ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hohe Börde, Sachsen-Anhalt

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 1.780 m² großes Grundstück in 39343 Hohe Börde OT Schackensleben (Am Sportplatz 12, 14, 15, 16, 17), bebaut mit einer historischen Wohnanlage aus dem Jahr 1888. Die denkmalgeschützte Anlage besteht aus zwei eingeschossigen Mehrfamilienhäusern in Massivbauweise mit Feldsteinmauerwerk sowie zwei wirtschaftlich überalterten Schuppen-Nebengebäuden. Insgesamt umfasst das Ensemble 7 Wohneinheiten mit zusammen ca. 500 m² Wohnfläche (Haus 12 mit ca. 230 m² und 3 Einheiten, Haus 14–17 mit ca. 270 m² und 4 Einheiten). Die Lage im Ortsteil Klein Santersleben ist dörflich und ruhig geprägt, gegenüberliegend befindet sich eine Sportanlage. Die Verkehrsanbindung an Magdeburg und Haldensleben sowie zur Bundesautobahn 2 (ca. 6 km) ist verkehrsgünstig. Der bauliche Zustand der Wohnhäuser zeigt zwar augenscheinlich eine solide Grundsubstanz mit Mitte der 1990er Jahre teilerneuerten Fenstern und Dacheindeckungen, die technische und energetische Ausstattung ist jedoch stark veraltet. Die Beheizung erfolgt dezentral über Einzelöfen (Kamin- und Ölöfen). Das Bauordnungsamt des Landkreises Börde sowie der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger haben erhebliche Mängel an den Schornsteinen und Feuerstätten beanstandet. Da der Schuldner der Sachverständigen keinen Zutritt gewährte, konnte das Gebäudeinnere nicht besichtigt werden; Ausbauten, Sanitäranlagen und Leitungen gelten als durchgehend umfassend modernisierungsbedürftig. Rechtlich ist die Wohnanlage als Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 1 DenkmSchG LSA eingestuft. Das Baulastenverzeichnis ist lastenfrei, Altlastenverdachtsflächen sind nicht registriert. An der nördlichen Grundstücksgrenze besteht ein geringfügiger Überbau durch eine Gartenlaube. Zum Bewertungsstichtag waren augenscheinlich 6 der 7 Wohnungen bewohnt, schriftliche Mietverträge oder Ertragsnachweise lagen dem Gericht jedoch nicht vor. Im Ertragswertverfahren wurde bei einem Rohertrag von 36.000 € p. a. und einem Bodenwert von 44.500 € aufgrund des geschätzten Modernisierungsaufwands von 600.000 € (1.200 €/m²) ein rechnerischer Ertragswert von -53.000 € ermittelt. Dementsprechend wurde der amtliche Verkehrswert auf den symbolischen Mindestwert von 1,00 € festgesetzt. Für Investoren stellt das Objekt eine anspruchsvolle Entwicklungsaufgabe dar, die fundierte Erfahrung im Denkmalschutz und substantielle Sanierungsbudgets voraussetzt.