ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Themar, Thüringen

Das Versteigerungsobjekt Schuhmarkt 7 in 98660 Themar umfasst ein zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit Nebengebäuden in geschlossener Dreiseitenbebauung auf einem 225 m² großen Grundstück. Das Hauptgebäude stammt im Ursprung aus der Zeit vor 1800 und wurde früher als Bäckerei genutzt. Es verfügt über eine geschlossene Torzufahrt zum Innenhof, an den sich ein Seitenflügel und ein Hinterhaus anschließen. Die Immobilie befindet sich am südwestlichen Altstadtrand unweit des Marktplatzes und in unmittelbarer Nähe zum Flusslauf der Werra, wodurch das Grundstück vollständig im festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt. Themar bietet als Landstadt im Landkreis Hildburghausen eine grundlegende Infrastruktur, weist jedoch eine prognostizierte Bevölkerungsabnahme von rund 21 Prozent bis zum Jahr 2040 auf. Der bauliche Zustand ist zweigeteilt: Während die Straßenfassade mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen, die straßenseitigen Isolierglasfenster erneuert und die Dacheindeckung in den 1990er-Jahren modernisiert wurden, präsentieren sich die Hofseiten, der Durchfahrtsbereich sowie das Hinterhaus weitgehend im unfertigen bzw. vorwendezeitlichen Zustand. Die Wohn- und Nutzfläche von überschlägig 225 m² verteilt sich auf zwei Wohneinheiten (EG ca. 75 m², OG/DG ca. 150 m²). Da der Gutachter nur den Heizraum im Seitenflügel und die Außenbereiche in Augenschein nehmen konnte, basieren die Angaben zum Innenausbau auf Auskünften und Skizzen der Eigentümer. Sichtbar sind behelfsmäßige Installationen bei Heizung und Elektro sowie Instandhaltungsrückstände an Mauerwerk und Dachverschalungen. Rechtlich liegt das Objekt im Denkmalensemble 'Historische Altstadt Themar' (kein Einzeldenkmal) sowie im Sanierungsgebiet der Stadt Themar im einfachen Verfahren ohne Ausgleichsbetragspflicht gemäß §§ 152 ff. BauGB. Im Grundbuch sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten eingetragen; Baulasten bestehen laut Auskunft der Behörden ebenfalls nicht. Zur Berücksichtigung von Bauschäden und Fertigstellungsrückständen setzte der Gutachter Wertminderungen von 35.500 Euro sowie einen Sicherheitsabschlag von 6.500 Euro wegen der fehlenden Innenbesichtigung an. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 125.000 Euro (abgeleitet aus dem Sachwertverfahren mit 560 Euro/m² Wohnfläche) bietet die Liegenschaft ein günstiges Einstiegspreisniveau. Allerdings erfordern die Hochwassergefährdung, der Sanierungsstau und die verweigerte Innenbesichtigung eine vorsichtige Gebotsstrategie mit soliden Sanierungspuffern.