Bodenrichtwert bei Zwangsversteigerungen: Wie Sie Bodenwert, Verkehrswert und Risiko richtig einschätzen

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Grund und Boden in einer bestimmten Bodenrichtwertzone. Er wird in Euro pro Quadratmeter angegeben und von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 196 BauGB. Danach werden auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden ermittelt. In bebauten Gebieten wird der Bodenrichtwert so bestimmt, als wäre der Boden unbebaut. Das bedeutet: Das vorhandene Gebäude wird beim Bodenrichtwert nicht als eigener Wertbestandteil berücksichtigt.

Dieser Wert beschreibt nicht den Wert des Hauses, der Wohnung oder der gesamten Immobilie. Er beschreibt nur den rechnerischen Wert des Grundstücksbodens.

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der Bundesländer veröffentlicht. Einen länderübergreifenden Zugang bietet BORIS-D, das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland. Dort werden Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse länderübergreifend, webbasiert und öffentlich zugänglich bereitgestellt.

Für Interessenten an Zwangsversteigerungen ist es besonders hilfreich, wenn der Bodenrichtwert direkt zusammen mit den Objektdaten angezeigt wird. Dann lässt sich schnell berechnen, welcher Wert rechnerisch im Grundstück steckt und wie dieser Wert zum gerichtlichen Verkehrswert passt.

Der Bodenrichtwert beantwortet im Kern diese Frage: Was ist der Grund und Boden in dieser Lage ungefähr wert?

Bei Zwangsversteigerungen ist das besonders nützlich, weil der Bodenrichtwert eine unabhängige Orientierung bietet. Er stammt nicht vom Eigentümer, nicht vom Makler und nicht von einem Verkäufer, sondern aus der amtlichen Wertermittlung.

Beim Bodenrichtwert sollte man nicht nur auf die Zahl in Euro pro Quadratmeter schauen. Wichtig ist auch, für welche Art von Grundstück der Wert gilt.

Auch der Stichtag ist wichtig. Bodenrichtwerte beziehen sich auf einen bestimmten Bewertungszeitpunkt. In steigenden oder fallenden Märkten kann der aktuelle Marktwert deshalb vom veröffentlichten Bodenrichtwert abweichen.

Ein weiterer häufiger Fehler: Der Bodenrichtwert gilt für ein typisches Richtwertgrundstück der Zone. Das konkrete Versteigerungsobjekt kann abweichen – durch Grundstücksgröße, Zuschnitt, Ecklage, Hanglage, Altlasten, Baulasten, Erschließung oder planungsrechtliche Einschränkungen.

Bei einer Zwangsversteigerung wird der Verkehrswert vom Gericht festgesetzt, meist auf Grundlage eines Sachverständigengutachtens. Dieser gerichtliche Verkehrswert ist für das Verfahren wichtig, aber er ist nicht automatisch identisch mit dem Preis, den ein Bieter wirtschaftlich zahlen sollte.

Bei Zwangsversteigerungen gibt es häufig ein Informationsdefizit. Interessenten können das Objekt oft nur von außen beurteilen. Eine Innenbesichtigung ist nicht garantiert. Auch Unterlagen können unvollständig sein. Der Bodenrichtwert unterstützt Bieter bei drei zentralen Fragen:

Besonders hilfreich ist der sogenannte Bodenwertanteil. Er zeigt, welcher Anteil des Verkehrswerts rechnerisch auf den Boden entfällt.

Das bedeutet: 80 Prozent des Verkehrswerts werden rechnerisch durch den Boden erklärt. Nur 20 Prozent entfallen rechnerisch auf Gebäude und sonstige wertbildende Bestandteile.

Diese Tabelle ist eine praktische Orientierung, keine feste Bewertungsregel. Sie ersetzt kein Gutachten und keine rechtliche Prüfung.

Bei einer Zwangsversteigerung ist ein hoher Bodenwertanteil oft ein positives Signal. Der Grund ist einfach: Boden nutzt sich nicht ab.

