KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · Bj. 1900 · vermietet

Zum Aufruf kommt eine ehemalige Hofstelle auf einem 3.016 m² großen Grundstück in Goseck (Ortsteil Markröhlitz) im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Die Liegenschaft umfasst zwei Wohngebäude mit zusammen rund 299 m² Wohnfläche (Wohnhaus 1 ca. 210 m², Wohnhaus 2 ca. 89 m²) sowie eine Hofscheune mit Zollingerdach und mehrere Nebengebäude. Während Wohngebäude 2 über eine moderne Pelletheizung mit Fußbodenheizung und Solarthermie verfügt, besteht bei Wohngebäude 1 sowie den Nebengebäuden erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf (u.a. defekte Warmwasserbereitung, Holzschädlingsbefall im Dachboden und geringe Raumhöhen von 1,90–2,00 m im Obergeschoss). Zudem besteht ein Grenzüberbau von Scheunen- und Nebengebäudeteilen auf das Nachbarflurstück 5039. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 174.000,00 € zum Stichtag 20.01.2026.

Biet-Score

Sehr riskant · 7 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Versteigerungsobjekt richtet sich vorrangig an handwerklich versierte Eigennutzer, Großfamilien oder ländliche Projektentwickler, die den hohen Sanierungs- und Instandsetzungsaufwand der Nebengebäude und des Haupthauses in Eigenleistung steuern können. Die Kombination aus vorhandener Wohnsubstanz, moderner Heiztechnik in Haus 2 und großem Grundstück bietet viel Gestaltungsspielraum bei moderatem Einstiegswert. Bieter sollten vorab die rechtlichen Gegebenheiten des Grenzüberbaus zu Flurstück 5039 klären, verfahrensbedingte Besonderheiten der Teilungsversteigerung beachten und ein klares Budget für die energetische Sanierung sowie die Beseitigung der Bauschäden einplanen.

Chancen

7

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 5 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die Liegenschaft Carl-Enke-Straße 3 befindet sich am westlichen Rand der Ortschaft Markröhlitz (Gemeinde Goseck, Burgenlandkreis) in ruhiger, dörflicher Wohnlage. Das Gesamtareal umfasst ein 3.016 m² großes Grundstück (Flur 11, Flurstück 204), welches nach § 34 BauGB im beplanten Innenbereich liegt. Auf dem Grundstück befinden sich zwei Wohngebäude sowie mehrere ehemalige landwirtschaftliche Nebengebäude und eine große Hofscheune. Für das Areal wurde zum Wertermittlungsstichtag 20.01.2026 ein beitragsfreier Bodenrichtwert von 30,00 €/m² zugrunde gelegt, was einem Bodenwert von 90.500,00 € entspricht. Wohngebäude 1 ist ein zweigeschossiges, teilunterkellertes Bauernhaus (Baujahr ca. 1900) in Lehm- und Mauerwerksbauweise mit ca. 210 m² Wohnfläche. Es weist erhebliche bauzeitliche Besonderheiten und Mängel auf: Die Raumhöhen im Obergeschoss betragen lediglich 1,90 bis 2,00 m, die Warmwasserversorgung ist außer Betrieb, und im ungedämmten Dachgeschoss zeigt sich starker Holzschädlingsbefall. Demgegenüber steht Wohngebäude 2 (ehemals Stallgebäude, wohnlich ausgebaut ca. 1975) mit ca. 89 m² Wohnfläche in wesentlich besserem Zustand; es wurde 2005 teilsaniert und verfügt über eine Pelletzentralheizung mit Fußbodenheizung sowie Solarthermie. Die Scheune mit markantem Zollingerdach und die Nebengebäude 4 bis 6 weisen einen vernachlässigten Zustand auf und wurden im Bewertungsmodell mit keinem eigenen Substanzwert angesetzt. Rechtlich und verfahrensmäßig ist zu beachten, dass es sich um eine Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) handelt. Baulasten und Altlasten sind laut Behördenauskünften nicht eingetragen; auch besteht kein Denkmalschutz. Wertrelevant ist jedoch der Umstand, dass Teile der Scheune sowie des Nebengebäudes 4 auf das Nachbarflurstück 5039 überbaut sind. Der Sachverständige hat im Sachwertverfahren besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von insgesamt -103.700,00 € (für unterstellte Modernisierungen, Deckenbodendämmungen und Raumhöhenabschläge) wertmindernd in Ansatz gebracht. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 174.000,00 € (abgeleitet aus dem Sachwert von 174.000,00 € bei plausibilisierendem Vergleichswert von 167.000,00 €) bietet das Anwesen eine attraktive Flächengröße zu einem günstigen Quadratmeterpreis. Kaufinteressenten sollten jedoch erhebliche finanzielle Mittel für Instandsetzung und Holzschutzmaßnahmen einkalkulieren und die Klärung des Überbaus vor Gebotsabgabe berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein mit Wohn- und ehemaligen Landwirtschaftsgebäuden bebautes Grundstück. Ein Wohngebäude hat ca. 210 m² Wohnfläche aus dem Baujahr um 1900 und ein weiteres hat 89 m² Wohnfläche durch einen Teilausbau zu Wohnzwecken um 1975.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenbasis durch ein 47-seitiges vollwertiges Gutachten vom 19.02.2026 inklusive detaillierter Baubeschreibung, fotodokumentierter Innen- und Außenbesichtigung sowie Auszügen aus der Kaufpreissammlung.
Umfassende Innen- und Außenbesichtigung der beiden Wohngebäude und Außenbereiche durch den Sachverständigen; lediglich einzelne Räume der Nebengebäude waren unzugänglich.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0020 K 0013/2025
Amtsgericht: Weißenfels
Bundesland: Sachsen-Anhalt

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 11.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 174.000 €
Wohnfläche: 299 m²
Grundstücksfläche: 3.016 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 3.016 m²
Bodenrichtwert: 30 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 90.480 €3.016 m² × 30 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Carl-Enke-Straße
Hausnummer: 3
PLZ: 06667
Ort: Goseck
Stadtteil: Markröhlitz

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 17

Bodenrichtwert: 30 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 3.016 m²
Anteiliger Bodenwert: 90.480 €
Verkehrswert: 174.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,92
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 83.520 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 17 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert90.480 €

Gebäude / Wohnung83.520 €

Verkehrswert174.000 €

Zone: Dorfgebiet (Goseck / Markröhlitz)

Rechenweg

Flächenanteil: 3.016 m² Gesamtgrundstück = 3.016 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 3.016 m² × 30 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 58 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 58 €/m² / 30 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 174.000 € − 90.480 € = 83.520 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Burgenlandkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart