Abschnitt 1
Was sind Wertgrenzen?
Wertgrenzen schützen Schuldner und Gläubiger davor, dass eine Immobilie weit unterhalb ihres Marktwertes zwangsversteigert wird. Das ZVG kennt zwei Wertgrenzen: die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG und die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG. Beide beziehen sich auf den vom Gericht festgesetzten Verkehrswert und greifen ausschließlich im ersten Versteigerungstermin.
Der Verkehrswert ist also keine unverbindliche Schätzung, sondern die bindende Berechnungsgrundlage für alle Wertgrenzen und die Sicherheitsleistung.
Abschnitt 2
Die 5/10-Grenze (§ 85a ZVG)
Liegt das höchste Gebot im ersten Termin unter 50 % des Verkehrswerts, wird der Zuschlag nicht automatisch erteilt. Er ergeht nur, wenn der betreibende Gläubiger dies ausdrücklich beantragt. Ohne einen solchen Antrag ergeht kein Zuschlag – das Verfahren geht in einen Wiederholungstermin. Ziel ist der Schutz des Schuldners vor Verschleuderung.
Gesetzliche Grundlage
§ 85a ZVG – Zuschlag unter 5/10 des Verkehrswerts nur auf Antrag des betreibenden Gläubigers.
Praxisbeispiel
- Verkehrswert: 400.000 €
- 5/10-Grenze: 200.000 €
- Höchstes Gebot: 180.000 € (= 45 %)
- Ohne Antrag der Bank → kein Zuschlag, Wiederholungstermin
Abschnitt 3
Die 7/10-Grenze (§ 74a ZVG)
Die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG erlaubt jedem Beteiligten, dessen Recht durch das Gebot nicht gedeckt wird, einen Versagungsantrag zu stellen, wenn das höchste Gebot unter 70 % des Verkehrswerts bleibt. Antragsberechtigt sind betroffene Gläubiger und der Schuldner, nicht aber Bieter. Die Regelung gilt ebenfalls nur im ersten Termin.
Praxisbeispiel
- Verkehrswert: 500.000 €
- 7/10-Grenze: 350.000 €
- Höchstes Gebot: 320.000 € (= 64 %)
- Zweitrangige Bank wird nicht vollständig bedient
- Zweitrangige Bank stellt Versagungsantrag → Zuschlag versagt
Abschnitt 4
Wer darf Versagungsantrag stellen?
Das Antragsrecht nach § 74a ZVG ist auf bestimmte Beteiligte beschränkt. Nicht jeder im Saal darf einen Versagungsantrag stellen – insbesondere Bieter sind ausgenommen.
Betroffene Gläubiger
Gläubiger, deren Forderung durch das Gebot nicht vollständig bedient würde
Schuldner
Der Eigentümer, dessen Immobilie versteigert wird
Bieter
Bieter dürfen keinen Versagungsantrag stellen – ihnen fehlt die Antragsberechtigung
Abschnitt 5
Beide Grenzen im Zusammenspiel
Die beiden Wertgrenzen definieren drei Zonen, die unterschiedliche rechtliche Konsequenzen haben. Die folgende Tabelle zeigt das Zusammenspiel anhand des Verhältnisses des Gebots zum Verkehrswert.
| Gebot | Konsequenz |
|---|---|
| Unter 50 % (5/10-Grenze) | Zuschlag nur auf Antrag des betreibenden Gläubigers (§ 85a ZVG) |
| 50–70 % (zwischen den Grenzen) | Zuschlag möglich, aber Versagungsantrag nach § 74a ZVG zulässig |
| Über 70 % | Zuschlag, kein Versagungsantrag mehr möglich |
Abschnitt 6
Zweittermin – keine Wertgrenzen mehr
Wichtige Klarstellung
Im Wiederholungstermin gelten weder die 5/10- noch die 7/10-Grenze. Auch Gebote weit unter 50 % des Verkehrswerts können zum Zuschlag führen. Kein Beteiligter kann mehr einen Versagungsantrag auf Basis der Wertgrenzen stellen.