Ein Gebäude kann erhebliche Risiken enthalten – alte Leitungen, undichte Dächer, Feuchtigkeit, Schimmel, Energiesanierungsbedarf oder Modernisierungsstau. Diese Risiken sind besonders problematisch, wenn keine Innenbesichtigung möglich ist.

Deshalb gilt als Grundgedanke: Je höher der Bodenwertanteil am Gesamtwert ist, desto weniger hängt die Bewertung allein vom Zustand des Gebäudes ab. Das macht eine Zwangsversteigerung nicht automatisch sicher, aber kann sie besser kalkulierbar machen.

Grund und Boden ist nicht beliebig vermehrbar. Besonders in gefragten Städten, Ballungsräumen und guten Wohnlagen kann diese Knappheit langfristig zu steigenden Bodenwerten führen.

Der Deutschlandatlas weist darauf hin, dass Baulandpreise in Deutschland zwischen 2015 und 2022 bundesweit um etwa 9 Prozent pro Jahr gestiegen sind. Gleichzeitig bestehen große regionale Unterschiede.

Wichtig: Diese Statistik betrifft Baulandpreise, nicht direkt jeden einzelnen Bodenrichtwert. Trotzdem zeigt die Entwicklung, warum der Bodenwert bei Immobilien langfristig eine zentrale Rolle spielt.

Der Verkehrswert liegt nur leicht über dem rechnerischen Bodenwert – grundsätzlich plausibel bei unbebauten Grundstücken. Trotzdem sollten Bieter prüfen:

Rund 86 Prozent des Verkehrswerts entfallen rechnerisch auf das Grundstück. Nur ca. 90.000 € entfallen auf Gebäude und sonstige Bestandteile.

Trotzdem bleibt eine Prüfung notwendig. Auch bei hohem Bodenwertanteil können Abrisskosten, Altlasten, Baulasten oder rechtliche Einschränkungen den wirtschaftlichen Wert beeinflussen.

Nur rund 27 Prozent des Verkehrswerts entfallen auf den Boden – der überwiegende Teil hängt vom Gebäude ab. Das kann völlig in Ordnung sein, wenn das Haus modern und gut erhalten ist. Bei einer Zwangsversteigerung ohne Innenbesichtigung entsteht aber eine wichtige Frage:

Kann der Gebäudezustand ausreichend sicher geprüft werden? Je niedriger der Bodenwertanteil, desto wichtiger ist die Zustandsinformation.

Zwei Objekte können beide interessant wirken, aber ein sehr unterschiedliches Risikoprofil haben. Der Bodenrichtwert macht diesen Unterschied sichtbar.

Bei einer Eigentumswohnung ist der Bodenrichtwert nicht so offensichtlich wie bei einem Einfamilienhaus. Trotzdem spielt der Bodenwert auch hier eine Rolle.

Wohnungseigentum ist mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden. Dazu gehört regelmäßig auch das Grundstück (§ 1 WEG). Deshalb hat eine Eigentumswohnung indirekt einen Anteil am Bodenwert.

Rund 34 Prozent des Verkehrswerts der Wohnung entfallen rechnerisch auf den anteiligen Bodenwert. Gerade in Innenstadtlagen kann dieser Anteil erheblich sein.

Bei Wohnungen sind zusätzlich die WEG-Risiken zu prüfen: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Sonderumlagen, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Zustand von Dach, Fassade und Gemeinschaftseigentum.

Bei Zwangsversteigerungen wird häufig nur auf das Bargebot geschaut. Wirtschaftlich entscheidend ist aber das Meistgebot. Es kann neben dem Bargebot auch bestehenbleibende Rechte umfassen, die vom Ersteher übernommen werden müssen.

Die bekannten 5/10- und 7/10-Wertgrenzen beziehen sich nicht auf den Bodenrichtwert, sondern auf den gerichtlich festgesetzten Verkehrswert. Der Bodenrichtwert bestimmt also nicht, ob ein Zuschlag erteilt wird – er hilft aber bei der Frage, ob das eigene Gebot wirtschaftlich sinnvoll ist.

Ein hoher Bodenwertanteil kann das Risiko senken, aber er macht eine Zwangsversteigerung nicht risikofrei. Auch Grundstücke können problematisch sein.