ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Eisighofen, Rheinland-Pfalz

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Eisighofen besteht aus zwei wirtschaftlichen Einheiten: einem Wohn- und Geschäftshaus mit Anbau und Werkstattgebäude sowie einem separaten Wohnhaus mit Anbau und Nebengebäude. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 256.000 Euro, welcher einen Sicherheitsabschlag von 20% aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung berücksichtigt. Die Wertermittlung erfolgte für den Gewerbeteil mittels Ertragswertverfahren und für den Wohnteil mittels Sachwertverfahren, wobei die Summe der unbereinigten Teilwerte bei 320.000 Euro lag. Die Gesamtgrundstücksfläche beläuft sich auf 1.173 m², aufgeteilt in fiktive Bewertungsteilbereiche von 807 m² für den Gewerbeteil und 366 m² für den Wohnteil. Die geschätzte Wohnfläche beträgt insgesamt 245 m² und die Nutzfläche 107 m², wovon 77 m² auf den Ausstellungsraum des Gewerbeteils entfallen. Aktuelle Mieteinnahmen liegen nicht vor, jedoch wurde eine marktübliche Jahresnettomiete von 24.996 Euro für den Gewerbeteil ermittelt. Das Wohnhaus scheint unbewohnt zu sein, und ein Gewerbebetrieb ist nicht mehr angemeldet. Der äußere Eindruck des Wohn- und Geschäftshauses ist befriedigend, während das Wohnhaus „Brückenstraße 1“ in einem mäßigen baulichen Zustand ist und deutliche Mängel wie Rissbildung, fehlende Fensterteile und ein verwilderter Vorgarten aufweist. Eine Umnutzung der Scheune zum Wohn- und Geschäftshaus erfolgte 1993. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es besteht der Verdacht auf asbesthaltige Dacheindeckungen. Die Funktionsfähigkeit der Heizung und anderer technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Die Gutachtenerstellung erfolgte ausschließlich auf Basis einer Außenbesichtigung am 29.10.2024, da der Eigentümer den Zugang zum Grundstück und den Gebäuden untersagte. Dies führte zu erheblichen Limitierungen bei der Beurteilung des Innenzustands, der Ausstattung, verdeckter Mängel sowie der Funktionsfähigkeit technischer Installationen. Angaben zu Baugrund, Altlasten, Bauphysik und Schädlingsbefall wurden nicht getroffen oder unterstellt. Die Legalität der baulichen Anlagen wurde vorausgesetzt. Im Grundbuch ist eine Reallast (Rentenrecht) eingetragen, deren Berechtigte jedoch verstorben sind und die gelöscht werden kann. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Einträge. Vor einem Zuschlag sind die tatsächlichen Innenzustände und der Umfang des Sanierungsbedarfs, insbesondere des Wohnhauses, zu klären. Zudem sollten die Heizungsanlage und mögliche Altlasten im ehemaligen Motorradgeschäftsbereich geprüft werden, um das Investitionsrisiko realistisch einschätzen zu können.