Taktik für Bieter im Zweittermin
Wer den ersten Termin auslässt, kann im zweiten Termin deutlich günstiger zuschlagen. Das Risiko: andere Bieter haben dieselbe Idee. In der Praxis sind Zweittermine oft genauso gut besucht wie Ersttermine.
Abschnitt 7
Strategische Überlegungen
Die Wertgrenzen haben strategische Auswirkungen auf alle drei Hauptbeteiligten eines Zwangsversteigerungsverfahrens.
Für Bieter
Wenn das eigene Gebot unter 70 % des Verkehrswerts liegt, ist ein Versagungsantrag wahrscheinlich. Die 70-%-Schwelle hat psychologische Bedeutung: Viele erfahrene Bieter orientieren sich daran.
Für Schuldner
Neben den Wertgrenzen bietet § 765a ZPO zusätzlichen Schutz in echten Härtefällen. Anwaltliche Beratung vor dem Termin ist empfohlen.
Für Gläubiger
Den 5/10-Antrag wirtschaftlich abwägen: Ein unterwertiger Zuschlag mit sicherem Abschluss kann besser sein als ein zweiter Termin mit ungewissem Ausgang.
„In der Praxis sehe ich häufig, dass Gläubiger in der 5/10-Situation zögern – ein unterwertiger Zuschlag mit sicherem Abschluss ist ihnen oft lieber als ein zweiter Termin mit ungewissem Ausgang.“
Erfahrener Zwangsversteigerungs-Anwalt
Abschnitt 8
Beispielrechnung – was wo zählt
Anhand eines Verkehrswerts von 400.000 € zeigt die folgende Tabelle, welches Gebot welche rechtliche Konsequenz auslöst.
| Szenario | Gebot | Ergebnis |
|---|---|---|
| Gebot exakt bei 7/10 | 280.000 € | Zuschlag, kein Versagungsantrag möglich |
| Gebot knapp unter 70 % | 270.000 € | Versagungsantrag nach § 74a ZVG zulässig |
| Gebot exakt bei 5/10 | 200.000 € | Zuschlag nur auf Gläubiger-Antrag (§ 85a ZVG) |
| Gebot unter 5/10 | 180.000 € | Nur auf ausdrücklichen Gläubiger-Antrag |
Abschnitt 9
Häufige Fehler
Diese Fehler begegnen Bietereinsteigern besonders häufig im Umgang mit den Wertgrenzen.
- 1Verwechslung der beiden Grenzen (5/10 und 7/10 werden vertauscht)
- 2Anwendung auf Wiederholungstermine – die Wertgrenzen gelten dort nicht
- 3Erwartung, als Bieter selbst einen Versagungsantrag stellen zu können
- 4Schätzung des Verkehrswerts statt Nutzung des gerichtlich festgesetzten Werts
FAQ
Häufige Fragen
Was bedeutet 5/10 bei Zwangsversteigerung?
§ 85a ZVG: Ein Zuschlag unter 50 % des Verkehrswerts wird nur erteilt, wenn der betreibende Gläubiger dies ausdrücklich beantragt.
Wer kann einen Versagungsantrag stellen?
Beteiligte, deren Rechte durch das Gebot nicht gedeckt werden, sowie der Schuldner. Bieter sind nicht antragsberechtigt.
Gelten die Grenzen auch im Zweittermin?
Nein. Beide Wertgrenzen entfallen vollständig im Wiederholungstermin.
Kann ich unter 70 % bieten?
Ja, das ist möglich. Ein Versagungsantrag kann dann aber gestellt werden und den Zuschlag verhindern.
Was passiert nach einem Versagungsantrag?
Der Zuschlag wird versagt und ein Wiederholungstermin wird anberaumt.
Wie lange dauert es bis zum Zweittermin?
Typischerweise 2–6 Monate, je nach Gericht und Terminsituation.
Sind Wertgrenzen verhandelbar?
Nein. Sie sind gesetzlich festgelegt und können nicht durch Vereinbarung der Beteiligten geändert werden.