Wegerecht und Grunddienstbarkeit in der Zwangsversteigerung: Bleibt das Recht nach dem Zuschlag bestehen?

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks so belastet werden, dass dieser es in einzelnen Beziehungen benutzen darf, dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist. Das nennt das Gesetz Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB). Ein Wegerecht, mit dem der Nachbar über Ihr Grundstück zur Straße fahren oder gehen darf, ist dafür das bekannteste Beispiel.

Das belastete Grundstück heißt das dienende, das begünstigte das herrschende. Die Grunddienstbarkeit muss dem herrschenden Grundstück Vorteil bieten und kann nicht über das daraus folgende Maß hinaus erweitert werden (§ 1019 BGB). Bei der Ausübung muss der Berechtigte das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst schonen und eine Anlage, die er dafür hält, in ordnungsmäßigem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert (§ 1020 BGB).

Wo im Grundbuch solche Rechte stehen und wie man die Abteilungen liest, erklärt der Artikel zum Grundbuchauszug. Dieser Artikel klärt nur: Übersteht ein Wege- oder Leitungsrecht zwischen Nachbargrundstücken die Zwangsversteigerung?

Bei der Versteigerung wird nur ein Gebot zugelassen, das die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte und die Verfahrenskosten deckt (geringstes Gebot, § 44 Abs. 1 ZVG). Ein Recht bleibt insoweit bestehen, als es dort berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist; im Übrigen erlöschen die Rechte (§ 52 Abs. 1 ZVG). Durch den Zuschlag erlöschen die Rechte, die nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen (§ 91 Abs. 1 ZVG). Wie das geringste Gebot zustande kommt, steht im Artikel dazu: Geringstes Gebot.

Für die Grunddienstbarkeit heißt das: Maßgeblich ist ihr Rang zum bestrangig betreibenden Gläubiger (BGH, Beschluss vom 09.05.2014, V ZB 123/13, Rn. 9–10, dort zur Vormerkung). Nicht der Rang zu irgendeinem Gläubiger zählt, und die Reihenfolge im Grundbuch allein sagt es auch nicht. Im Fall des BGH erlosch ein nicht eingetragenes und nicht angemeldetes Wegerecht aus der Flurbereinigung, weil es im geringsten Gebot fehlte (BGH, Urteil vom 20.07.2018, V ZR 199/17, Rn. 2, 9–10). Und er hat entschieden, dass eine Dienstbarkeit ins geringste Gebot aufzunehmen ist, wenn ein nachrangiger Gläubiger betreibt (BGH, Beschluss vom 24.11.2005, V ZB 94/05, Rn. 12–13).

Ein Beispiel: Das Wegerecht hat den besseren Rang als die Grundschuld einer Bank. Betreibt nur die Bank die Versteigerung, geht das Wegerecht ihrem Recht vor, fällt (eingetragen oder rechtzeitig angemeldet, § 45 Abs. 1 ZVG) ins geringste Gebot und bleibt bestehen. Hätte das Wegerecht den schlechteren Rang als die betreibende Grundschuld, würde es in der Regel mit dem Zuschlag erlöschen.

Weder „Abteilung II bleibt“ noch „Abteilung II erlischt“ ist richtig. Ob ein Recht bestehen bleibt, steht in den Versteigerungsbedingungen und im Zuschlagsbeschluss. Was das Grundbuch heute zeigt, sagt es nicht. Ein Recht kann außerdem bestehen bleiben, wenn Berechtigter und Ersteher das vereinbaren und die Erklärungen im Verteilungstermin abgeben oder vor dem Ersuchen ans Grundbuchamt durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen (§ 91 Abs. 2 ZVG).

