Gemarkung, Flur, Flurstück: Welches Grundstück ist gemeint?

Das Gesetz verlangt in der Terminsbestimmung „die Bezeichnung des Grundstücks“ (§ 37 Nr. 1 ZVG). Dazu soll sie das Grundbuchblatt, die Größe und den Verkehrswert nennen (§ 38 Abs. 1 ZVG). Wie ausführlich das Gericht das Grundstück bezeichnet, kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Häufig stehen diese Angaben nebeneinander:

Wichtig ist die Trennung der beiden Ebenen: Das Grundbuch sagt, wem das Grundstück rechtlich zugeordnet ist und welche Rechte darauf liegen. Das Kataster sagt, wo es liegt und wie es zugeschnitten ist. Das Grundbuch verbindet beide: Die Grundstücke werden dort nach dem Liegenschaftskataster benannt (§ 2 Abs. 2 GBO). Die Verzeichnisse führen die Länder, Einzelheiten richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht.

Üblich ist die Schreibweise Zähler/Nenner: Bei 42/2 ist 42 der Zähler und 2 der Nenner. 42/1 und 42/2 sind zwei verschiedene Flurstücke, auch wenn sie in der Skizze nebeneinander liegen und denselben Zähler tragen.

Das ist die übliche Schreibweise, keine bundesrechtliche Regel: Die Verzeichnisse führen die Länder (§ 2 Abs. 2 GBO), und wie sie ihre Nummern bilden und anzeigen, kann sich unterscheiden. Verwenden Sie deshalb alle Angaben aus der Bekanntmachung zusammen und lassen Sie keine weg.

Grundstück und Flurstück sind nicht dasselbe. Das Grundbuch führt Grundstücke, das Kataster Flurstücke; ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen (§ 6 Abs. 5 GBV). Das erklärt, warum in einer Bekanntmachung manchmal zwei Nummern zu einem einzigen Objekt stehen. Es können auch zwei Grundstücke sein, die im selben Verfahren versteigert werden (§ 18 ZVG); dann werden sie grundsätzlich einzeln ausgeboten (§ 63 Abs. 1 ZVG) und haben je einen eigenen Verkehrswert. Mehr dazu im Artikel Ausgebotsarten.

Für Bieter folgt daraus eine einfache Prüfung: Nennt die Bekanntmachung alle Flurstücke, die Sie zum Objekt rechnen, etwa ein Gartenstück neben dem Haus? Fehlt ein Stück, das Sie zum Objekt zählen, oder passen die Angaben nicht zu dem, was Sie vor Ort sehen, fragen Sie vor dem Termin beim Vollstreckungsgericht nach.

Auch der Verkehrswert in der Terminsbestimmung ist der Wert des Grundstücks (§ 38 Abs. 1 ZVG). Mehr dazu im Artikel Verkehrswertgutachten.

Die Flurkarte führen die Länder. Üblicher Weg: bei der Katasterbehörde des Landes (je nach Land Katasteramt oder Vermessungsamt) nach Gemarkung und Flurstück fragen. Ob es die Karte auch online gibt und was sie kostet, ist von Land zu Land verschieden.

Ob eine Flurkarte zum Ansehen genügt, hängt davon ab, was Sie wissen wollen. Sie zeigt Lage, Zuschnitt und Nachbarn des Flurstücks, ist aber nur ein Baustein der Vorbereitung. Wie Sie das Objekt insgesamt prüfen, steht in den Artikeln Due Diligence und Besichtigung.

Die Karte zeigt Grenzen und Gebäude. Rechte zeigt sie nicht: Ein als Grunddienstbarkeit bestelltes Wegerecht steht im Grundbuch des belasteten Grundstücks in Abteilung II (§ 1018 BGB). Ein Notweg (§ 917 BGB) und manche alten Dienstbarkeiten (Art. 187 EGBGB) bestehen auch ohne Eintragung (mehr im Artikel Wegerecht und Grunddienstbarkeit). Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis, nicht im Grundbuch (Bayern führt keines; siehe unseren Artikel Baulasten). Wie Sie einen Grundbuchauszug lesen, erklärt der Artikel Grundbuchauszug analysieren.

Ein unbebautes Flurstück auf der Karte sagt deshalb nichts darüber, ob es belastet ist. Das sehen Sie vor allem in Grundbuch und Baulastenverzeichnis.

Zur Einsicht: Das Grundbuch selbst darf einsehen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 Abs. 1 GBO). Im Zwangsversteigerungsverfahren gibt es einen zweiten Weg: Die Einsicht in die Mitteilungen des Grundbuchamts und in die Anmeldungen ist „jedem gestattet“ (§ 42 Abs. 1 ZVG); das Grundbuchamt schickt dem Gericht dafür eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblatts (§ 19 Abs. 2 ZVG). Das Gleiche gilt für andere Nachweisungen, die ein Beteiligter einreicht, insbesondere Abschätzungen (§ 42 Abs. 2 ZVG). Wertgutachten kann das Gericht außerdem elektronisch öffentlich bekannt machen (§ 38 Abs. 2 ZVG). Für die Frage, ob die Flurstücksangaben stimmen, ist das der praktische Weg für Bieter. Fragen Sie dafür beim Vollstreckungsgericht an.