Grundlagen
Warum Eigentumswohnungen besonders genau geprüft werden müssen
Eine Eigentumswohnung besteht aus zwei Rechtssphären: dem Sondereigentum (die Wohnung selbst, §§ 5, 13 WEG) und dem Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Keller, §§ 5, 16 WEG). Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden über das Hausgeld auf alle Eigentümer umgelegt. Mit dem Zuschlag übernimmt der Käufer die laufenden Zahlungspflichten – auch wenn er die WEG-Beschlüsse nicht kannte.
Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum werden von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und können in Form von Sonderumlagen nach § 28 WEG auf alle Eigentümer verteilt werden. Beschlüsse, die vor dem Zuschlag gefasst wurden, binden den neuen Eigentümer. WEG-Protokolle der letzten drei Jahre sind daher Pflichtlektüre.
Abschnitt 1
Die wichtigsten Unterlagen
Diese Unterlagen müssen vor dem Bietertermin beschafft und ausgewertet werden. Viele davon sind über das Gericht oder direkt beim WEG-Verwalter erhältlich.
| Unterlage | Warum sie wichtig ist | Warnsignal |
|---|---|---|
| Teilungserklärung | Definiert Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Stimmrechte, Kostenverteilung | Fehlende oder alte TE ohne Nachträge |
| Gemeinschaftsordnung | Regelt Nutzungsrechte, Umlageschlüssel und Beschlusskompetenzen | Unklare Umlageschlüssel oder Sondernutzungsrechte |
| Wirtschaftsplan (aktuell) | Zeigt laufendes Hausgeld und geplante Ausgaben | Sehr niedriges Hausgeld ohne erkennbaren Grund |
| Jahresabrechnung (3 Jahre) | Zeigt tatsächliche Kosten und Abrechnungssaldo | Regelmäßige Nachzahlungen durch Eigentümer |
| Instandhaltungsrücklage | Zeigt angespartes Kapital für künftige Sanierungen | Unter 30 € je m² bei älteren Gebäuden |
| WEG-Protokolle (3 Jahre) | Zeigt Beschlüsse, Streitigkeiten, geplante Maßnahmen | Beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Sonderumlagen |
| Energieausweis | Energieeffizienz des Gebäudes, mögliche GEG-Pflichten | Klasse F, G oder H bei Gebäuden vor 1990 |
| Mietvertrag (falls vermietet) | § 566 BGB: Mietverhältnis geht auf Käufer über | Laufender Mietvertrag mit Eigenbedarf-Sperre |
Abschnitt 2
Zahlen und Fakten zur Kalkulation
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich die wirtschaftliche Belastung über typische Positionen zusammensetzt. Alle Werte sind Beispiele zur Orientierung.
| Position | Beispielwert | Wirkung |
|---|---|---|
| Zuschlag | 180.000 € | Ausgangspunkt der Kalkulation |
| Hausgeld gesamt | 320 €/Monat | Laufende WEG-Kosten inkl. Rücklage |
| Nicht umlagefähiger Anteil | 90 €/Monat | Erhöht die tatsächliche Monatsbelastung |
| Beschlossene Sonderumlage | 12.000 € | Sofort fällig nach Zuschlag, erhöht Gesamtkosten |
| Geplante Sanierung (Protokoll) | 18.000 € (Anteil) | Zukünftige Sonderumlage – noch nicht beschlossen |
Praxisbeispiel
Praxisbeispiel: Die günstige Wohnung mit teurer WEG
Ein Verkehrswert von 210.000 Euro, ein Zuschlag bei 165.000 Euro – auf den ersten Blick ein attraktiver Deal. Doch die WEG-Analyse zeigt ein anderes Bild.
Beispielrechnung · ETW 72 m², Baujahr 1975
Die Sonderumlage war aus dem WEG-Protokoll des Vorjahres ersichtlich – nicht aus dem Gutachten. Bieter ohne Protokollanalyse hätten diese Position übersehen.
Abschnitt 3
Eigennutzung oder Kapitalanlage?
