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1 K 157-24
Aktiv

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Stuttgart, Baden-Württemberg

Spemannstraße 32, 70186 Stuttgart
Verkehrswert
215.000 €
Wohnfläche
58,15 m²
Termin
16.10.2026
in 41 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Baden-Württemberg

Verfahren

Aktenzeichen1 K 157-24
AmtsgerichtStuttgart

Kenndaten

Wohnfläche58,15 m²
Grundstück51,64 m² Miteigentumsanteil
Baujahr1970
ZustandSanierungsbedarf
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken5Wertanpassungen1

Fazit

Die Dachgeschosswohnung eignet sich nach erfolgreicher Übernahme und Renovierung sowohl zur Eigennutzung als auch als wertstabile Kapitalanlage in Stuttgart. Interessenten müssen jedoch einkalkulieren, dass aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung unvorhersehbare Sanierungs- und Beräumungskosten anfallen können und eine Räumung gegen den derzeitigen Nutzer durchzusetzen sein könnte. Die solide Instandhaltungsrücklage der WEG federt anstehende Gemeinschaftsmaßnahmen teilweise ab; Bieter sollten im Bietlimit Sicherheitsreserven einplanen.

01

Dossier

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KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1970 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit rund 58,15 m² Wohnfläche in einem ca. 1970 errichteten Mehrfamilienhaus in Stuttgart. Zu der Einheit gehören ein Balkon sowie ein Pkw-Stellplatz in einem Doppelparker. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 215.000,00 €. Da der Miteigentümer und Nutzer die Innenbesichtigung verweigerte, wurde das Objekt auf Basis von Bauplänen und Außenbesichtigung bewertet, wobei ein pauschaler Risikoabschlag von 35.000,00 € für Instandsetzungen und Beräumungen berücksichtigt wurde. Das Verfahren wird zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Aufteilungsplan Nr. 13) im Dachgeschoss eines ca. 1970 erbauten Mehrfamilienhauses in der Spemannstraße 32 in 70186 Stuttgart. Verbunden ist das Sondereigentum mit einem 45,5/1.000 Miteigentumsanteil an dem 1.135 m² großen Grundstück sowie dem Nutzungsrecht an einem Pkw-Stellplatz in einer Doppelparkeranlage. Die Wohnfläche beträgt nach Wohnflächenverordnung rund 58,15 m². Die Wohnung verfügt laut Grundriss über zwei Wohnräume, Küche, Flur, Bad/WC sowie einen hangseitigen Balkon. Das Gemeinschaftseigentum und die Außenanlagen befinden sich in einem gepflegten und augenscheinlich intakten Zustand. Dach, Gauben, Balkone und Fenster wurden modernisiert, während die Außenfassade weitgehend dem Baujahr entspricht. Zur Wohnung selbst liegen keine detaillierten Ausstattungs- und Zustandsdaten vor, da der Miteigentümer und Bewohner eine Innenbesichtigung für Gegenwart und Zukunft verweigert hat. Der Sachverständige hat daher eine Risikovorsorge für Beräumungs- und Instandsetzungsaufwand in Höhe von 600,00 € pro m² (insgesamt 35.000,00 €) im Wertgutachten angesetzt. Rechtlich wird das Verfahren als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt (Az. 1 K 157-24 beim Amtsgericht Stuttgart). Die Eigentümergemeinschaft verfügt über eine ordentliche Instandhaltungsrücklage von ca. 115.500,00 € (Stand Wirtschaftsplan 2025) mit einer jährlichen Zuführung von rund 20.000,00 €. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf ca. 333,00 € (davon rund 76,00 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage). Ein Sanierungsfahrplan für 2025 sowie Angebote zur Sanierung der Balkonbrüstungen wurden in der WEG bereits initiiert. Zusammenfassend bietet das Objekt in gefragter Stuttgarter Lage eine solide Grundsubstanz, birgt jedoch durch die verweigerte Innenbesichtigung und die bestehende Eigennutzung typische Vollstreckungs- und Modernisierungsrisiken. Investoren sollten das Gebot konservativ kalkulieren und ausreichend Liquidität für Innensanierung und etwaige Räumungskosten vorhalten.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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17 / 25 Felder
Identifikation
Aktenzeichen1 K 157-24
AmtsgerichtStuttgart
BundeslandBaden-Württemberg
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
Datum / Uhrzeit16.10.2026 · 11:00:00
!
Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1970
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert215.000 €
Wohnfläche58,15 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil45,5 / 1.000
Anteilige Grundstücksfläche51,64 m²
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeSpemannstraße
Hausnummer32
PLZ70186
OrtStuttgart
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Noch nicht verfügbar

Bodenrichtwert noch nicht verfügbar

Sobald KI/Gutachten oder System-Match einen Bodenrichtwert liefern, erscheinen hier Bodenwert, Verhältniskennzahl und Vergleichsbalken.

Verkehrswert vorhanden: 215.000 €

Datenquelle & Kontext

Quelle
Noch nicht verfügbar

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 3.697 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.990 bis 3.386 Euro, Median 2.788 Euro. 32 Vergleichsfälle zwischen 1.071 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, 17 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt3.697 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 58 m² Wohnfläche · Baujahr 1970 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.788 €/m²Median · 32 Fälle

Mittlere Hälfte 1.990 – 3.386 €/m²

Baujahr
hier 1970Gruppe 1977
Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 58 m²Gruppe 85 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach
Datenbasis
32 Objekte im Bundesland aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 20 der 32 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt +33 % über diesem Median.

