ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Hamburg, Hamburg

Versteigert wird ein grundbuchrechtlich in sechs Einheiten (fünf Teileigentumseinheiten und eine Wohnung) aufgeteiltes Gewerbe- und Wohnobjekt in der Sillemstraße 84a im Hamburger Stadtteil Eimsbüttel. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein ehemaliges Werkstattgebäude des Ursprungsbaujahres ca. 1907, das ca. 2019 um ein Staffelgeschoss aufgestockt wurde. Das 300 m² große Flurstück 5280 liegt in einem Blockinnenhof ohne direkte Straßenfront und wird über eine Tordurchfahrt des Vorderhauses erschlossen. Die Gesamtnutz- bzw. Mietfläche beträgt rund 603,4 m², verteilt auf fünf Geschosse ohne Personenaufzug. Die Lage ist städtebaulich von historischer Mehrfamilienhausbebauung geprägt und weist eine sehr gute urbane Anbindung und Infrastruktur auf, ist jedoch gewerblich als mittlere Nebenkernlage mit eingeschränkter Werbewirksamkeit einzustufen. Der bauliche Zustand der Gesamtanlage ist teilmodernisiert, weist jedoch einen gravierenden Fertigstellungs- und Instandhaltungsrückstau auf. Die Beheizung erfolgt zentral über eine Gasbrennwerttherme aus ca. 2019. Während die Einheiten SE-Nr. 2 bis 5 über einen weitgehend bezugsfertigen bzw. durchschnittlichen Ausbau verfügen, befindet sich die größte Einheit SE-Nr. 1 (EG und 1. OG mit ca. 163 m²) im erweiterten Rohbauzustand mit gänzlich ausstehenden Ausbaugewerken. Die Außenanlagen, das Treppenhaus sowie die rückwärtigen Balkone zeigen deutliche Mängel und unfertige Zustände. Rechtlich und öffentlich-rechtlich ist das Objekt erheblich vorbelastet. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Sozialen sowie einer Städtebaulichen Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB, wodurch bauliche Änderungen und Mietpreisgestaltungen engen Restriktionen unterliegen und der Freien und Hansestadt Hamburg ein Vorkaufsrecht zusteht. Akut wertmindernd wirkt eine behördliche Anordnung zur Gefahrenabwehr des Fachamts Bauprüfung: Es fehlen Nachweise zur Standsicherheit der Spindeltreppe und Balkonanlage, Brandschutztüren im Treppenraum sind mangelhaft, und der zweite Rettungsweg für die oberen Geschosse ist unzulässig ausgeführt. Ein Abriss und Neubau der Außenrettungstreppe wird mit ca. 170.000 € kalkuliert; der gesamte bauliche Mängelabzug im Gutachten beläuft sich auf 370.000 €. Zudem wird die Einheit SE-Nr. 6 laut Zwangsverwalter unberechtigt bewohnt und konnte innen nicht besichtigt werden. Aus Investorensicht erfordert die Immobilie eine gründliche Sanierungs- und Regulierungsstrategie. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 1.675.000 € (bzw. 450.000 € für die Einheit SE-Nr. 1) reflektiert die Risiken nur teilweise, da nach Erwerb erhebliche liquide Mittel zur Erfüllung der baurechtlichen Brandschutzauflagen sowie zur Räumung der unberechtigt genutzten Wohnung bereitgestellt werden müssen. Für erfahrene Sanierer bietet die Immobilie nach Legalisierung der Boardinghouse-/Ferienwohnungsnutzung mittelfristig ein attraktives Renditepotenzial.