ZwangsversteigerungGewerbeobjekt in Schönau, Baden-Württemberg

Das Bewertungsobjekt Hauptstraße 5 in 69250 Schönau umfasst eine historisch gewachsene Mehrfamilienhausanlage mit Gaststättennutzung und diversen Nebengebäuden auf einem 663 m² großen Grundstück (Flurstück 1440). Das Ensemble gliedert sich in ein dreigeschossiges Vorderhaus, einen seitlichen Anbau, ein zweigeschossiges Hinterhaus, ein Hof-Nebengebäude (Waschküche/Lager) sowie einen zweigeschossigen Scheunenbau und rückwärtige Grünflächen. Das ursprüngliche Baujahr liegt um ca. 1900 (Vorderhaus spätestens 1913 nachweisbar). Insgesamt sind ca. 508 m² Wohnfläche (10 Einheiten) und rund 150 m² Gewerbefläche vorhanden. Schönau ist eine ländlich geprägte Kleinstadt im Rhein-Neckar-Kreis mit stabiler Grundversorgung und guter Erreichbarkeit der Zentren Eberbach und Heidelberg. Der bauliche Zustand ist überwiegend renovierungs- und instandsetzungsbedürftig. Die ursprüngliche Ölheizung ist defekt und außer Betrieb, weshalb die Beheizung derzeit provisorisch über direkte Strom-Radiatoren und Elektroboiler erfolgt. Zudem bestehen gravierende Bauschäden: In Einheit 2-2-1 liegt ein massiver Wasserschaden vor (Mietzahlung seit August 2024 eingestellt), im Keller zeigen sich starke Durchfeuchtungen und Schimmelbildung, Einheit 1-1-1 weist unfachmännische Elektroinstallationen auf und an der Hinterhausfassade besteht Sanierungsbedarf. Die Kosten zur Beseitigung der Schäden wurden vom Gutachter mit insgesamt 100.000 € beziffert und wertmindernd als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt. In rechtlicher Hinsicht liegt das Objekt im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Stadtkern III“ (Laufzeit bis 30.04.2032), wodurch künftig ein sanierungsbedingter Ausgleichsbetrag gemäß § 154 BauGB erhoben werden kann. Auf dem Grundstück lastet zudem eine historische Baulast von 1924 zur eventuellen Fensterschließung gegenüber Flurstück 1439, die jedoch als nicht wertmindernd eingestuft wurde. Das Hauptmietverhältnis über vier Einheiten mit der Stadt Schönau wurde zum 30.11.2026 gekündigt. Die Gaststätte und Monteurzimmer werden ohne gesicherte langfristige Verträge überlassen. Wesentliches Risiko ist die rechtliche Genehmigungssituation der Wohnungen, die nach Bauaktenlage und Auskunft der Behörde unsicher ist. Der festgesetzte Verkehrswert von 475.000 € basiert vollumfänglich auf dem Ertragswertverfahren zum Stichtag 14.01.2026. Das Objekt eignet sich ausschließlich für risikobereite Investoren, die bereit sind, das erhebliche Sanierungsvolumen zu stemmen und die baurechtliche Legalisierung aktiv voranzutreiben.