AfA bei einer ersteigerten Immobilie: Abschreibung, Kaufpreisaufteilung und Sanierungskosten

AfA steht für Absetzung für Abnutzung und ist in § 7 EStG geregelt. Sie erlaubt es, den Wertverlust eines Wirtschaftsguts steuerlich als Aufwand geltend zu machen. Bei vermieteten Immobilien sind jährlich typisch 2 % des Gebäudeanteils als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) absetzbar – über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren.

Wichtig: Grund und Boden sind nicht abnutzbar und daher nie abschreibbar. Nur der Gebäudewert bildet die AfA-Bemessungsgrundlage. Für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden, gilt ein erhöhter Satz von 2,5 % (40 Jahre Nutzungsdauer).

Bei einem regulären Immobilienkauf regelt der Kaufvertrag die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits. Bei Zwangsversteigerungen gibt es keinen Kaufvertrag. Das Meistgebot ist der Zuschlagspreis – ohne vertragliche Aufteilung.

Die Kaufpreisaufteilung muss daher aus den Verfahrensunterlagen hergeleitet werden. Dafür kann steuerlich relevant sein:

• Das vom Gericht beauftragte Sachverständigengutachten (Verkehrswertgutachten)
• Der amtliche Bodenrichtwert (Gutachterausschuss)
• Der aus dem Gutachten ablesbare Gebäudewert
• Die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung
• Ggf. ein nachträglich beauftragter Sachverständiger

Ob und in welcher Weise das Finanzamt die selbst hergeleitete Aufteilung akzeptiert, kann steuerlich relevant sein. Im Einzelfall sollte dies mit einem Steuerberater abgestimmt werden.

Das Meistgebot setzt sich im steuerlichen Sinne aus verschiedenen Bestandteilen zusammen, die unterschiedlich behandelt werden. Die Aufteilung ist für die AfA-Basis entscheidend.

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für bebaute Grundstücke bereit. Sie ermöglicht eine typisierte Kaufpreisaufteilung auf Basis von Bodenrichtwert, Baujahr, Wohnfläche und Restnutzungsdauer.

Bei Zwangsversteigerungen ist die BMF-Arbeitshilfe besonders relevant, da kein Kaufvertrag mit expliziter Aufteilung vorliegt. Das Finanzamt kann diese Methode akzeptieren oder eine eigene Berechnung vorziehen. Die Arbeitshilfe ist kein Garant, aber ein anerkannter Ausgangspunkt – die konkrete Einordnung kann steuerlich relevant sein.

Die BMF-Arbeitshilfe kann kostenlos auf der Website des Bundesfinanzministeriums heruntergeladen werden.

Vereinfachtes Beispiel einer Kaufpreisaufteilung bei einem ZVG-Objekt. Alle Zahlen sind Beispielwerte ohne steuerliche Verbindlichkeit.

Die AfA beginnt grundsätzlich mit der Anschaffung – also dem Zuschlag – und setzt eine Nutzung zur Einkünfteerzielung voraus. Bei Vermietung beginnt die AfA mit dem Beginn der Vermietungsabsicht, nicht erst mit dem ersten Mieter.

Bei Leerstand nach Zuschlag ist die Vermietungsabsicht zu dokumentieren: Inserate, Maklerbeauftragung, Sanierungsplanung. Fehlt die Dokumentation, kann das Finanzamt die AfA für den Leerstandszeitraum versagen – die genaue Einordnung kann steuerlich relevant sein.

Sanierungskosten nach Zuschlag können unterschiedlich steuerlich einzuordnen sein. Die Einordnung hängt von Art, Umfang und Zeitpunkt der Maßnahmen ab.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG regelt die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb den Betrag von 15 % des Gebäudeanteils (netto, ohne Umsatzsteuer), sind diese Kosten nicht mehr sofort als Werbungskosten abziehbar.

Sie erhöhen dann die steuerliche Anschaffungsbasis des Gebäudes und werden über die AfA abgeschrieben. Bei Sanierungsobjekten aus Zwangsversteigerungen ist diese Grenze besonders relevant, da ersteigerte Objekte häufig erheblichen Sanierungsbedarf aufweisen. Im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.

Beispiel zur 15-Prozent-Grenze nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Alle Zahlen sind Beispielwerte.

Für bestimmte Objekte kann steuerlich eine erhöhte AfA in Frage kommen:

• § 7h EStG – Sanierungsgebiet: Erhöhte AfA von bis zu 9 % in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren auf Modernisierungskosten in festgelegten Sanierungsgebieten.
• § 7i EStG – Baudenkmal: Erhöhte AfA bei denkmalschutzrechtlich anerkannten Maßnahmen.
• Bescheinigung erforderlich: Für § 7h und § 7i muss eine Bescheinigung der zuständigen Behörde (Gemeinde bzw. Denkmalschutzbehörde) vorliegen.
• Vorherige Abstimmung empfohlen: Vor Beginn der Maßnahmen sollte die Anerkennung mit der Behörde und dem Steuerberater abgestimmt werden.
• Zwangsversteigerung und Denkmal: Bei ersteigerten Denkmalobjekten gelten dieselben Anforderungen. Die Bescheinigung muss nach Erwerb beantragt werden.

Bei ZVG-Objekten stehen folgende Bausteine für die Herleitung einer Kaufpreisaufteilung zur Verfügung:

Bei gemischter Nutzung eines Gebäudes ist die AfA anteilig auf die verschiedenen Nutzungsbereiche aufzuteilen. AfA ist nur für den steuerlich relevanten, zur Einkünfteerzielung genutzten Anteil ansetzbar:

• Vermietete Wohneinheit → AfA als Werbungskosten (§ 21 EStG)
• Selbst genutzte Wohneinheit → keine AfA
• Vermietete Gewerbeeinheit → AfA als Betriebsausgabe oder Werbungskosten
• Leerstand mit Vermietungsabsicht → AfA kann anteilig ansetzbar sein
• Häusliches Arbeitszimmer → nur unter engen Voraussetzungen, Einzelfallprüfung
• Denkmalgeschützter Gebäudeteil → separate Bescheinigung und Berechnung

Statt der typisierenden 50-Jahr-Nutzungsdauer (2 % p.a.) kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer geltend gemacht werden. Das ermöglicht einen höheren jährlichen AfA-Betrag.

Voraussetzung ist ein Sachverständigengutachten, das die kürzere Restnutzungsdauer belegt. Das Finanzamt prüft, ob die kürzere Nutzungsdauer tatsächlich nachgewiesen ist. Bei ZVG-Objekten mit hohem Sanierungsstau kann dies steuerlich relevant sein. Im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.

Praxisnahes Beispiel für ein ersteigtertes Sanierungsobjekt mit erheblichem Modernisierungsbedarf in den ersten zwei Jahren nach Erwerb.

Für die steuerliche Geltendmachung von AfA und Sanierungskosten sollten folgende Unterlagen gesammelt und strukturiert aufbewahrt werden: