ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Stuttgart, Baden-Württemberg

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an einer 3-Zimmer-Wohnung (Nr. 8) im 1. Obergeschoss eines 1970 errichteten Mehrfamilienhauses in Stuttgart, Spemannstraße 32. Die Wohnfläche beträgt nach gutachterlicher Ermittlung ca. 69,95 m² (nach Planunterlagen ursprünglich ca. 69,27 m²). Zur Wohneinheit gehören ein nach Osten ausgerichteter Balkon, ein Kellerraum sowie ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz in der gegenüberliegenden Doppelparkeranlage (Flurstücke 2193/4 und 2192/5). Die Fassade und das Treppenhaus des Mehrfamilienhauses präsentieren sich nach äußerem Augenschein gut gepflegt und intakt. Wesentliche Elemente der Gebäudehülle wie Fenster, Dach und Gauben wurden in der Vergangenheit modernisiert; eine Vollwärmedämmung der Außenwand ist baujahrgemäß nicht vorhanden. Eine Begutachtung der Wohnungsinnenräume war nicht möglich, da der dort wohnende Miteigentümer den Zutritt verweigerte. Angaben zu Beheizung, Sanitär- und Küchenausstattung sowie dem allgemeinen Pflegezustand des Innenausbaus liegen nicht vor. Der Sachverständige brachte deshalb eine pauschale Risikovorsorge von 600 €/m² (insgesamt 42.000 €) für etwaige Instandsetzungs- und Beräumungsmaßnahmen in Abzug. Das Versteigerungsverfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Laut Wirtschaftsplan 2025 beträgt das monatliche Hausgeld ca. 340 € (darin ca. 128 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage). Die Erhaltungsrücklage der Liegenschaft weist mit ca. 115.500 € und einer jährlichen Zuführung von rund 20.000 € einen stabilen Stand auf. Für das Gebäude ist die Erstellung eines Sanierungsfahrplans für 2025 beschlossen worden, zudem stehen Balkonbrüstungssanierungen im Raum. Investoren bietet sich hier eine Einstiegsmöglichkeit in den Stuttgarter Wohnungsmarkt mit verlässlicher Eigentümergemeinschaft. Bieter müssen jedoch das Vollstreckungs- und Räumungsrisiko gegenüber dem bisherigen Nutzer sowie unkalkulierbare Kosten für eine Kernsanierung des Sondereigentums einplanen.