Grundschulden und Hypotheken bei Zwangsversteigerungen: Bleiben oder erlöschen?

Beide sind Grundpfandrechte – also dingliche Sicherheiten, die an einem Grundstück haften und in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen werden. In der Praxis dominiert heute die Grundschuld, weil Banken sie flexibler handhaben können.

Der entscheidende Unterschied: Die Hypothek ist akzessorisch, d. h. sie ist unmittelbar an die zugrunde liegende Forderung gebunden. Erlischt die Forderung, erlischt auch die Hypothek. Die Grundschuld hingegen ist abstrakt – sie existiert unabhängig davon, ob die Schuld noch besteht.

Nach § 44 ZVG setzt sich das geringste Gebot aus dem Bargebot und den bestehenbleibenden Rechten zusammen. Bestehenbleibend sind alle Rechte, die im Rang vor dem betreibenden Gläubiger eingetragen sind. Diese werden vom Ersteher übernommen und nicht aus dem Versteigerungserlös bedient.

Für Bieter bedeutet das: Wer ein Abt. III-Recht übernimmt, zahlt de facto weniger Bargebot – trägt aber die Schuldlast gegenüber dem Gläubiger. Das gesamte wirtschaftliche Risiko liegt beim Ersteher.

Wichtig: Der Ersteher tritt nicht in den Kreditvertrag des Voreigentümers ein. Er übernimmt das dingliche Recht (Grundschuld), aber keine persönliche Haftung – es sei denn, er vereinbart dies ausdrücklich mit dem Gläubiger.

Das geringste Gebot muss die Verfahrenskosten und die vorrangigen bestehenbleibenden Rechte decken. Dieser Deckungsgrundsatz schützt nachrangige Gläubiger davor, dass die Immobilie unter ihrem Wert verschleudert wird.

Unterschreitet das Gebot das geringste Gebot, ist es nicht zulässig. Das Gericht hat jedoch auch das Recht, den Zuschlag zu versagen, wenn das Meistgebot nach § 74a ZVG weniger als 70 Prozent des festgesetzten Verkehrswerts beträgt – in einem ersten Termin. Im zweiten Termin entfällt diese Schranke.

Dies ist der zentrale Punkt für jeden Bieter. Die Antwort hängt ausschließlich vom Rang des Rechts im Verhältnis zum betreibenden Gläubiger ab.

Der betreibende Gläubiger ist im Anordnungsbeschluss des Amtsgerichts ersichtlich (§ 15 ZVG). Im ZVG-Portal ist er häufig unter „Verfahren" oder in den Terminsunterlagen angegeben.

Wenn mehrere Gläubiger das Verfahren betreiben, ist der mit dem schlechtesten Rang entscheidend für die Berechnung der bestehenbleibenden Rechte. Alle Rechte, die besser eingetragen sind als dieser schlechteste Betreibende, bleiben bestehen.

Bieter sollten den Anordnungsbeschluss immer vollständig lesen – und nicht nur die Kurzangaben aus dem Bekanntmachungstext übernehmen.

Die im Grundbuch eingetragene Grundschuldsumme ist nicht identisch mit der tatsächlich offenen Forderung. Eine 200.000 € eingetragene Grundschuld kann fast vollständig getilgt sein. Für die Berechnung des geringsten Gebots und der bestehenbleibenden Rechte ist aber immer der eingetragene Betrag relevant – nicht der Valutierungsstand.

Valutierung bezeichnet den Teil der Grundschuld, der tatsächlich noch als Kredit offen ist. Bieter können von der Bank keine Auskunft über den Valutierungsstand verlangen – dieser ist nicht öffentlich. Nur im Rahmen einer Einigung mit dem Gläubiger nach dem Zuschlag lässt sich dies manchmal klären.

Rentenschulden (§§ 1199 ff. BGB) sind eine seltene Sonderform des Grundpfandrechts. Sie verpflichten nicht zur Zahlung eines einmaligen Kapitalbetrags, sondern zur Leistung wiederkehrender Beträge. Historisch wurden sie bei Altenteilen oder alten Rentenverträgen eingesetzt.

Für Bieter bei Zwangsversteigerungen spielen Rentenschulden kaum eine Rolle. Wenn sie im Grundbuch stehen, werden sie analog zu Grundschulden behandelt – d. h. bestehenbleibend bei besserem Rang, erlöschend bei gleichem oder schlechterem Rang als der Betreibende.

Bei einer Buchgrundschuld existiert das Recht nur im Grundbuch. Es gibt keinen separaten Grundschuldbrief. Bei einer Briefgrundschuld wird zusätzlich ein physischer Brief ausgestellt, der separat übertragen werden kann – unabhängig vom Grundbuch.

Für Bieter ist die Unterscheidung bei laufender Versteigerung meist irrelevant. Wichtig wird sie erst nach dem Zuschlag, wenn erlöschende Grundschulden aus dem Grundbuch gelöscht werden sollen: Bei Briefgrundschulden muss der Brief zur Löschung vorgelegt werden. Fehlt er, kann das die Grundbuchbereinigung verzögern.

Erlöschende Rechte werden nach § 130 ZVG von Amts wegen gelöscht. Der Ersteher muss dafür nichts veranlassen. Das Grundbuchamt wird vom Gericht benachrichtigt.

Die Dauer variiert: Typisch sind 2–6 Monate nach Zuschlagsbeschluss. Der Ersteher sollte nach Ablauf dieser Frist prüfen, ob alle erlöschenden Rechte tatsächlich gelöscht wurden, und ggf. beim Amtsgericht nachfragen.

Bestehenbleibende Rechte werden nicht gelöscht – sie bleiben im Grundbuch eingetragen und gelten nun zu Lasten des Erstehers.