ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Holthusen, Mecklenburg-Vorpommern

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Schwerin (Az. 55 K 22-25) sind zwei Einheiten in einem freistehenden, im Jahr 2014 errichteten Wohn- und Geschäftshaus auf einem 1.600 m² großen Grundstück in der Bahnhofstraße 94 in 19075 Holthusen. Bei den Bewertungsobjekten handelt es sich um die Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss (Grundbuch von Holthusen Blatt 10021, Miteigentumsanteil 3.750/10.000) mit einer Wohnfläche von ca. 118 m² sowie um eine Büroeinheit im Anbau (Grundbuch Blatt 10023, Miteigentumsanteil 2.829/10.000) mit einer Nutzfläche von ca. 89 m². Die Dachgeschosswohnung (108 m²) ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Die Lage im mecklenburgischen Holthusen ist dörflich geprägt mit guter Anbindung an die Landeshauptstadt Schwerin. Das Gebäude wurde in Massivbauweise auf einer Fundamentplatte errichtet und ist mit Ausnahme des Anbaus unterkellert. Das Dach ist als Holzsatteldach mit glasierter Doppelbiber-Eindeckung ausgeführt. Das Gutachten stützt sich ausschließlich auf eine äußere Inaugenscheinnahme, da ein Zutritt verwehrt wurde. Der äußere Zustand wird als altersgemäß normal bis teilweise unbefriedigend beschrieben. Auffällig sind neben üblichen Gebrauchsspuren insbesondere eine noch unfertige Fassadenverkleidung sowie witterungsbedingter Verschleiß. Angaben zu Haustechnik, Ausstattungsstandard und Zustand des Innenausbaus basieren rein auf Aktenlage und pauschalen Annahmen. In rechtlicher Hinsicht bestehen wesentliche Unsicherheiten: Es liegen keinerlei Auskünfte über die WEG-Verwaltung, Beschlüsse der Eigentümerversammlung oder das Bestehen einer Instandhaltungsrücklage vor. Der Gutachter unterstellt das Fehlen einer angemessenen Rücklage, was das Risiko künftiger Sonderumlagen erhöht. Zudem werden beide Einheiten vermutlich von den bisherigen Eigentümern bewohnt bzw. genutzt. Die Verkehrswerte wurden im Ertragswertverfahren ermittelt und wegen der Bewertung nur nach dem äußeren Anschein mit pauschalen Sicherheitsabschlägen versehen (Ertragswert Wohnung 198.000 € abgemindert auf 170.000 € Verkehrswert; Büro 90.000 € abgemindert auf 80.000 € Verkehrswert; Gesamtverkehrswert 250.000 €). Investitionsfazit: Die Immobilie eignet sich nur unter Vorbehalt und mit ausreichenden finanziellen Puffern für Bieter, die das wirtschaftliche Risiko eines unbesichtigten Innenraums tragen können. Sollte der Zuschlag erfolgen, sind zusätzliche Kosten für die Fertigstellung der Außenhülle, eventuelle Instandsetzungen im Sondereigentum sowie etwaige Räumungskosten vorab einzupreisen.