Die wichtigsten Prüfpunkte unterscheiden sich je nachdem, ob die Wohnung selbst genutzt oder vermietet werden soll.
| Ziel | Wichtigste Prüfung |
|---|---|
| Eigennutzung | Laufender Mietvertrag prüfen (§ 57a ZVG), Räumungsfristen einplanen, WEG-Beschlüsse zu Hausordnung und Nutzung lesen |
| Kapitalanlage (vermietet) | Mietzins vs. Hausgeld-Belastung, Mietvertragslaufzeit, Miethöhe und Indexierung prüfen, Leerstandsrisiko einschätzen |
| Kapitalanlage (leer) | Marktmiete der Lage recherchieren, Vermarktungszeit einplanen, Sanierungsbedarf vor Erstvermietung klären |
Abschnitt 4
Besondere Risiken bei Eigentumswohnungen
1. Sonderumlagen
Sonderumlagen nach § 28 WEG sind Zusatzzahlungen aller Eigentümer für außerplanmäßige Kosten – z. B. für Dachsanierung, Lifteinbau oder Fassadensanierung. Sie werden durch Beschluss der Eigentümerversammlung festgesetzt und können erhebliche Summen erreichen. Beschlossene, aber noch nicht gezahlte Sonderumlagen gehen mit dem Zuschlag auf den neuen Eigentümer über.
2. Schlechte Rücklagen
Die Instandhaltungsrücklage nach § 19 WEG ist das angesammelte Kapital der WEG für künftige Reparaturen. Ein niedriger Rücklagenstand – unter 20 bis 30 Euro je Quadratmeter bei älteren Gebäuden – ist ein klares Warnsignal: Es drohen kurzfristige Sonderumlagen, sobald größere Instandhaltungen anfallen.
3. Vermietete Wohnung (§ 57a ZVG)
Bei vermieteten Wohnungen gilt § 566 BGB: Der Mietvertrag geht auf den neuen Eigentümer über. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach dem Zuschlag und unter den allgemeinen mietrechtlichen Voraussetzungen möglich – und kann Monate dauern. § 57a ZVG ermöglicht es dem Ersteher zwar, das Mietverhältnis zum nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, wenn er das Grundstück für sich selbst nutzen will – jedoch nur unter den strengen Voraussetzungen des Eigenbedarfs nach BGB.
4. WEG-Streit
Zerstrittene WEGs, laufende Klagen zwischen Eigentümern oder gegen den Verwalter sind ein erhebliches Risiko. Sie können Beschlüsse blockieren, Sanierungen verzögern und den Weiterverkauf erschweren. WEG-Protokolle geben hier entscheidende Hinweise.
Checkliste
Individuelle Checkliste für Eigentumswohnungen
- 1Teilungserklärung und alle Nachträge beschaffen und lesen
- 2Aktuelle Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan anfordern
- 3WEG-Protokolle der letzten drei Jahre auf Sonderumlagen und Beschlüsse prüfen
- 4Instandhaltungsrücklagenstand mit Faustformel (30 €/m² bei Altbau) abgleichen
- 5Laufenden Mietvertrag auf Laufzeit, Kündbarkeit und Miethöhe prüfen
- 6Energieausweis auf GEG-Sanierungspflichten auswerten
- 7Hausgeld exakt in Kalkulation einsetzen – nicht umlagefähigen Anteil separat
- 8Beschlossene, aber noch nicht bezahlte Sonderumlagen aus Protokollen identifizieren
- 9Grundbuchauszug auf eingetragene Lasten, Grundschulden und Dienstbarkeiten prüfen
- 10Sanierungspuffer von mindestens 5 % des Zuschlags einplanen
FAQ
Häufige Fragen
Kann ich nach dem Zuschlag sofort in die Wohnung einziehen?
Nur wenn die Wohnung leer steht. Ist sie vermietet, gilt § 566 BGB: Der Mietvertrag geht auf Sie über. Eine Eigenbedarfskündigung ist erst nach dem Zuschlag und unter den gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Wer trägt Hausgeldrückstände des Voreigentümers?
Rückstände des Voreigentümers gehen nicht automatisch auf den Ersteher über – die WEG hat jedoch ein Vorrecht nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für rückständiges Hausgeld (begrenzt auf bestimmte Zeiträume). Trotzdem sollte der aktuelle Zahlungsstand vor dem Bieten bekannt sein.
Ist eine Eigentumswohnung wirklich einfacher als ein Haus?
Nur auf den ersten Blick. Die WEG-Struktur bringt eigene Risiken: Sonderumlagen, WEG-Streit und Beschlüsse können erhebliche Folgekosten erzeugen. Ohne Protokollanalyse können diese Risiken übersehen werden.
Was ist der wichtigste Prüfpunkt bei einer WEG-Wohnung?
Die WEG-Protokolle der letzten drei Jahre – hier sind beschlossene Sonderumlagen, geplante Sanierungen und eventuelle Streitigkeiten erkennbar. Das Gutachten allein reicht nicht.