Nießbrauch und Wohnrecht im Grundbuch bei Zwangsversteigerungen

Ein Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB gibt dem Berechtigten das umfassende Recht, eine Immobilie zu nutzen und alle Erträge daraus zu ziehen – einschließlich Mieteinnahmen. Der formale Eigentümer bleibt zwar Eigentümer, ist wirtschaftlich aber weitgehend entrechtet. Nießbräuche sind meist lebenslang bestellt.

Für Bieter bei Zwangsversteigerungen ist ein vorrangiger Nießbrauch gleichbedeutend mit dem vollständigen Verlust der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über die Immobilie – für die verbleibende Lebenserwartung des Berechtigten.

Ein Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt zur Nutzung bestimmter Räume zu Wohnzwecken, in der Regel ohne Vermietungsrecht. Es wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit in Abteilung II eingetragen. Häufig wird es lebenslang bestellt.

Im Gegensatz zum Nießbrauch erhält der Wohnrechtsinhaber keine Erträge. Er darf die Räume nur selbst bewohnen – und in der Regel nicht untervermieten. Das macht ein Wohnrecht wirtschaftlich weniger schwerwiegend als einen Nießbrauch, aber für Ersteher dennoch erheblich belastend.

Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede zwischen Nießbrauch und Wohnrecht auf einen Blick. Für Bieter ist vor allem die Spalte „Wertminderung" entscheidend.

Nießbrauch und Wohnrecht bleiben nach § 44 ZVG erhalten, wenn sie im Rang vor dem betreibenden Gläubiger eingetragen sind. Der Ersteher übernimmt das Recht unverändert. Nachrangige Rechte erlöschen mit dem Zuschlag. Die Wertminderung der Immobilie durch bestehenbleibende Rechte kann 30 bis 60 Prozent des Verkehrswerts betragen.

Die Bewertung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs folgt einer Formel, die auf Sterbetafeln des Statistischen Bundesamts basiert:

Ein Nießbrauch oder Wohnrecht steht in Abteilung II des Grundbuchs. Es reicht nicht, die Zusammenfassung im Gutachten zu lesen – Bieter müssen den vollständigen Grundbuchauszug prüfen.

Ein Nießbrauch oder Wohnrecht bedeutet nicht automatisch einen K.o. für eine Investition – aber es erfordert eine sorgfältige Kalkulation. Folgende Fragen sollten Bieter vor dem Termin beantworten:

Nach dem Zuschlag ist eine Ablösung des Rechts durch Verhandlung mit dem Berechtigten möglich. Der Ersteher zahlt eine Einmalzahlung, der Berechtigte erklärt die notarielle Aufhebung. Das klingt einfach – ist es aber selten.

In der Praxis ist eine Ablösung häufig teurer als kalkuliert, weil der Berechtigte seinen subjektiven Nutzwert anders bewertet als der Sachverständige. Außerdem haben viele Berechtigte keine Alternative – das Wohnrecht ist ihre Wohnsituation.

Nießbrauch und Wohnrecht spielen nicht nur für Bieter eine Rolle – auch für Schuldner und Erben haben sie erhebliche Konsequenzen im Zwangsversteigerungsverfahren.