Ein Sonderfall der Rangklassen: Die Rangklassen 2 (Hausgeld) und 3 (öffentliche Lasten) gehen allen Grundbuchrechten der Rangklasse 4 vor. Betreibt die Gemeinde aus Rangklasse 3, kann deshalb auch ein erstrangig eingetragenes Wegerecht erlöschen. Betreibt die Wohnungseigentümergemeinschaft aus Rangklasse 2, bleibt eine Dienstbarkeit, die auf dem ganzen Grundstück lastet, in der Regel bestehen (§ 52 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b ZVG); erlöschen kann sie nur, wenn ihr ein Recht der Rangklasse 4 vorgeht, aus dem die Versteigerung betrieben werden kann. Der BGH hat für eine Vormerkung und Rangklasse 2 entschieden, dass sie erlöschen kann (V ZB 123/13, Rn. 24); für Dienstbarkeiten regelt § 52 Abs. 2 Satz 2 Buchst. b ZVG den Fall selbst. Das Gesetz verlangt dafür, dass in ein Wohnungseigentum mit dem Rang nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG vollstreckt wird und der Dienstbarkeit kein anderes Recht der Rangklasse 4 vorgeht, aus dem die Versteigerung betrieben werden kann.

Dasselbe Wegerecht stellt sich ganz anders dar, je nachdem, ob Sie das Grundstück ersteigern, über das der Weg führt, oder das dahinter, das auf den Weg angewiesen ist. Beide Fälle zeigen die Skizzen; sie sind ein Schema, keine Karte.

Fall 1, belastetes Grundstück. Das Wegerecht zugunsten des Nachbarn bleibt nur bestehen, wenn es nach den Regeln aus Abschnitt 2 ins geringste Gebot fällt oder aus einem anderen Grund bestehen bleibt. Sonst erlischt es mit dem Zuschlag. Das ist keine bloße Theorie: Im Fall des BGH wurde 2008 das belastete Grundstück versteigert; ein nicht eingetragenes und nicht angemeldetes Wegerecht aus der Flurbereinigung erlosch (V ZR 199/17, Rn. 2, 9–10), und der Eigentümerin des Hinterliegergrundstücks blieb nur der Notweg als Hilfsantrag (Rn. 1, 3 und 9). Bleibt das Wegerecht dagegen bestehen, können Sie sich nicht auf Unkenntnis berufen, wenn Sie den Hinweis im Termin übergehen (V ZR 171/07, Rn. 16; der Ersteher hatte dort nach dem Zuschlag auf der Wegefläche gebaut, die Sache ging wegen § 275 Abs. 2 BGB zurück, Rn. 17–25). Einen Bau über die Wegefläche beurteilt der BGH entsprechend § 912 BGB; mehr dazu im Artikel zum Überbau.

Fall 2, herrschendes Grundstück. Mit dem Zuschlag erwirbt der Ersteher das Grundstück und dessen wesentliche Bestandteile (§ 90 Abs. 2, § 55 Abs. 1, § 20 Abs. 2 ZVG; BGH, Urteil vom 10.10.2003, V ZR 96/03). Eine Grunddienstbarkeit gilt als wesentlicher, nicht abtrennbarer Bestandteil des herrschenden Grundstücks und teilt dessen Schicksal (BGH, Urteil vom 17.02.2012, V ZR 102/11, Rn. 8). Beides zusammen ergibt: Das Wegerecht geht mit dem Zuschlag auf Sie über. Das ist eine Schlussfolgerung aus zwei Entscheidungen; ein Urteil zu genau diesem Fall haben wir nicht gefunden.

Die Sicherheit ist nicht dauerhaft. Wer ein Hinterliegergrundstück ersteigert, ist nicht für immer sicher, nur weil das Wegerecht heute eingetragen ist. Wird später das Vordergrundstück versteigert, kann das Wegerecht nach den Regeln aus Abschnitt 2 erlöschen. Auch deshalb gehört beim Hinterlieger das Grundbuch des Nachbarn zur Prüfung, mehr dazu in Abschnitt 9.

Die Tabelle fasst die Fälle aus diesem Artikel zusammen. Maßgeblich bleibt immer, was im Einzelfall in den Versteigerungsbedingungen steht.

