ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Eßweiler, Rheinland-Pfalz

Das Einfamilienhaus in Eßweiler, Läppchen 31, wird im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens des Amtsgerichts Kusel versteigert. Der amtliche Verkehrswert für das Gesamtausgebot wurde auf 102.000,00 EUR festgesetzt. Die Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 sind aufgrund einer früheren Zuschlagsversagung weggefallen. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, ergänzend wurde ein Ertragswertverfahren durchgeführt. Der Wertermittlungsstichtag war der 27.02.2025. Der Bodenrichtwert beträgt 48,15 EUR/m² für baureifes Land in einfacher Lage. Das Grundstück hat eine Fläche von 496 m² und ist mit dem Einfamilienhaus sowie einem als wertlos eingestuften Holzschuppen bebaut. Das Objekt ist eigengenutzt, wodurch keine Ist-Miete vorliegt. Die marktüblich erzielbare jährliche Nettokaltmiete wurde vom Gutachter auf 8.015,28 EUR geschätzt, aufgeteilt auf die Wohnungen im Keller-, Erd- und Dachgeschoss. Dies ergibt eine geschätzte Bruttorendite von 7,86 % bezogen auf den Verkehrswert. Der bauliche Zustand des ursprünglich 1900 erbauten Hauses wird als normal mit allgemeinem Renovierungsbedarf beschrieben. Seit 2022 wurden teilweise Renovierungen vorgenommen. Es bestehen jedoch konkrete Mängel wie Risse und Putzschäden sowie Salpeterausblühungen im Keller, ein marodes WC und nicht fertiggestellte Arbeiten an Dachschrägen und Decken im Ober-/Dachgeschoss. Die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Dachflächen ist überwiegend nicht vorhanden oder nur teilweise isoliert, was zu mangelnder Wärmedämmung führt. Ein bedarfsorientierter Energieausweis mit einem Energiebedarf von 172,70 kWh (m² a) und Klasse F liegt vor. Die Beheizung erfolgt über eine Erdgas-Zentralheizung mit zusätzlichen Kaminöfen im Erdgeschoss. Der Sachverständige führte eine Innen- und Außenbesichtigung durch. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde jedoch nicht geprüft, und Baumängel sowie Bauschäden wurden nur soweit offensichtlich erkennbar erfasst. Untersuchungen auf Schädlinge, gesundheitsschädigende Baumaterialien oder Altlasten wurden nicht vorgenommen. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt, aber nicht geprüft. Diese Limitierungen sind bei der Bewertung und Kaufentscheidung zu berücksichtigen. Im Grundbuch sind keine wertbeeinflussenden Eintragungen in Abteilung II und III vermerkt, und das Baulastenverzeichnis enthält ebenfalls keine relevanten Eintragungen. Das Grundstück ist jedoch beitragspflichtig für zukünftige Ausbaubeiträge nach KAG, deren Höhe noch unklar ist. Die weggefallenen Wertgrenzen können den Erwerb erleichtern, erfordern aber eine genaue Prüfung des tatsächlichen Zustands und der damit verbundenen Investitionskosten, um ein angemessenes Gebot abzugeben.