KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Sonstiges · Bj. 1912 · Unklar

Zum Aufruf kommt ein voll unterkellertes, zwei- bis dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Anbau in zentraler Lage von Ludwigshafen-Friesenheim (Carl-Bosch-Straße 193). Die Immobilie umfasst eine Gesamtnutz- und Wohnfläche von ca. 235,76 m², aufgeteilt in eine Gaststätteneinheit im Erdgeschoss mit Nebenräumen im Untergeschoss (ca. 103,46 m² Nutzfläche) sowie zwei 2-Zimmer-Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss (ca. 132,30 m² Wohnfläche). Das Gebäude wurde vermutlich vor 1913 errichtet und befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen, desolaten Gesamtzustand mit erheblichem Instandhaltungsstau. Eine Innenbesichtigung konnte durch die Sachverständige nicht durchgeführt werden, da der Schuldner zu den Terminen nicht erschienen ist. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 210.000 € bei einem Wertermittlungsstichtag im Oktober 2025.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an erfahrene, risikobewusste Bauträger oder sanierungsaffine Kapitalanleger mit eigenem Handwerker-Netzwerk. Vor einer Gebotsabgabe müssen die erheblichen kalkulatorischen Sanierungsaufwendungen (ca. 350.000 €) sowie das vollständige Fehlen einer Innenbesichtigung eingepreist werden. Zudem empfiehlt sich vorab die Klärung der baurechtlichen Nachgenehmigungssituation bei der Bauaufsichtsbehörde bezüglich der nicht abgenommenen Umbauten.

Chancen

5

Potenzial zur Nachverdichtung oder Umnutzung der ehemaligen Gaststättenfläche im Erdgeschoss zu reinem Wohnraum.
Dauerhaftes Geh- und Fahrtrecht an Nachbarflurstück 2831 zur Erschließung der Rückseite grundbuchlich gesichert.

Risiken

6

Massiver Instandhaltungs- und Sanierungsstau mit gutachterlich geschätzten Sanierungskosten von rund 350.000 € bis 385.000 €.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 7 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Carl-Bosch-Straße 193 in 67063 Ludwigshafen-Friesenheim umfasst ein voll unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus auf einem 176 m² großen Reihengrundstück. Das Gebäude gliedert sich in eine ehemalige Gaststätteneinheit mit Küche, Gastraum und Sanitärbereich im Erdgeschoss sowie Lager-/Kunden-WCs im Kellergeschoss (zusammen ca. 103,46 m² Nutzfläche) und zwei separate 2-Zimmer-Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss mit zusammen ca. 132,30 m² Wohnfläche. Die Lage zeichnet sich durch eine gute innerörtliche Versorgung und Stadtbahnanbindung aus, ist jedoch durch Lage an einer Hauptverkehrsachse von spürbaren Verkehrsimmissionen geprägt. Der bauliche Unterhaltungszustand ist deutlich unterdurchschnittlich und augenscheinlich desolat. Fassaden, Dachkonstruktion, Fenster, Sanitäreinrichtungen sowie Heizungs- und Elektroinstallationen weisen massiven Modernisierungs- und Erneuerungsbedarf auf. Da der Schuldner zu zwei anberaumten Terminen nicht erschienen ist, fand keine Innenbesichtigung statt. Die Sachverständige kalkuliert pauschale Wertminderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsrückstände in Höhe von 350.000 € (bzw. tabellarisch 385.000 € für Dach, Fassade, Heizung, Fenster und Innenausbau). Rechtlich und behördlich bestehen Unwägbarkeiten: Für bauliche Maßnahmen aus einer Baugenehmigung von 2008 fehlen wesentliche Nachweise (Prüfstatik, Wärmeschutz, Entwässerungserlaubnis), sodass die baurechtliche Endabnahme ungeklärt ist. Im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Ludwigshafen ist eine frühere Gewerbenutzung mit einer Relevanzstufe 3 verzeichnet. Das historische Geh- und Fahrrecht zu Lasten des Objekts war bis 1992 befristet und erloschen; zugunsten des Objekts besteht ein Geh- und Fahrrecht an Flurstück 2831. Der Verkehrswert wurde vorrangig im Ertragswertverfahren ermittelt und durch das Sachwertverfahren plausibilisiert. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 210.000 € bietet die Immobilie für spezialisierte Sanierer nach Vollmodernisierung Entwicklungspotenzial, birgt jedoch erhebliche bau- und verfahrenstechnische Risiken.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

siehe Terminsbestimmung

Hinweise zur Datenlage

Ausführliches Verkehrswertgutachten aus Januar 2026 (Stichtag Oktober 2025). Wesentliche Informationslücke durch verweigerte/unterbliebene Innenbesichtigung und unvollständige Bauakten.
Ausschließlich Außenbesichtigung — Innenzustand, Installationen und Grundrissdetails basieren auf Annahmen und alten Planunterlagen.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben24 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0014/2025
Amtsgericht: Ludwigshafen am Rhein
Bundesland: Rheinland-Pfalz

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): bank (Bank)Tel. 0621 128215143Angabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 10.11.2026 · 11:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Sonstiges
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 1912

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 210.000 €
Wohnfläche: 132,3 m²
Nutzfläche: 103,46 m²
Gewerbefläche: 103,46 m²
Grundstücksfläche: 176 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 176 m²
Bodenrichtwert: 370 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 65.120 €176 m² × 370 €/m² · MEA 100 %

Lage

Karte

Straße: Carl-Bosch-Straße
Hausnummer: 193
PLZ: 67063
Ort: Ludwigshafen am Rhein
Stadtteil: Friesenheim

Weitere Angaben aus dem Gutachten25 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 9 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 28, 29

Bodenrichtwert: 370 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 176 m²
Anteiliger Bodenwert: 65.120 €
Verkehrswert: 210.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,22
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 144.880 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 28, 29 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert65.120 €

Gebäude / Wohnung144.880 €

Verkehrswert210.000 €

Zone: Wohnbaufläche (W), GFZ 1,0, Tiefe 30 m

Rechenweg

Flächenanteil: 176 m² Gesamtgrundstück = 176 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 176 m² × 370 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.193 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.193 €/m² / 370 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 210.000 € − 65.120 € = 144.880 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart