ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Hamburg, Hamburg

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Az. 902 K 21-25) ist das Teileigentum Nr. GE 1 im Gartengeschoss (Souterrain links) des Wohn- und Geschäftshauses Schwanenwik 34 im beliebten Hamburger Stadtteil Uhlenhorst. Das historische Gebäude aus dem Ursprungsbaujahr 1890 umfasst 12 Wohn- und 2 Gewerbeeinheiten auf vier Vollgeschossen sowie einem um 2020 errichteten Dach- und Staffelgeschoss. Die Einheit GE 1 weist eine Nutzfläche von ca. 72 m² auf, aufgeteilt auf zwei Zimmer, Küche, Flur und Duschbad, ergänzt um einen separaten Kellerabstellraum im Nachbargebäude Schwanenwik 33. Das Gesamtareal liegt nur wenige Meter vom Ufer der Außenalster entfernt in einer gefragten urbanen Lage. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes und der Sondereigentumseinheit präsentiert sich nach umfassenden Sanierungsmaßnahmen um das Jahr 2020 weitgehend gepflegt und zeitgemäß. Die Gewerbefläche verfügt über Dreifach-Schallschutzverglasung, Fußbodenheizung (Fernwärme), Parkettböden und ein modern gefliestes Bad. Allerdings wurden im straßenseitigen Eingangsbereich deutliche Feuchtigkeitsschäden an Schwelle, Parkett und Wandsockeln festgestellt, deren Ursache im Gutachten nicht näher untersucht wurde. Zudem besteht sowohl in der Einheit (Elektroinstallationen, Aktivlüfter) als auch am Gemeinschaftseigentum (Sockeldämmung, Brandschutzdetails) ein bezifferter Fertigstellungs- und Instandsetzungsbedarf. Rechtlich ist die Gesamtanlage als Kulturdenkmal und Teil eines Denkmalensembles geschützt. Im Grundbuch von Hohenfelde Blatt 5916 sind in Abteilung II diverse Grunddienstbarkeiten und Baulasten eingetragen, darunter gegenseitige Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sowie ein 2012 bewilligtes, bislang nicht ausgeführtes Tiefgaragen-Überbaurecht mit den Nachbargrundstücken. Die Instandhaltungsrücklage der WEG wies zum Stichtag 31.12.2023 einen Kontostand von 0,00 € auf, weshalb künftige Sonderumlagen zur Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum einkalkuliert werden müssen. Das Objekt ist derzeit ungenutzt und vertragsfrei. Der Gutachter Steven Meyer hat den Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 03.12.2025 auf 510.000 € festgesetzt, gestützt auf eine Kombination aus Ertragswertverfahren (519.000 €) und Vergleichswertverfahren (494.000 €). Für Investoren und Eigennutzer bietet die Einheit die seltene Gelegenheit, an einer erstklassigen Alsteradresse eine repräsentative Gewerbefläche im Bieterverfahren zu erwerben, sofern die anstehenden Mängelbeseitigungskosten im Gebot angemessen berücksichtigt werden.