ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Ahorn, Baden-Württemberg

Versteigert wird ein 1/2 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flurstück 150 der Gemarkung Ahorn-Berolzheim (Hauptstraße 37, 74744 Ahorn). Das 1.095 m² große Grundstück liegt im Ortskern an der Ortsdurchgangsstraße. Die Umgebungsbebauung ist gemischt strukturiert, die Bundesautobahn A81 liegt rund 1 km entfernt. Das Grundstück ist mit einer ehemaligen Gaststätte mit Fremdenzimmern (Hauptgebäude, ca. 370 m² Nutzfläche geschätzt) sowie einem zweigeschossigen Nebengebäude (ehemaliges Schlachthaus/Lager, ca. 59 m² Nutzfläche) bebaut. Das tatsächliche Baujahr des Ensembles ist unbekannt; im Gutachten wurde fiktiv das Jahr 1960 für die Wertermittlung zugrunde gelegt. Das Anwesen steht seit längerer Zeit leer. Der bauliche Zustand ist als erheblich unterdurchschnittlich einzustufen. Die Ausstattungen von Gastronomie, Sanitärbereichen und Zimmern stammen im Wesentlichen aus den 1960er bis 1970er Jahren und sind wirtschaftlich verbraucht. Die Beheizung erfolgt über eine ältere Öl-Zentralheizung. Das Nebengebäude konnte vom Gutachter im Inneren nicht besichtigt werden. Eine nachhaltige Weiternutzung erfordert eine grundlegende Kernsanierung nebst Umnutzung oder einen vollständigen Abbruch zur Neuentwicklung des Areals. In Abteilung II des Grundbuchs ist eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht) für die Nachbargrundstücke Flst. 151 und 152 eingetragen. Im Baulastenverzeichnis findet sich eine Baulast zur Errichtung und Unterhaltung einer gemeinsamen Brandwand. Ein vormaliger Altlastenverdacht wurde nach gutachterlichen Feststellungen entkräftet ('Archivieren und Ausscheiden'). Das zentrale verfahrensbezogene Risiko stellt der Zuschnitt der Versteigerung dar: Es wird kein Alleineigentum erworben, sondern lediglich ein ideeller Miteigentumsanteil von 50 %, was eine einvernehmliche Abstimmung mit dem weiteren Eigentümer zwingend erforderlich macht. Der Verkehrswert für den 1/2 Miteigentumsanteil wurde durch das Amtsgericht Tauberbischofsheim auf 53.000 € festgesetzt. Dabei wurde vom Sachverständigen ein 20%iger Abschlag wegen der Bruchteilssituation auf den anteiligen Sachwert vorgenommen. Da im Ersttermin ein Zuschlag nach § 85a ZVG versagt wurde, gelten keine Wertgrenzen mehr. Ein Engagement ist nur für Investoren ratsam, die über Vorerfahrung mit Bruchteilsgemeinschaften verfügen und das Risiko von Sanierung und Miteigentümerabsprachen gezielt kalkulieren können.