ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Pohnsdorf, Schleswig-Holstein

Das Versteigerungsobjekt Seestraße 3, 5 liegt am nordöstlichen Ortsrand der kleinen Gemeinde Pohnsdorf im Kreis Plön, nur ca. 3,5 km vom Unterzentrum Preetz entfernt. Das 2.592 m² große Grundstück ist mit einem im Erd- und Dachgeschoss giebelständig geteilten Zweifamilienhaus mit Reetdach bebaut. Das genaue Baujahr ist unbekannt, wird jedoch hilfsweise auf etwa 1925 geschätzt. Die geschätzte Wohn- und Nutzfläche beträgt 260 m². Das Gebäude wird durch eine 2013/2014 errichtete Holzpelletheizung versorgt, welche auf dem Nachbargrundstück Seestraße 3 a installiert ist und für die ein dinglich gesichertes Mitnutzungs- und Betretungsrecht besteht. Das Grundstück teilt sich in rund 1.040 m² Wohnbaufläche und 1.552 m² Gartenland auf, welches im Bereich einer 20 m breiten Anbauverbotszone entlang der Landesstraße L 49 liegt. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes ist durch erheblichen Instandhaltungs- und Sanierungsstau geprägt. Insbesondere die Reeteindeckung ist stark abgewittert, zeigt Algen- und Moosbewuchs sowie freiliegende Bindedrähte und erfordert eine kurzfristige Erneuerung. Im Bereich der Vorbauten zeigen sich Entwässerungsfolgeschäden. Eine Innenbesichtigung der Hauptwohnungen im Erd- und Dachgeschoss war dem Gutachter nicht möglich, weshalb hierzu keinerlei verlässliche Aussagen über Substanz, Schimmel oder Feuchtigkeit vorliegen. Lediglich die im Spitzboden eingerichtete Einliegerwohnung konnte besichtigt werden; diese präsentiert sich in einfachem bis mittlerem Standard mit gefliestem Duschbad und Laminatboden, wurde jedoch abweichend von der Baugenehmigung ohne Innentreppe und ohne zweiten baulichen Fluchtweg errichtet. Im Grundbuch von Pohnsdorf Blatt 83 ist in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) eingetragen. Der Berechtigte soll dem Vernehmen nach verstorben sein; eine Löschung ist jedoch vor dem Versteigerungstermin nicht erfolgt. Zudem besteht das Risiko von baurechtlichen Forderungen oder Rückbauauflagen hinsichtlich der ungenehmigten Außentreppe und der abweichenden Nutzung des Spitzbodens. In einem früheren Termin wurde der Zuschlag gemäß § 85a ZVG versagt, womit im anstehenden Termin die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) entfallen sind. Insgesamt erfordert der Erwerb eine ausgeprägte Risikobereitschaft und solide Eigenmittel. Die Kombination aus desolatem Reetdach, unbesichtigtem Gebäudeinneren und unvollständiger baurechtlicher Genehmigungslage drückt den Marktwert spürbar. Für erfahrene Projektentwickler oder Selbstnutzer mit handwerklichem Geschick bietet das Areal dank des weitläufigen Gartens und der landschaftlichen Nähe zum Postsee bei entsprechend konservativem Gebot dennoch Entwicklungspotenzial.