ZwangsversteigerungSonstiges in Koblenz, Rheinland-Pfalz

Objekt & Lage Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein Teileigentum (Nr. C) an einem gemischt genutzten, ehemaligen Hotel- und Gastronomiekomplex in Koblenz, Ortsteil Karthause (Kondertal 2). Die zu bewertende Einheit liegt im Dachgeschoss und umfasst ca. 115 m² Nutzfläche, aufgeteilt in sechs Zimmer mit jeweils eigenem Bad, die ehemals als Gästezimmer genutzt wurden. Das zugehörige Gesamtgrundstück hat eine beachtliche Größe von 10.011 m², an dem ein Miteigentumsanteil von 122/1.000 besteht. Die Lage in einem engen Seitental der Mosel ist landschaftlich reizvoll, jedoch für moderne touristische Ansprüche sehr isoliert und ohne nennenswerte eigene Infrastruktur vor Ort. Zustand & Ausstattung Der bauliche Zustand des Gesamtobjekts weist erhebliche Defizite auf. Es besteht ein massiver Unterhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum, insbesondere Feuchtigkeitsschäden im Keller, Putz- und Rissbildung an den Fassaden sowie erneuerungsbedürftige Holzelemente. Die zentrale Ölheizung ist zum Bewertungszeitpunkt nachweislich defekt und muss komplett erneuert werden. Auf der Rückseite des Gebäudes befinden sich zudem nicht genehmigte, in Leichtbauweise errichtete Anbauten (SB-Platten ohne Wetterschutz), die baurechtlich als illegal einzustufen sind. Da keine Innenbesichtigung der Sondereigentumseinheit C durchgeführt werden konnte, muss von einem einfachen bis renovierungsbedürftigen Zustand ausgegangen werden. Rechte/Lasten & Risiken Die rechtliche und funktionale Situation ist äußerst komplex und risikoreich. Wesentliche Funktionsteile des Betriebs, wie Teile der Zufahrten, Stellplätze und Außenanlagen, liegen auf fremden Nachbargrundstücken, für die keine dingliche oder schuldrechtliche Nutzungsvereinbarung bekannt ist. Ohne diese Flächen ist ein geordneter Betrieb der Gästezimmer rechtlich und praktisch kaum möglich. Zudem droht der kostenpflichtige Rückbau der ungenehmigten Schwarzbauten auf der Gebäuderückseite. Die Aufteilung des Objekts nach WEG blockiert zudem eine flexible, ganzheitliche Nutzung, da die Einheiten eigentlich nur im Gesamtverbund sinnvoll betrieben werden können. Investitionsfazit Für klassische Immobilieninvestoren ist das Teileigentum aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung, der illegalen Anbauten und des ungeklärten Zugangs über Fremdgrundstücke ungeeignet. Ein wirtschaftlicher Erfolg ist nur denkbar, wenn ein Investor das gesamte Areal aufkauft oder eine umfassende Einigung mit allen Miteigentümern und Nachbarn erzielt. Aufgrund der kalkulierten Mängel (Sicherheitsabschläge von insgesamt über 17.200 € allein für diese Einheit) sollte ein Gebot nur mit einem extremen Risikoabschlag weit unter dem ohnehin niedrigen Verkehrswert von 41.500 € abgegeben werden.