Alle 32 Vergleichsobjekte anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Rohracker) — 3.244 €/m², Baujahr 1972, 83 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Bürgermeister-Heußlein-Straße, Külsheim3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196284 m²sanierungsbedürftig90.000 €1.071 €16.10.2026unbekannt
Hauptstraße, HornbergEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)—230 m²unbewertet254.500 €1.107 €28.07.2026unbekannt
Braunbergstraße, IbachEigentumswohnung—67 m²unbewertet78.000 €1.164 €26.06.2026unbekannt
Metzinger Straße, Nürtingen5-Zimmer-Wohnung und mehr—173 m²renovierungsbedürftig / einfach286.000 €1.653 €07.10.202620,0 km
Im Wiesengrund, Schönau3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196593 m²sanierungsbedürftig161.400 €1.734 €10.11.2026unbekannt
Dresdner Ring, Backnang3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196773 m²renovierungsbedürftig / einfach143.000 €1.958 €02.11.202625,0 km
Bücklestraße, Geislingen an der Steige3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197769 m²gepflegt136.000 €1.963 €22.10.202650,0 km
Neuenstadter Straße, Züttlingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung185498 m²sanierungsbedürftig194.100 €1.985 €08.10.2026unbekannt
Maulacher Straße, RoßfeldEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1992124 m²sanierungsbedürftig247.000 €1.992 €26.10.2026unbekannt
Marbacher Straße, Ludwigsburg3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung196475 m²sanierungsbedürftig162.000 €2.159 €30.11.202614,0 km
Stengelhofstraße, MannheimEigentumswohnung—46 m²unbewertet103.000 €2.227 €21.05.2026unbekannt
Martinusweg, WeingartenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)—54 m²unbewertet133.000 €2.463 €16.07.2026unbekannt
Kutzbergerweg, BiberachEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196591 m²unbewertet231.000 €2.547 €03.11.2026unbekannt
Im Fuggerle, Schwäbisch Gmünd5-Zimmer-Wohnung und mehr1957101 m²durchschnittlich264.865 €2.622 €28.10.202640,0 km
Im Sandfeld, Schrezheim3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung199996 m²gepflegt265.000 €2.760 €15.10.2026unbekannt
Untermühlaustraße, MannheimEigentumswohnung—65 m²unbewertet180.000 €2.769 €30.04.2026unbekannt
Durlacher Straße, MannheimEigentumswohnung—45 m²unbewertet127.000 €2.807 €29.04.2026unbekannt
Muthstraße, Kernstadt3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung199379 m²durchschnittlich235.000 €2.975 €09.10.2026unbekannt
Hugsweierer Hauptstraße, LahrEigentumswohnung—102 m²unbewertet305.000 €3.003 €15.05.2026unbekannt
Weißdornweg, Waldhäuser Ost3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197385 m²renovierungsbedürftig / einfach270.000 €3.176 €11.11.202630,0 km
Haldenstraße, Immenhausen5-Zimmer-Wohnung und mehr2001144 m²durchschnittlich466.000 €3.236 €08.10.202635,0 km
Tiefenbachstraße, Rohracker3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung197283 m²unbewertet270.000 €3.244 €08.10.20262,5 km
Kleinfeldstraße, MannheimEigentumswohnung—42 m²unbewertet138.500 €3.298 €05.05.2026unbekannt
Tübinger Straße, Eichäcker3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung201085 m²durchschnittlich287.000 €3.376 €06.10.2026unbekannt
Karlsruher Straße, Heilbronn1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung195454 m²renovierungsbedürftig / einfach185.000 €3.416 €13.10.202640,0 km
Meistersingerstraße, MannheimEigentumswohnung—86 m²unbewertet297.000 €3.453 €21.05.2026unbekannt
Jägerhofallee, Ludwigsburg1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung199441 m²renovierungsbedürftig / einfach148.000 €3.610 €09.11.202613,0 km
Apenrader Weg, MannheimEigentumswohnung—105 m²unbewertet385.000 €3.667 €07.05.2026unbekannt
Christophstraße, Münchingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung198473 m²durchschnittlich280.000 €3.836 €23.11.202612,0 km
Mohlstraße, Tübingen3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung200092 m²durchschnittlich440.000 €4.783 €22.10.202630,0 km
Seerosenstraße, Vaihingen1- bis 2,5-Zimmer-Wohnung201451 m²durchschnittlich266.000 €5.216 €15.10.20268,0 km
Bachstraße, Magstadt3- bis 4,5-Zimmer-Wohnung202094 m²gepflegt516.000 €5.500 €30.10.202618,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
9 Fakten
01Bewertung302Rechte103Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

3 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Restnutzungsdauer
02

Rechte

1 Fakt
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

—

Datenhinweise
  • · Die Beleglage umfasst die amtliche Bekanntmachung und einen 3-seitigen Auszug aus dem Gutachten (im Dateinamen als Exposé bezeichnet). Wesentliche Eckdaten sind gut dokumentiert, der Innenzustand der Wohnung ist aufgrund Zugangsverweigerung jedoch gänzlich ungeprüft.
  • · Nur Außenbesichtigung des Gebäudes möglich; kein Zugang zur Wohnung, da der Bewohner die Besichtigung verweigert hat.
09

Steuerliche Optimierung

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Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 05.09.2026, 01:51

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Stuttgart, Stadtkreis.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.