt 2.139 m² große Grundstück befindet sich in einer ruhigen Ortsrandlage in starker Hanglage. Den Sondereigentumseinheiten sind jeweils eine Garage sowie Sondernutzungsrechte an den unbebauten Garten- und Terrassenflächen (SNR 1 und SNR 2) zugeordnet. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 366.000 EUR (WE 1: 176.000 EUR, WE 2: 190.000 EUR). Das Gebäude wurde in solider Massivbauweise errichtet. Die Wohneinheit 1 im Kellergeschoss (aufgrund der Hanglage gartenseitig ebenerdig) verfügt über eine Wohnfläche von ca. 92,10 m². Die Wohneinheit 2 im Erdgeschoss umfasst ca. 93,60 m² Wohnfläche sowie einen nicht ausgebauten Speicher im Dachgeschoss, der laut Bauunterlagen ein potenzielles Ausbaupotenzial bietet. Der bauliche Zustand wird im Gutachten als normal beschrieben, weist jedoch einen offensichtlichen Unterhaltungsstau, Feuchtigkeitsschäden im Untergeschoss sowie allgemeinen Renovierungsbedarf auf. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Zentralheizung mit Flüssiggas, für die ein externer Gastank auf dem Grundstück installiert ist. Ein Energieausweis lag dem Sachverständigen nicht vor. Ein wesentlicher Vorteil für Investoren ist der vollständige Leerstand beider Einheiten, was rechtliche Risiken durch bestehende Mietverhältnisse oder langwierige Räumungsprozesse ausschließt. Im Grundbuch sind in Abteilung II keine wertmindernden Rechte wie Nießbrauchs- oder Wohnrechte eingetragen. Zu den primären Risiken gehören der Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, insbesondere bezüglich der Feuchtigkeitseinwirkungen in WE 1, sowie die aufwendige Pflege des großen Hanggrundstücks, wovon ein verwilderter Teilbereich beim Ortstermin nicht besichtigt werden konnte. Zudem ist ein Zwangsverwaltungsverfahren anhängig. Aus Investorensicht bietet diese Zwangsversteigerung eine hervorragende Gelegenheit, ein komplettes Zweifamilienhaus im Paket zu erwerben, da ein gemeinsamer Verkauf beider Einheiten wirtschaftlich am sinnvollsten erscheint. Durch den Leerstand ist eine sofortige Sanierung und anschließende Neuvermietung zu marktüblichen Konditionen (erzielbare Jahresmarktmiete von ca. 16.173 EUR) oder eine Eigennutzung flexibel realisierbar. Unter Berücksichtigung der im Gutachten veranschlagten Wertabschläge für Reparaturstau bietet das Objekt bei einem entsprechenden Bietpreisabschlag ein sehr attraktives Wertschöpfungspotenzial.