ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Rammelsbach, Rheinland-Pfalz

Das zum Verkauf stehende Objekt betrifft das Sondereigentum an einem freistehenden Einfamilienhaus (Wohnung Nr. 1, „Altes Wohnhaus“) in der Kandelbrunnenstraße 55, 66887 Rammelsbach. Es handelt sich rechtlich um einen 1/2 Miteigentumsanteil an dem insgesamt 1.259 m² großen Grundstück (Flurstück 413), das nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt und mit zwei Häusern bebaut ist. Rammelsbach liegt im rheinland-pfälzischen Landkreis Kusel. Die Mikrolage wird als ruhig und durchschnittlich bewertet, mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und fußläufig erreichbarem Bahnhof. Das ca. 1953 errichtete, freistehende Gebäude ist eingeschossig, unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer Wohnfläche von rund 103 m². Das Raumprogramm umfasst im Erdgeschoss drei Zimmer, eine Küche, Flur, Windfang und Gäste-WC; im Dachgeschoss befinden sich drei weitere Zimmer, ein Badezimmer und ein Balkon. Der bauliche Zustand ist stark unterdurchschnittlich. Es besteht ein immenser Sanierungs- und Modernisierungsstau von rund 190.000 €, unter anderem für die Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallation, der Heizungsanlage (derzeit nur Einzelöfen), des Daches inklusive Dämmung sowie der Fenster und des Innenausbaus. Zudem liegen Feuchtigkeitsschäden im Keller und Schimmelbildung im Wohnbereich vor. Rechtliche Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs bestehen laut Gutachten keine. Das wesentliche Risiko liegt in der WEG-Struktur auf einem gemeinsamen Grundstück. Dies bedingt einen erheblichen Abstimmungsbedarf mit dem Eigentümer des zweiten Hauses bezüglich des Gemeinschaftseigentums. Zudem wurde bisher keine Instandhaltungsrücklage gebildet. Das Objekt ist derzeit leerstehend, enthält jedoch noch teilweise Hausrat, was zusätzliche Räumungskosten verursachen wird. Fazit: Der geringe Verkehrswert von 50.400 € spiegelt den desolaten Zustand des Gebäudes wider. Dieses Objekt eignet sich ausschließlich für sehr erfahrene Investoren und Handwerker, die das erhebliche Sanierungsvolumen von fast 190.000 € selbst stemmen können und die rechtlichen Besonderheiten einer WEG-Gemeinschaft auf einem Einfamilienhausgrundstück akzeptieren. Bei erfolgreicher Kernsanierung lässt sich hier ein solides Vermietungsobjekt mit einer marktüblichen Jahresmiete von ca. 9.510 € realisieren, die Wirtschaftlichkeit muss jedoch von Anfang an konservativ und detailliert kalkuliert werden.