ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Virneburg, Rheinland-Pfalz

Das Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich in der Hauptstraße 14 im historischen Ortskern von Virneburg. Das 356 m² große, leicht hängige Grundstück ist mit zwei ursprünglich separaten, nun baulich verbundenen Wohnhäusern bebaut. Diese bilden eine funktionale Wohneinheit mit einer großzügigen Wohnfläche von rund 275 m², die sich über das Erd-, Ober- und das einfach ausgebauten Dachgeschoss erstreckt. Ein Keller ist nicht vorhanden. Virneburg bietet eine ruhige, ländliche Wohnlage mit Blick auf die umliegende Landschaft und die nahegelegene Burgruine Virneburg, während weiterführende Infrastruktur im circa 14 Kilometer entfernten Mayen zu finden ist. Der Zustand des vermutlich vor 1900 errichteten Gebäudekomplexes ist stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Aufgrund des längeren Leerstandes hat sich ein massiver Instandhaltungs- und Unterhaltungsstau gebildet. Zu den wesentlichen Mängeln gehören Feuchtigkeitsschäden an der Dacheindeckung aus Kunstschiefer sowie ein aktiver Schädlingsbefall (Holzwurm/Anobium) in Teilen des Dachstuhls und der Holzbalken. Positiv hervorzuheben ist die Öl-Zentralheizung der Marke Buderus aus dem Jahr 2015 sowie die überwiegend 1997 erneuerten Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Der Innenausbau ist jedoch sehr einfach gehalten und entspricht nicht mehr heutigen Standards. Zudem ist das Gebäudeinnere sowie der Außenbereich teilweise mit Unrat zugestellt, was Entsorgungskosten nach sich zieht. Rechtlich bestehen grundbuchlich gesicherte Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs in Form einer Grunddienstbarkeit (Grenzbebauungsrecht). Ebenso existiert eine Baulast zur Grenzbebauungsverpflichtung bei etwaigen Neubauten. Weitere schwerwiegende Lasten wie ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch sind nicht eingetragen. Das größte Risiko für Investoren liegt in den erheblichen Sanierungs- und Modernisierungskosten, die vom Gutachter pauschal mit 257.000 € wertmindernd angesetzt wurden. Dies verdeutlicht, dass eine umfassende Kernsanierung inklusive Trockenlegung, Schädlingsbekämpfung und energetischer Erneuerung zwingend erforderlich ist. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 60.000 € bietet dieses Objekt handwerklich versierten Investoren oder Eigennutzern eine günstige Einstiegsmöglichkeit in den Immobilienbesitz. Die großzügige Wohnfläche und die bereits modernisierte Heizungsanlage bilden eine solide Basis. Allerdings ist das Objekt aufgrund des Sanierungsstaus und des fiktiven Modernisierungsbedarfs kalkulatorisch als anspruchsvolles Projekt einzustufen. Käufer müssen über ausreichend liquide Mittel für die anstehenden Renovierungsarbeiten verfügen. Für risikobereite Investoren mit Eigenleistungspotenzial stellt die Immobilie nach erfolgreicher Sanierung ein attraktives Anlage- oder Eigennutzungsobjekt im idyllischen Virneburg dar.