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ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Königheim, Baden-Württemberg

Amtsgericht TauberbischofsheimAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 27 Tagen

Fr., 27.11.2026 · 09:30 Uhr

Verkehrswert

5.000 €

Nutzfläche

380 m²

Grundstück

730 m²

Baujahr

1900

Ahornstraße 1, 97953 KönigheimKarteGoogle Maps
Belegung: leerstehend
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Gewerbeobjekt · Bj. 1900 · leerstehend

Versteigert wird ein 730 m² großes Grundstück in 97953 Königheim-Brehmen (Ahornstraße 1), bebaut mit einem leerstehenden, ehemaligen Wohn- und Gaststättengebäude (geschätzte Nutzfläche ca. 380 m²) sowie Nebengebäuden (Scheune und Stall). Die Gebäude stammen aus der Zeit vor 1900 und befinden sich in einem erheblich vernachlässigten, wirtschaftlich verbrauchten Zustand. Der vom Amtsgericht Tauberbischofsheim festgesetzte Verkehrswert beträgt 5.000,00 €. Dieser Wert resultiert aus einer Abwägung zwischen dem Bodenwert (21.900,00 €) und den immensen geschätzten Freilegungskosten (ca. 120.000,00 €), welche den reinen Bodenwert bei einem Abbruch um ein Vielfaches übersteigen würden. Das Gutachten basiert ausschließlich auf einer Außenbesichtigung, da kein Zutritt zum Gebäudeinneren möglich war.

56

Biet-Score

Ausgeglichen · 56 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich primär für handwerklich versierte Selbstnutzer, Projektentwickler oder Abbruchunternehmer, die das Potenzial des 730 m² großen Grundstücks nutzen möchten. Angesichts des Verkehrswertes von 5.000,00 € ist die Einstiegshürde gering, jedoch stellen die geschätzten Abbruchkosten von 120.000,00 € oder eine aufwendige Kernsanierung ein erhebliches finanzielles Risiko dar. Bieter sollten vor Gebotsabgabe eine sorgfältige Kalkulation der Entsorgungs- und Sanierungskosten durchführen und einkalkulieren, dass das Gebäudeinnere mangels Besichtigung unbekannte Mängel aufweisen kann.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Ahornstraße 1 im Ortsteil Brehmen der baden-württembergischen Gemeinde Königheim (Main-Tauber-Kreis). Das Eckgrundstück umfasst eine Gesamtfläche von 730 m² und ist nach § 34 BauGB baureif im Innenbereich gelegen. Brehmen ist ein ländlich geprägter Ortsteil mit rund 280 Einwohnern, etwa 6 km südwestlich von Königheim gelegen. Die wesentliche Infrastruktur befindet sich in Königheim sowie in den Mittelzentren Tauberbischofsheim und Hardheim. Die Bebauung besteht aus einem Haupthaus (ehemalige Gaststätte mit Wohnräumen) und einem östlich angebauten Nebengebäude (ehemalige Scheune/Stall). Das tatsächliche Baujahr ist unbekannt, wird jedoch auf vor 1900 geschätzt. Die Nutzfläche des Hauptgebäudes wird überschlägig mit ca. 380 m² beziffert, der Bruttorauminhalt liegt bei etwa 4.800 m³. Der bauliche Zustand ist geprägt durch erhebliche Vernachlässigung, wobei die Ausstattungen und Oberflächen weitgehend verbraucht sind. Positiv hervorzuheben sind lediglich vereinzelt erneuerte Fenster mit Dreifach-Isolierverglasung (ca. 2020). Mangels Zutrittsmöglichkeit fand am Wertermittlungsstichtag (20.06.2025) nur eine Außenbesichtigung statt; die Innenbeschreibung stützt sich weitgehend auf ein Vorgutachten aus dem Jahr 2019. Im Grundbuch von Königheim-Brehmen Blatt 440 sind in Abteilung II keine wertmindernden Dienstbarkeiten wie Wohnungsrechte oder Nießbrauch vermerkt, Baulasten bestehen laut Auskunft ebenfalls nicht. Das Anwesen wird nicht im Altlastenkataster geführt. Das wirtschaftliche Hauptrisiko liegt im Ende der Nutzungsdauer der Gebäude: Bei einem regulären Abbruch würden geschätzte Freilegungskosten von rund 120.000,00 € anfallen, die den reinen Bodenwert (21.900,00 € bei einem Bodenrichtwert von 30,00 €/m²) weit übersteigen. Aus diesem Grund hat der Sachverständige unter Abwägung von Revitalisierungs- und Liquidationsszenarien den Verkehrswert auf 5.000,00 € geschätzt. Für Investoren bietet das Objekt eine Chance auf einen sehr günstigen Grundstückserwerb im ländlichen Raum, sofern eine tragfähige Strategie für Abbruch oder Teilrevitalisierung vorliegt. Aufgrund der schwachen regionalen Nachfrage und der unklaren Bausubstanz im Innenbereich ist das Engagement jedoch mit spekulativen Risiken verbunden.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Leerstehend
Besichtigung
Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Die Daten stützen sich auf die amtliche Bekanntmachung und das fundierte Verkehrswertgutachten vom 05.09.2025 (Wertermittlungsstichtag 20.06.2025). Wesentliche Einschränkung ist das Fehlen einer Innenbesichtigung.
  • Nur Außenbesichtigung durch den Gutachter möglich; Angaben zum Gebäudeinneren basieren auf Bauplänen und einem Vorgutachten aus dem Jahr 2019.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

  • Aktuellen Leerstand belegen
  • Schlüssel- und Zugangslage klären
  • Innenzustand gegen Gutachten prüfen
  • Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis
Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot
Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben20 von 26
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
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Identifikation

Aktenzeichen
2 K 28-24
Amtsgericht
Tauberbischofsheim
Bundesland
Baden-Württemberg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
27.11.2026 · 09:30 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Gewerbeobjekt
Objektzustand
Vermietungsstatus
Leerstehend
Besichtigungsstatus
Keine Besichtigung möglich
Baujahr
1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
5.000 €
Nutzfläche
380 m²
Grundstücksfläche
730 m²
Anteilige Grundstücksfläche
730 m²
Bodenrichtwert
30 €/m²
Anteiliger Bodenwert
21.900 €730 m² × 30 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Ahornstraße
Hausnummer
1
PLZ
97953
Ort
Königheim
Stadtteil
Brehmen
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Letzte Innenbesichtigung
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 20
Bodenrichtwert
30 €/m²
aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche
730 m²
Anteiliger Bodenwert
21.900 €
Verkehrswert
5.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
0,23
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
-16.900 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 20 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.
Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert21.900 €
Verkehrswert5.000 €
Zone
Ortsetter, Zone 200
Rechenweg
Flächenanteil
730 m² Gesamtgrundstück = 730 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
730 m² × 30 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden
7 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
7 €/m² / 30 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
5.000 € − 21.900 € = -16.900 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Tauber-Kreis, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 16.09.2026, 00:39

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