ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Kötzschau, Sachsen-Anhalt

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einem rückwärtigen, teilunterkellerten Anbau in Witzschersdorf Nr. 4 im Ortsteil Witzschersdorf der Stadt Leuna. Die Liegenschaft besteht aus zwei Flurstücken (Flurstück 177 als Wohnbaufläche mit 191 m² sowie Flurstück 176 als Verkehrsfläche mit 7 m²) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 198 m². Das Gebäude weist eine Wohnfläche von rund 67 m² auf. Die Lage wird als mittlere, dörflich geprägte Wohnlage mit geringer Verkehrsbelastung (Tempo-30-Zone) eingestuft, wobei Einrichtungen des täglichen Bedarfs und das Einkaufszentrum Nova Eventis im näheren Umkreis erreichbar sind. Der bauliche Unterhaltungszustand ist laut Exposé zum Gutachten überwiegend mangelhaft und sanierungsbedürftig. Das ursprüngliche Baujahr liegt vermutlich vor 1900; Mitte der 1990er-Jahre erfolgten punktuelle Teilsanierungen an Fenstern, Dach und Fassade. Es bestehen gravierende Mängel: Durchfeuchtungen an Innen- und Außenwänden des Erdgeschosses, Putzschäden und Risse an der Fassade, eine defekte Hauseingangstür sowie verschlissene Innentüren und Bodenbeläge. Die Beheizung erfolgt ausschließlich rudimentär über eine Einzelofenheizung für Festbrennstoffe im Erdgeschoss, die Warmwasserbereitung über Elektrogeräte und einen Kohlebadeofen. Im Dachgeschoss liegen die lichten Raumhöhen durchgehend unter 2,00 Metern. Rechtlich ist das Grundstück lastenfrei bezüglich Baulasten, Denkmalschutz oder Erhaltungs- und Sanierungssatzungen. Im Altlastenkataster (DSBA) des Landkreises Saalekreis ist das Grundstück nicht verzeichnet. Es bestehen keine Miet- oder Pachtverhältnisse, das Anwesen steht vollständig leer. Als nachbarliche Besonderheit ragt der Dachüberstand des Nebengebäudes an der nördlichen Grundstücksgrenze geringfügig auf das Flurstück 172 hinüber. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 17.07.2026 im Sachwertverfahren auf 21.000 € festgesetzt. Ausgehend von einem vorläufigen Sachwert von 133.917 € und einem Sachwertfaktor von 1,14 (marktangepasst 152.665 €) wurden Sanierungskosten von 111.280 € sowie ein Nutzungsabschlag von 20.088 € wertexplizit in Abzug gebracht. Angesichts des extrem hohen Sanierungsaufwands im Verhältnis zum Substanzwert verlangt ein Erwerb eine sehr vorsichtige Bietstrategie und liquide Sanierungsreserven.