TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Bellheim, Rheinland-Pfalz

Das freistehende, zweigeschossige Einfamilienhaus befindet sich im Nussbaumweg 8, am südöstlichen Rand der Gemeinde Bellheim in Rheinland-Pfalz (Gutachten S. 17). Das im Jahr 1999 auf einem 675 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 7935) errichtete Gebäude bietet eine Wohnfläche von ca. 178 m² verteilt auf 5 Zimmer, Küche und zwei Bäder, ergänzt durch eine Einzelgarage und einen Grüngarten (Gutachten S. 2). Die Mikrolage wird als gut eingestuft; das Haus liegt in einer verkehrsberuhigten Sackgasse mit vorwiegend wohnlicher Nachbarschaft, wobei Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Kindergärten fußläufig erreichbar sind (Gutachten S. 17). Der bauliche Zustand der Immobilie ist zum Wertermittlungsstichtag jedoch als desolat zu bezeichnen (Gutachten S. 25). Es liegt ein massiver, weitreichender Wasserschaden vor, der sich über sämtliche Ebenen des Hauses erstreckt und zu Folgeschäden wie starkem Schimmelpilzbefall, aufgeschwemmten Böden sowie zerstörten Türen und Deckenverkleidungen geführt hat (Gutachten S. 6, 24). Die Haustechnik ist weitgehend unbrauchbar: Die Heizung ist seit Jahren defekt, die Hebeanlage ist beschädigt und der extrem hohe Stromverbrauch (7- bis 10-fach über dem Durchschnitt) deutet auf gravierende Mängel der Elektroinstallation hin (Gutachten S. 6). Zudem besteht der Verdacht auf grundlegende Mängel bei der Bauausführung, wie eine unzureichende Abdichtung und mangelhafte Gründung (Gutachten S. 6). Aus rechtlicher Sicht handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Bekanntmachung S. 1). Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs liegen nicht vor (Gutachten S. 27). Eine nachhaltige Nutzung der Immobilie ist aufgrund der Komplexität der Schäden und einer potenziellen Gesundheitsgefährdung durch Schimmelpilze derzeit nicht möglich; es besteht ein dringender Bedarf für eine vollständige Kernsanierung, deren Kosten gutachterlich auf ca. 435.000 EUR (einschließlich Garage) geschätzt und direkt wertmindernd berücksichtigt wurden (Gutachten S. 7, 44). Für Investoren bietet dieses Objekt trotz des desolaten Zustands eine spannende Opportunität. Aufgrund der guten Wohnlage in Bellheim und des soliden Grundstückswerts von 285.000 EUR (Flurstück 7935) kann das Objekt nach einer umfassenden, fachgerechten Sanierung erhebliches Wertpotenzial freisetzen. Angesichts der enormen Sanierungskosten ist ein Einstieg jedoch nur mit einem deutlichen Abschlag zum festgesetzten Verkehrswert von 304.000 EUR für das Hauptflurstück ratsam, um eine wirtschaftliche Marge zu sichern.