Erlischt durch den Zuschlag ein Recht, das nicht auf Zahlung eines Kapitals gerichtet ist, tritt an die Stelle des Rechts der Anspruch auf Ersatz des Wertes aus dem Versteigerungserlös (§ 92 Abs. 1 ZVG). Für Nießbrauch, beschränkte persönliche Dienstbarkeit und Reallast von unbestimmter Dauer nennt das Gesetz eine Geldrente in Höhe des Jahreswerts des Rechts (§ 92 Abs. 2 ZVG); bei ablösbaren Rechten bestimmt sich der Betrag nach der Ablösungssumme (§ 92 Abs. 3 ZVG).

Offen: Wie der Wertersatz für eine Grunddienstbarkeit bemessen wird und ob er als Kapital oder als Rente zu leisten ist, haben wir in keiner geprüften Entscheidung gefunden. Den Wortlaut von § 92 ZVG geben wir wieder; mehr behaupten wir nicht. Wenn es für Ihre Entscheidung darauf ankommt, klären Sie das mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt.

Ein nach Landesgesetz begründetes Recht, das zur Wirksamkeit gegen Dritte keiner Eintragung bedarf, bleibt nach Maßgabe des Landesgesetzes von der Zwangsversteigerung unberührt, auch wenn es im geringsten Gebot nicht berücksichtigt ist (§ 9 Abs. 1 EGZVG). Der BGH nennt als Beispiel die altrechtlichen Grunddienstbarkeiten (V ZR 199/17, Rn. 10). Das Gesetz kennt dazu ein Gegenstück: Ein Beteiligter kann verlangen, dass das Erlöschen eines solchen Rechts als Versteigerungsbedingung bestimmt wird, wenn das Fortbestehen sein vorgehendes oder gleichstehendes Recht beeinträchtigen würde (§ 9 Abs. 2 EGZVG). Ob das auch für altrechtliche Grunddienstbarkeiten gilt, ist uns aus keiner geprüften Entscheidung bekannt.

„Altrechtlich“ heißt nicht „alt“. Gemeint sind Rechte aus der Zeit vor dem BGB, die nach damaligem Landesrecht ohne Eintragung entstanden und nach Art. 184 EGBGB mit dem früheren Inhalt und Rang bestehen blieben. Ein in den 1950er-Jahren vereinbartes, nie eingetragenes Wegerecht ist kein altrechtliches Recht. Was in einem Land als altrechtlich gilt, entscheidet dessen früheres Recht und muss je Land geprüft werden.

Neue Länder: Der BGH hat eine sächsische Wegedienstbarkeit von 1894 geprüft, die nach Art. 184 und 187 EGBGB ohne Eintragung wirksam geblieben war, aber nach § 8 GBBerG mit Ablauf des 31.12.2000 erlosch; eine Klage auf Notweg wahrt die Frist nicht (BGH, Urteil vom 28.03.2003, V ZR 271/02, Leitsatz c). Gehen Sie deshalb nicht davon aus, ein altrechtliches Recht bestehe in den neuen Ländern ohne Eintragung fort: Nach 2000 gilt das meist nicht mehr.

Leitungsrechte: Auch Rechte, die nicht im Grundbuch stehen, können bestehen und erlöschen. Im Fall des BGH ging es um ein Leitungsrecht eines Wasserversorgers nach § 9 GBBerG; Rechte, die weder berücksichtigt werden noch nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, erlöschen (BGH, Beschluss vom 24.11.2005, V ZB 94/05, Rn. 12–13 und 20). Ob ein solches Recht trotz Versteigerung bestehen bleibt, hat der BGH offengelassen (Rn. 13). Ein Recht, das nicht aus dem Grundbuch ersichtlich war, wird beim geringsten Gebot nur berücksichtigt, wenn es rechtzeitig angemeldet und, falls der Gläubiger widerspricht, glaubhaft gemacht wird (§ 45 Abs. 1 ZVG).

