ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wirges, Rheinland-Pfalz

Die angebotene Eigentumswohnung mit der internen Nummer 8 befindet sich im ausgebauten Dachgeschoss eines freistehenden, voll unterkellerten Mehrfamilienhauses aus dem ursprünglichen Baujahr 1997. Das Objekt liegt in einer zentralen, guten und verkehrsgünstigen Wohnlage direkt im Stadtkern von Wirges im Westerwaldkreis. Auf einer Wohnfläche von circa 66 m² bietet die Eigentumswohnung eine zweckmäßige Grundrissgestaltung, die sich ideal für Singles oder Paare eignet. Die Ausstattung wird im Gutachten als normal, zeitgemäß und altersgerecht beschrieben. Die Beheizung erfolgt über eine Gasetagenheizung mit einer Therme der Marke Junkers aus dem Baujahr 2019. Die Wohnung ist zum Wertermittlungsstichtag vermietet, allerdings lagen dem Sachverständigen weder ein schriftlicher Mietvertrag noch konkrete Angaben über die tatsächliche Miethöhe vor.\n\nDer bauliche Zustand des Hauptgebäudes ist grundsätzlich normal, jedoch weist das Gemeinschaftseigentum im Bereich der Balkone einen erkennbaren Unterhaltungsstau auf. Ein professioneller Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist nicht bestellt, was die Verwaltung und Instandhaltungsplanung erschweren kann. Ein erhebliches rechtliches Risiko resultiert zudem aus den unklaren Eigentumsverhältnissen auf dem Grundstück: Neben dem Mehrfamilienhaus befinden sich ein älteres, ebenfalls vermietetes Wohnhaus (Haus Nr. 5) sowie eine Doppelgarage auf den Flurstücken. Diese zusätzlichen Gebäude sind in der ursprünglichen Teilungserklärung von 1998 nicht explizit geregelt, sodass rechtlich von gemeinschaftlichem Eigentum auszugehen ist. Dies birgt erhebliche rechtliche Risiken und Unsicherheiten bezüglich der künftigen Nutzung und Durchsetzbarkeit von Eigentumsrechten. Weiterhin ist in Abteilung II des Grundbuchs eine Grunddienstbarkeit in Form eines Geh- und Fahrrechtes zugunsten des Nachbarflurstücks 736/1 eingetragen.\n\nAus Investorensicht stellt das Objekt trotz der soliden Wohnungssubstanz ein spekulatives Investment mit erhöhtem rechtlichen Klärungsbedarf dar. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert von 135.000,00 € basiert auf einer Kombination aus dem Ertragswert (142.000,00 €) und dem Sachwert (127.000,00 €). Hierbei wurde der 1/8-Anteil am älteren Wohnhaus und der Garage pauschal als werterhöhendes Merkmal mit einem Zuschlag von insgesamt 11.000,00 € berücksichtigt. Da wesentliche Unterlagen wie Mietverträge fehlen und eine WEG-Verwaltung nicht existiert, sollten potenzielle Erwerber vor dem Versteigerungstermin eine umfassende rechtliche Prüfung der Teilungserklärung sowie der mietrechtlichen Rahmenbedingungen durchführen.