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Bieten & Versteigerungstermin · Artikel 04

5/10- und 7/10-Wertgrenzen: Schutz und Strategie bei Zwangsversteigerungen

Wertgrenzen sind gesetzliche Schutzinstrumente, die verhindern, dass Immobilien weit unter Wert versteigert werden. Dieser Artikel erklärt, wann sie greifen, wer sie beantragen kann und warum sie im Wiederholungstermin nicht mehr gelten.

Auf einen Blick

Wertgrenzen bei Zwangsversteigerungen sind gesetzliche Schutzmechanismen, unter denen ein Zuschlag nur eingeschränkt möglich ist. Die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG wirkt von Amts wegen: Erreicht das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswerts nicht, ist der Zuschlag zu versagen – dafür braucht es keinen Antrag, und kein Antrag kann es abwenden. Die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG wirkt dagegen nur, wenn ein Beteiligter die Versagung beantragt, dessen Anspruch bei siebzig Prozent gedeckt wäre. Beide Grenzen gelten nur im ersten Termin.

Aus unserem BestandStand 08.09.2026

Verkehrswerte im aktuellen Bestand

So verteilen sich die festgesetzten Verkehrswerte der 3.634 aktuell bekanntgemachten Verfahren:

71.000 €
unteres Viertel
180.000 €
Median
350.000 €
oberes Viertel

Eigene Auswertung der öffentlich bekanntgemachten Verfahren zum genannten Stichtag — eine Momentaufnahme, kein Jahresvolumen. Baden-Württemberg, Hamburg und Bremen sind in den angebundenen Quellen unterrepräsentiert, Schleswig-Holstein ist derzeit nicht erfasst. Methodik und Grenzen im ZVG-Marktreport.

Abschnitt 1

Was sind Wertgrenzen?

Wertgrenzen schützen Schuldner und Gläubiger davor, dass eine Immobilie weit unterhalb ihres Marktwertes zwangsversteigert wird. Das ZVG kennt zwei Wertgrenzen: die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG und die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG. Beide beziehen sich auf den vom Gericht festgesetzten Verkehrswert und greifen ausschließlich im ersten Versteigerungstermin.

Der Verkehrswert ist also keine unverbindliche Schätzung, sondern die bindende Berechnungsgrundlage für alle Wertgrenzen und die Sicherheitsleistung.

Abschnitt 2

Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG)

Erreicht das höchste Gebot im ersten Termin 50 % des Verkehrswerts nicht, muss das Gericht den Zuschlag versagen. Das geschieht von Amts wegen: Niemand muss es beantragen, und niemand kann es durch einen Antrag abwenden – auch der betreibende Gläubiger nicht. Maßgeblich ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Das Verfahren geht dann in einen Wiederholungstermin; Ziel ist der Schutz des Schuldners vor Verschleuderung.

Gesetzliche Grundlage

§ 85a ZVG – Erreicht das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswerts nicht, ist der Zuschlag zu versagen. Zwingend und von Amts wegen, ohne Antrag.

Praxisbeispiel

  • Verkehrswert: 400.000 €
  • 5/10-Grenze: 200.000 €
  • Höchstes Gebot: 180.000 € (= 45 %)
  • Zuschlag zwingend versagt → Wiederholungstermin

Abschnitt 3

Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG)

Die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG erlaubt jedem Beteiligten, dessen Recht durch das Gebot nicht gedeckt wird, einen Versagungsantrag zu stellen, wenn das höchste Gebot unter 70 % des Verkehrswerts bleibt. Antragsberechtigt sind betroffene Gläubiger und der Schuldner, nicht aber Bieter. Die Regelung gilt ebenfalls nur im ersten Termin.

Praxisbeispiel

  • Verkehrswert: 500.000 €
  • 7/10-Grenze: 350.000 €
  • Höchstes Gebot: 320.000 € (= 64 %)
  • Zweitrangige Bank wird nicht vollständig bedient
  • Zweitrangige Bank stellt Versagungsantrag → Zuschlag versagt

Abschnitt 4

Wer darf Versagungsantrag stellen?

Das Antragsrecht nach § 74a ZVG ist auf bestimmte Beteiligte beschränkt. Nicht jeder im Saal darf einen Versagungsantrag stellen – insbesondere Bieter sind ausgenommen.

✓

Betroffene Gläubiger

Gläubiger, deren Forderung durch das Gebot nicht vollständig bedient würde

✓

Schuldner

Der Eigentümer, dessen Immobilie versteigert wird

✕

Bieter

Bieter dürfen keinen Versagungsantrag stellen – ihnen fehlt die Antragsberechtigung

Abschnitt 5

Beide Grenzen im Zusammenspiel

Die beiden Wertgrenzen definieren drei Zonen, die unterschiedliche rechtliche Konsequenzen haben. Die folgende Tabelle zeigt das Zusammenspiel anhand des Verhältnisses des Gebots zum Verkehrswert.

GebotKonsequenz
Unter 50 % (5/10-Grenze)Zuschlag zwingend zu versagen, von Amts wegen (§ 85a ZVG)
50–70 % (zwischen den Grenzen)Zuschlag möglich, aber Versagungsantrag nach § 74a ZVG zulässig
Über 70 %Zuschlag, kein Versagungsantrag mehr möglich

Abschnitt 6

Zweittermin – keine Wertgrenzen mehr

Wichtige Klarstellung

Im Wiederholungstermin gelten weder die 5/10- noch die 7/10-Grenze. Auch Gebote weit unter 50 % des Verkehrswerts können zum Zuschlag führen. Kein Beteiligter kann mehr einen Versagungsantrag auf Basis der Wertgrenzen stellen.