Fehlt einem Grundstück die zur ordnungsmäßigen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg, kann der Eigentümer von den Nachbarn verlangen, dass sie bis zur Hebung des Mangels die Benutzung ihrer Grundstücke zur Herstellung der erforderlichen Verbindung dulden. Richtung und Umfang bestimmt erforderlichenfalls ein Urteil; die Nachbarn sind durch eine Geldrente zu entschädigen (§ 917 BGB). Es gibt also keinen Notweg „einfach so“: Er ist ein Duldungsanspruch gegen Rente, reicht nur so weit, wie die ordnungsmäßige Benutzung es erfordert, und muss im Streitfall eingeklagt werden. Kein Notweg besteht, wenn eine zumutbare andere Verbindung vorhanden ist, etwa über ein rechtlich gesichertes Nutzungsrecht (BGH, Urteil vom 27.06.2025, V ZR 143/24, Rn. 18).

Für die Frage, ob ein Grundstück ordnungsmäßig genutzt wird, ist ohne Belang, aus welchen Gründen ihm die Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt; hat der Eigentümer die Ursache gesetzt, kann das nur im Rahmen von § 918 BGB Bedeutung erlangen (BGH, Urteil vom 24.04.2015, V ZR 138/14, Leitsatz). Ausgeschlossen ist die Duldungspflicht, wenn die bisherige Verbindung durch eine willkürliche Handlung des Eigentümers aufgehoben wird (§ 918 Abs. 1 BGB).

Offen: Ob das Erlöschen eines Wegerechts durch den Zuschlag eine solche willkürliche Handlung ist, hat der BGH nicht entschieden. Im Fall V ZR 199/17 sprach das Amtsgericht nach dem Erlöschen des Wegerechts einen Notweg zu; der BGH verwies die Sache zur Entscheidung darüber zurück und äußerte sich nicht zu § 918 BGB (Rn. 3 und 20). Wer mit einem Notweg als Ersatz für ein erlöschendes Wegerecht rechnet, rechnet mit einer nicht entschiedenen Frage.

Die öffentliche Baulast ist nach dem BGH ein Beispiel für ein Recht, das ohne Aufnahme ins geringste Gebot bestehen bleibt; der BGH stützt das auf Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (V ZR 199/17, Rn. 10). Ob eine Baulast, die erst nach dem Versteigerungsvermerk bestellt wurde, gegen den Ersteher wirkt, ist uns nicht aus einer geprüften Entscheidung bekannt.

Die Baulast ersetzt kein Wegerecht. Wer ein Grundstück mit Überfahrtbaulast besitzt, muss das Befahren nicht schon wegen der Baulast nach Treu und Glauben zivilrechtlich dulden (BGH, Urteil vom 27.06.2025, V ZR 150/24, Leitsatz). Eine Zufahrtsbaulast gibt auch keinen Anspruch auf Bewilligung einer Grunddienstbarkeit und schließt einen Notweg nicht aus (V ZR 143/24, Rn. 13 und 19). Wer ein Hinterliegergrundstück nur mit Baulast ersteigert, braucht also ein Wegerecht oder im Zweifel einen Notweg.

Nicht überall gibt es die Baulast. Bayern kennt keine Baulast: Die Bayerische Bauordnung in der ab 01.05.2026 geltenden Fassung enthält das Wort nicht. Dort sieht eine Verwaltungsvorschrift stattdessen eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats vor. Diese steht in Abteilung II; ob sie eine Versteigerung übersteht, ist nach den Rangregeln aus Abschnitt 2 zu prüfen, und eine Entscheidung dazu haben wir nicht geprüft. Brandenburg führt ein Baulastenverzeichnis (§ 84 BbgBO).

Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Das Gutachten oder eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis ist nötig. Den Artikel dazu finden Sie hier: Baulasten.