ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Lauenburg, Schleswig-Holstein

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein straßenbegleitend errichtetes Wohn- und Geschäftshaus auf einem 91 m² großen Grundstück in der Hamburger Straße 25 in 21481 Lauenburg/Elbe. Die Kleinstadt im Kreis Herzogtum Lauenburg liegt verkehrsgünstig im Dreiländereck an der Elbe. Die Immobilie befindet sich an einer innerörtlichen Durchgangsstraße (Bundesstraße B5/B209) mit entsprechender Verkehrsbelastung. Die Umgebungsbebauung ist durch gemischte Wohn- und Gewerbenutzung geprägt. Das Grundstück ist voll überbaut, sodass weder Gartenflächen noch grundstückseigene Pkw-Stellplätze zur Verfügung stehen. Das zweigeschossige Gebäude wurde ca. Anfang des 20. Jahrhunderts in Massivbauweise errichtet, ist teilunterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss samt Dachterrasse. Die Gesamtnutzfläche von rund 146 m² unterteilt sich in eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit ca. 53 m² Nutzfläche (ehemals Gastronomie/Dienstleister) sowie eine Maisonettewohnung im Ober- und Dachgeschoss mit ca. 93,24 m² Wohnfläche. Während die Gewerbeeinheit in den letzten Jahren eine Komplettsanierung aller Gewerke erfahren hat, befindet sich das Gesamtgebäude äußerlich in einem mäßigen bis normalen baujahrestypischen Zustand. Ein Energieausweis liegt nicht vor; die Beheizung erfolgt zentral über eine Gasheizung. Rechtlich ist zu beachten, dass es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft handelt. Im Grundbuch ist in Abteilung II ein Sanierungsvermerk eingetragen (Sanierungsgebiet „Ortskern Oberstadt“), weshalb die Entrichtung von Sanierungsausgleichsbeträgen nach BauGB drohen kann. Zudem besteht Genehmigungspflicht für äußere bauliche Maßnahmen aufgrund des Umgebungsschutzes für das benachbarte Kulturdenkmal Hamburger Straße 32. Technisch gravierend ist der Umstand, dass der Gasanschluss über das Nachbargrundstück (Nr. 23) geführt wird, wofür im Gutachten Kosten von 5.000 € für eine eigenständige Netzanbindung wertmindernd abgezogen wurden. Die Wohnung wird derzeit von einem Miteigentümer bewohnt, der Gewerbebetrieb ist geschlossen. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 158.000 € basiert auf einer Ertragswertberechnung zum Stichtag 04.09.2023. Das Objekt bietet Chancen durch das Mietpotenzial der sanierten Gewerbefläche und der geräumigen Wohnung, setzt jedoch Investitionsbereitschaft zur infrastrukturellen Entflechtung und Klärung der Belegung voraus.