Taktik für Bieter im Zweittermin

Wer den ersten Termin auslässt, kann im zweiten Termin deutlich günstiger zuschlagen. Das Risiko: andere Bieter haben dieselbe Idee. In der Praxis sind Zweittermine oft genauso gut besucht wie Ersttermine.

Abschnitt 7

Strategische Überlegungen

Die Wertgrenzen haben strategische Auswirkungen auf alle drei Hauptbeteiligten eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

B

Für Bieter

Wenn das eigene Gebot unter 70 % des Verkehrswerts liegt, ist ein Versagungsantrag wahrscheinlich. Die 70-%-Schwelle hat psychologische Bedeutung: Viele erfahrene Bieter orientieren sich daran.

S

Für Schuldner

Neben den Wertgrenzen bietet § 765a ZPO zusätzlichen Schutz in echten Härtefällen. Anwaltliche Beratung vor dem Termin ist empfohlen.

G

Für Gläubiger

Einen 5/10-Antrag gibt es nicht – unterhalb der Hälfte versagt das Gericht ohnehin. Die Entscheidung liegt zwischen 5/10 und 7/10: den Versagungsantrag nach § 74a ZVG wirtschaftlich abwägen. Ein unterwertiger Zuschlag mit sicherem Abschluss kann besser sein als ein zweiter Termin ohne jede Wertgrenze.

„In der Praxis sehe ich häufig, dass Gläubiger in der 5/10-Situation zögern – ein unterwertiger Zuschlag mit sicherem Abschluss ist ihnen oft lieber als ein zweiter Termin mit ungewissem Ausgang.“

Erfahrener Zwangsversteigerungs-Anwalt

Abschnitt 8

Beispielrechnung – was wo zählt

Anhand eines Verkehrswerts von 400.000 € zeigt die folgende Tabelle, welches Gebot welche rechtliche Konsequenz auslöst.

SzenarioGebotErgebnis
Gebot exakt bei 7/10280.000 €Zuschlag, kein Versagungsantrag möglich
Gebot knapp unter 70 %270.000 €Versagungsantrag nach § 74a ZVG zulässig
Gebot exakt bei 5/10200.000 €Zuschlag möglich, Versagungsantrag nach § 74a ZVG zulässig
Gebot unter 5/10180.000 €Zuschlag zwingend versagt (§ 85a ZVG)

Abschnitt 9

Häufige Fehler

Diese Fehler begegnen Bietereinsteigern besonders häufig im Umgang mit den Wertgrenzen.

  1. 1Verwechslung der beiden Grenzen (5/10 und 7/10 werden vertauscht)
  2. 2Anwendung auf Wiederholungstermine – die Wertgrenzen gelten dort nicht
  3. 3Erwartung, als Bieter selbst einen Versagungsantrag stellen zu können
  4. 4Schätzung des Verkehrswerts statt Nutzung des gerichtlich festgesetzten Werts

FAQ

Häufige Fragen

Was bedeutet 5/10 bei Zwangsversteigerung?

§ 85a ZVG: Erreicht das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswerts nicht, muss das Gericht den Zuschlag im ersten Termin versagen – von Amts wegen, ohne dass es jemand beantragen muss und ohne dass ein Antrag es abwenden könnte.

Wer kann einen Versagungsantrag stellen?

Beteiligte, deren Rechte durch das Gebot nicht gedeckt werden, sowie der Schuldner. Bieter sind nicht antragsberechtigt.

Gelten die Grenzen auch im Zweittermin?

Nein. Beide Wertgrenzen entfallen vollständig im Wiederholungstermin.

Kann ich unter 70 % bieten?

Ja, das ist möglich. Ein Versagungsantrag kann dann aber gestellt werden und den Zuschlag verhindern.

Was passiert nach einem Versagungsantrag?

Der Zuschlag wird versagt und ein Wiederholungstermin wird anberaumt.

Wie lange dauert es bis zum Zweittermin?

Typischerweise 2–6 Monate, je nach Gericht und Terminsituation.

Sind Wertgrenzen verhandelbar?

Nein. Sie sind gesetzlich festgelegt und können nicht durch Vereinbarung der Beteiligten geändert werden.

Begriffe in diesem Artikel

Zum vollständigen Glossar
Zuschlag
Der gerichtliche Beschluss, mit dem der Ersteher Eigentümer wird — unmittelbar und ohne Grundbucheintragung (§ 90 ZVG).
Verkehrswert
Der vom Gericht festgesetzte Wert der Immobilie. Er ist Bezugsgröße für Sicherheitsleistung und Wertgrenzen — nicht der zu erwartende Zuschlagspreis.
Versteigerungstermin
Der öffentliche Gerichtstermin mit Bekanntmachungsteil, Bietzeit und Entscheidung über den Zuschlag.
Geringstes Gebot
Die Untergrenze, ab der überhaupt geboten werden kann: Verfahrenskosten und vorrangige Rechte müssen gedeckt sein (§ 44 ZVG). Es besteht aus bestehenbleibenden Rechten und dem Bargebot.
Sicherheitsleistung
Die Sicherheit, die ein Bieter im Termin nachweisen muss — in der Regel 10 % des festgesetzten Verkehrswerts, in zugelassener Form und rechtzeitig geleistet.
Zuschlagsversagung
Die Versagung des Zuschlags trotz Meistgebot — etwa wegen der 5/10-Grenze (§ 85a ZVG) oder fehlender Sicherheitsleistung.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Immobilienrecht.

Letzte Aktualisierung: Juli 2026

Passendes Werkzeug

Ob die Grenzen im konkreten Termin greifen, klären Sie hier: 5/10- und 7/10-Zuschlagsgrenzen prüfen