7/10-Grenze und 5/10-Grenze bei der Zwangsversteigerung: Schutz und Strategie

Wertgrenzen schützen Schuldner und Gläubiger davor, dass eine Immobilie weit unterhalb ihres Marktwertes zwangsversteigert wird. Das ZVG kennt zwei Wertgrenzen: die 5/10-Grenze nach § 85a ZVG und die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG. Beide beziehen sich auf den vom Gericht festgesetzten Verkehrswert. Wurde der Zuschlag einmal wegen einer der beiden Grenzen versagt, gilt im neuen Termin keine von beiden mehr (§ 74a Abs. 4, § 85a Abs. 2 S. 2 ZVG). Das gilt nicht, wenn die Versagung auf einem Eigengebot beruht, das nur die Grenzen umgehen sollte (BGH V ZB 15/07).

Der Verkehrswert ist also keine unverbindliche Schätzung, sondern die bindende Berechnungsgrundlage für alle Wertgrenzen und die Sicherheitsleistung. Wird der Wert neu festgesetzt, verschieben sich beide Grenzen.

Erreicht das Meistgebot samt dem Kapitalwert der bestehen bleibenden Rechte 50 % des Verkehrswerts nicht, muss das Gericht den Zuschlag versagen. Das geschieht von Amts wegen: Niemand muss es beantragen, und niemand kann es durch einen Antrag abwenden – auch der betreibende Gläubiger nicht. Maßgeblich ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Das Gericht bestimmt dann von Amts wegen einen neuen Termin; Ziel ist der Schutz des Schuldners vor Verschleuderung. Eine Ausnahme gilt, wenn ein zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigter (zum Beispiel ein Gläubiger) selbst das Meistgebot abgibt: Erreicht sein Gebot samt Kapitalwert der bestehen bleibenden Rechte und seinem Ausfall bei der Erlösverteilung die Hälfte des Verkehrswerts, wird der Zuschlag nicht nach § 85a versagt (§ 85a Abs. 3 ZVG).

Die 7/10-Grenze nach § 74a ZVG erlaubt einen Versagungsantrag, wenn das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte unter 70 % des Verkehrswerts bleibt. Stellen darf ihn nur ein Berechtigter, dessen Anspruch durch das Meistgebot nicht gedeckt ist, bei einem Gebot von sieben Zehnteln aber voraussichtlich gedeckt wäre – in der Praxis ein nachrangiger Gläubiger. Der Schuldner und ein Bieter als solcher können den Antrag nicht stellen. Der Antrag ist nur bis zum Schluss der Verhandlung über den Zuschlag möglich; widerspricht der betreibende Gläubiger und macht glaubhaft, dass ihm die Versagung einen unverhältnismäßigen Nachteil brächte, wird er abgelehnt. Gibt ein zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigter selbst das Meistgebot ab, gilt § 74a unter den Voraussetzungen des § 74b ZVG nicht.

Das Antragsrecht nach § 74a ZVG ist auf Berechtigte beschränkt, deren Anspruch bei einem Gebot von sieben Zehnteln voraussichtlich gedeckt wäre. Der Schuldner und ein Bieter als solcher gehören nicht dazu.

Die beiden Wertgrenzen definieren drei Zonen, die unterschiedliche rechtliche Konsequenzen haben. Die folgende Tabelle zeigt das Zusammenspiel anhand des Verhältnisses des Gebots zum Verkehrswert.

Die Wertgrenzen haben strategische Auswirkungen auf alle drei Hauptbeteiligten eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

Anhand eines Verkehrswerts von 400.000 € zeigt die folgende Tabelle, welches Gebot welche rechtliche Konsequenz auslöst.

Diese Fehler begegnen Bietereinsteigern besonders häufig im Umgang mit den Wertgrenzen.

Teilungsversteigerung. Die 5/10-Grenze gilt auch dort: § 180 Abs. 1 ZVG wendet die Vorschriften der Zwangsversteigerung entsprechend an, und die §§ 181 bis 185 schließen § 85a nicht aus. Bei der 7/10-Grenze kommt es auf den Antrag an. Ihn kann nur ein Berechtigter stellen, dessen Anspruch offen bliebe, Miteigentümer als solche nicht. In der Teilungsversteigerung bleiben aber die Rechte am Anteil des Antragstellers und alle vor- oder gleichrangigen Rechte bestehen (§ 182 Abs. 1 ZVG); einen solchen Berechtigten gibt es deshalb in der Regel nicht. Die Hinweisblätter der Amtsgerichte Brühl und Bochum nennen die 7/10-Grenze in der Teilungsversteigerung nicht anwendbar, das Merkblatt des Amtsgerichts Ludwigshafen sagt, in der Regel gelte nur die 50-%-Grenze, weil für die 70-%-Grenze meist ein antragsberechtigter Gläubiger fehle. Ausgeschlossen ist ein Antrag damit nicht, etwa wenn das Recht eines Berechtigten mit dem Zuschlag erlischt. Im Zweifel fragen Sie das Versteigerungsgericht.

Weitere Termine. Nach den Hinweisblättern der Amtsgerichte entfallen die Grenzen nach einer Versagung wegen einer der beiden Grenzen auch in allen weiteren Terminen, nicht nur im ersten neuen Termin.