Hausgeldrückstände bei Zwangsversteigerungen: Was der Ersteher wirklich übernimmt
Die vergessene Falle bei ETW-Zwangsversteigerungen: Während Bieter penibel Grundbuch und Gutachten prüfen, übersehen viele die Hausgeldrückstände. Ein Teil davon kann den Ersteher über § 10 ZVG Rangklasse 3 direkt betreffen.
Wichtigste Erkenntnis
Hausgeldrückstände bei ETW können in § 10 ZVG Rangklasse 3 bevorzugt befriedigt werden, wenn die WEG das Verfahren betreibt. Ab Zuschlag haftet der Ersteher persönlich für laufendes Hausgeld und für bereits vor Zuschlag beschlossene Sonderumlagen.
Abschnitt 1
Die Besonderheit bei ETW
Anders als bei Einfamilienhäusern entstehen bei Eigentumswohnungen laufende Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Forderungen haben im Zwangsversteigerungsverfahren eine bevorzugte Stellung über § 10 ZVG Rangklasse 3, die anderen Gläubigern nicht zukommt.
Das macht ETW-Zwangsversteigerungen zu einer besonderen Kategorie, die spezifische Recherche erfordert. Bieter, die nur Grundbuch und Gutachten prüfen, können unangenehme Überraschungen erleben – entweder durch geschmälerten Erlös oder durch persönliche Haftung für Sonderumlagen.
Abschnitt 2
Was ist Hausgeld?
Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung der Wohnungseigentümer auf die gemeinschaftlichen Kosten und Rücklagen. Grundlage ist der Wirtschaftsplan nach § 28 Wohnungseigentumsgesetz, der in der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen wird.
Abschnitt 3
Rangklasse 3 nach § 10 ZVG
Nach § 10 Absatz 1 Nummer 2 ZVG können Hausgeldforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft aus dem Jahr der Versteigerung und den beiden Vorjahren bevorrechtigt in Rangklasse 3 geltend gemacht werden – vorausgesetzt, die WEG betreibt das Verfahren oder ist dem Verfahren beigetreten. Die Bevorrechtigung ist auf 5 Prozent des Verkehrswertes gedeckelt.
Diese Rangklasse liegt vor den meisten anderen Gläubigern (ab Rangklasse 4) und wird daher aus dem Erlös vorrangig bedient. Das bedeutet: Rückstände in Rangklasse 3 verringern direkt den Erlös, der für andere Gläubiger und letztlich für den Schuldner verbleibt.
WEG betreibt mit
WEG betreibt nicht
Abschnitt 4
Was haftet der Ersteher?
Die Frage der persönlichen Haftung des Erstehers für Hausgeldrückstände ist differenziert zu betrachten:
Altrückstände – persönliche Haftung
Laufendes Hausgeld ab Zuschlag – persönliche Haftung
Abschnitt 5
WEG als betreibender Gläubiger
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann selbst die Zwangsversteigerung betreiben, wenn der säumige Eigentümer trotz titulierter Forderung nicht zahlt. Voraussetzung ist ein Beschluss der WEG sowie ein vollstreckbarer Titel (in der Regel ein Urteil oder Vollstreckungsbescheid).
Häufig tritt die WEG als Zweitbetreibende neben die finanzierende Bank. Das hat einen klaren Vorteil: Indem die WEG am Verfahren beteiligt ist, sichert sie sich die Rangklasse 3 für ihre Forderungen und erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass ihre Rückstände aus dem Erlös bedient werden.
Für Bieter bedeutet die Beteiligung der WEG am Verfahren: Es gibt mit hoher Wahrscheinlichkeit Rückstände, die in Rangklasse 3 befriedigt werden. Diese Information ist aus den Versteigerungsunterlagen und dem ZVG-Portal erkennbar.
Abschnitt 6
Sonderumlagen
Sonderumlagen sind einmalige Umlagen für außerordentliche Aufwendungen, die nicht aus der regulären Instandhaltungsrücklage gedeckt werden können – zum Beispiel für Dacherneuerung, Fassadendämmung, Heizungstausch oder Aufzugsertüchtigung. Sie können pro Einheit mehrere zehntausend Euro betragen.
Für Ersteher bei Zwangsversteigerungen ist entscheidend: Wurde eine Sonderumlage bereits vor dem Zuschlag beschlossen, haftet der Ersteher für den auf die Einheit entfallenden Anteil – unabhängig davon, ob er von dem Beschluss wusste.
Praxisfall
Abschnitt 7
Rückstände vor Zuschlag – wer zahlt?
Die Frage „Wer zahlt welche Rückstände?" lässt sich je nach Rückstandstyp klar beantworten:
| Rückstandstyp | Wer zahlt? |
|---|---|
| Alt-Rückstände Rangklasse 3 (WEG betreibt) | Aus dem Erlös des Verfahrens |
| Alt-Rückstände Rangklasse 4 (WEG betreibt nicht) | Meist nicht bezahlt (fallen aus) |
| Laufendes Hausgeld bis Zuschlag | Schuldner |
| Laufendes Hausgeld ab Zuschlag | Ersteher (persönlich) |
| Sonderumlagen beschlossen vor Zuschlag | Ersteher – auch ohne Kenntnis des Beschlusses |
Abschnitt 8
Was Bieter vor dem Gebot prüfen
Eine gründliche Vorabrecherche kann teure Überraschungen nach dem Zuschlag vermeiden. Diese sechs Schritte sind empfehlenswert:
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- 6
Abschnitt 9
Was nach Zuschlag zu tun ist
Nach dem Zuschlag beginnt die Pflicht zur aktiven Übernahme der WEG-Mitgliedschaft. Diese Schritte sind zeitnah zu erledigen:
- 1
- 2
- 3
- 4
- 5
- 6
Abschnitt 10
Zwei Fallbeispiele
Fall A – Günstig
Fall B – Teuer
FAQ