ZwangsversteigerungSonstiges in Koblenz, Rheinland-Pfalz

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 283/1.000 an dem Grundstück Kondertal 2 im Koblenzer Stadtteil Karthause. Das Grundstück hat eine Gesamtfläche von 10.011 m² und liegt im bauplanungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) in einer ausgeprägten Hanglage. Das Sondereigentum umfasst 10 Gästeappartements (Teileigentum A) mit einer Nutzfläche von ca. 256 m², die sich über das Obergeschoss und das Dachgeschoss des freistehenden, ehemals gastronomisch genutzten Gebäudekomplexes erstrecken. Die Lage in einem engen Seitental der Mosel bietet zwar viel Natur, schränkt die gewerbliche Attraktivität für klassischen Tourismus jedoch stark ein. Der bauliche Zustand des im Kern unbekannten Baujahres (mit Erweiterungen von 1980 und 1995) weist einen massiven Unterhaltungsstau und erhebliche Mängel auf. Eine Innenbesichtigung des Sondereigentums war dem Gutachter nicht möglich, weshalb der Zustand der Appartements spekulativ bleibt. Am Gemeinschaftseigentum sind gravierende Schäden dokumentiert: Die Öl-Zentralheizung ist komplett außer Betrieb bzw. defekt, es gibt Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich sowie erhebliche Putz- und Rissbildungen an der Fassade. Die Dacheindeckung besteht teilweise aus asbestverdächtigem Kunstschiefer. Zudem befinden sich auf der Rückseite des Gebäudes nicht genehmigte, in Leichtbauweise errichtete Anbauten ('Schwarzbauten'), deren Rückbaukosten auf mindestens 10.000 € geschätzt werden. Die rechtliche Situation ist das größte Hindernis für Investoren. Wesentliche Zuwegungen, Außenanlagen und Parkplätze befinden sich auf angrenzenden Fremdgrundstücken, ohne dass hierfür dingliche Nutzungsrechte (wie Grunddienstbarkeiten) im Grundbuch eingetragen sind. Zudem schließt die Teilungserklärung eine dauerhafte wohnwirtschaftliche Nutzung der Appartements ohne formelle Änderung und Nutzungsänderungsantrag aus. Der Gutachter hat aufgrund dieser massiven Einschränkungen und Imponderabilien drastische objektspezifische Abschläge im Ertragswertverfahren vorgenommen (insgesamt 38.300 € Abzug beim vorläufigen Ertragswert). Trotz des optisch verlockend niedrigen Verkehrswerts von 82.000 € ist dieses Objekt für klassische Bestandshalter oder Standard-Investoren ungeeignet. Die Verflechtung mit Fremdgrundstücken und der desolate Zustand des Gemeinschaftseigentums machen eine isolierte Bewirtschaftung unmöglich. Ein Ankauf ist nur dann sinnvoll, wenn der Investor beabsichtigt, auch die übrigen Miteigentumsanteile und die Erschließungsflächen strategisch aufzukaufen, um das gesamte Hotel-/Gastronomiekonzept neu zu ordnen. Andernfalls droht das Sondereigentum zu einer dauerhaften Kostenfalle zu werden.