Einleitung
Wozu diese Rechenbeispiele?
Steuerfragen bei Zwangsversteigerungen haben konkrete Zahlen – aber die Zahlen hängen immer vom Einzelfall ab. Diese Seite zeigt die Rechenlogik hinter den zentralen Steuertatbeständen: Grunderwerbsteuer, AfA, Sanierungskosten, Vermietung und Veräußerungsgewinn.
Die Beispiele helfen, steuerlich relevante Größenordnungen zu verstehen und die richtigen Fragen an den Steuerberater zu stellen. Sie ersetzen keine Steuerberatung und haben keine steuerliche Verbindlichkeit.
Rechenbeispiel 1
Grunderwerbsteuer-Rechner
Die Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerungen wird auf die steuerliche Gegenleistung berechnet: Meistgebot plus bestehenbleibende Rechte. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland (§§ 8, 9 GrEStG).
Meistgebot + bestehenbleibende Rechte = Gegenleistung × Steuersatz = Grunderwerbsteuer
| Position | Betrag |
|---|---|
| Meistgebot | 260.000 € |
| Bestehenbleibende Rechte | + 20.000 € |
| Grunderwerbsteuerliche Gegenleistung | = 280.000 € |
| Steuersatz (Beispiel 5,0 %) | × 5,0 % |
| Grunderwerbsteuer | = 14.000 € |
Die Steuersätze variieren je Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % (Stand April 2026). Mehr dazu: Nebenkosten bei Zwangsversteigerungen
Rechenbeispiel 2
AfA-Basis-Rechner
Die AfA wird nur auf den Gebäudeanteil berechnet. Der Bodenanteil ist herauszurechnen. Bei 2 % p.a. ergibt sich die jährliche AfA.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Steuerliche Anschaffungsbasis (inkl. Nebenkosten) | 320.000 € |
| Anteil Grund und Boden (Bodenrichtwert-Basis) | - 96.000 € |
| Gebäudeanteil (AfA-Basis) | = 224.000 € |
| Jährliche AfA bei 2 % (§ 7 EStG) | = 4.480 € |
| Monatlicher AfA-Betrag (rechnerisch) | ≈ 373 € |
Rechenbeispiel 3
15-Prozent-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach Erwerb 15 % des Gebäudeanteils (netto), sind sie nicht sofort abziehbar.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Gebäudeanteil | 224.000 € |
| 15-Prozent-Grenze (Schwellenwert) | = 33.600 € |
| Instandsetzung/Modernisierung netto innerhalb 3 Jahre | 41.000 € |
| Überschreitung | + 7.400 € |
| Folge | § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG prüfen – gesamte Kosten aktivierungspflichtig |
Die 15-Prozent-Grenze bezieht sich auf den Gebäudeanteil, nicht auf den Gesamtkaufpreis. Im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.
Rechenbeispiel 4
Vermietungsrechnung Anlage V
Eine vereinfachte Jahresrechnung nach Anlage V für ein vermietetes, ersteigtertes Objekt:
| Position | Betrag p.a. |
|---|---|
| Nettokaltmiete | + 13.200 € |
| Nebenkostenvorauszahlungen | + 3.300 € |
| Einnahmen gesamt | = 16.500 € |
| Umlagefähige Kosten | - 3.100 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | - 1.000 € |
| Hausverwaltung | - 720 € |
| Schuldzinsen | - 5.600 € |
| AfA (2 %) | - 4.480 € |
| Steuerliches Ergebnis | = 1.600 € |
Rechenbeispiel 5
Cashflow vs. steuerliches Ergebnis
Cashflow und steuerliches Ergebnis sind nicht dasselbe. Die Tabelle zeigt, warum:
| Position | Cashflow | Steuerlich |
|---|---|---|
| Nettokaltmiete | + 13.200 € | + 13.200 € |
| AfA | 0 € (keine Auszahlung) | - 4.480 € (Werbungskosten) |
| Zinsen | - 5.600 € | - 5.600 € (Werbungskosten) |
| Tilgung | - 4.800 € | nicht Werbungskosten |
| Instandhaltung | - 2.000 € | je nach Einordnung |
| Ergebnis | Liquiditätssaldo | Steuerbasis |
AfA ist ein steuerlicher Rechenwert ohne Auszahlung. Tilgung ist eine Cashflow-Auszahlung ohne steuerlichen Abzug. Beide wirken gegenläufig auf Cashflow und Steuerergebnis.
Rechenbeispiel 6
Spekulationssteuer-Beispiel
Nach § 23 EStG kann ein Veräußerungsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist steuerpflichtig sein. Ob und in welcher Höhe, hängt von Haltedauer, Eigennutzung und weiteren Faktoren ab:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten | 280.000 € |
| Herstellungskosten/Sanierung (steuerlich relevant) | + 40.000 € |
| Veräußerungspreis | 370.000 € |
| Veräußerungskosten (Makler, Notar etc.) | - 12.000 € |
| Steuerlich zu prüfender Gewinn | = 38.000 € |
Checkliste 1
Steuer-Checkliste vor Gebot
Vor dem Biettermin sollten steuerlich relevante Punkte bereits geprüft sein:
- Geplante Nutzung festgelegt: Eigennutzung, Vermietung oder Fix & Flip?
- Grunderwerbsteuer auf die volle Gegenleistung kalkuliert?
- Bestehenbleibende Rechte im Gutachten geprüft?
- Bundesland-Steuersatz aktuell nachgeschlagen?
- Erwerbsnebenkosten (GrESt, Zuschlagsgebühr, Grundbuch) finanziert?
- AfA-Basis grob abgeschätzt (Gebäudeanteil)?
- Kaufpreisaufteilung möglich (Gutachten, Bodenrichtwert)?
- Sanierungskosten mit 15-Prozent-Grenze grob geprüft?
- Vermietungsabsicht dokumentierbar (ab wann, wie)?
- Spekulationsfrist bei Exit-Plan geprüft (10 Jahre § 23 EStG)?
- Steuerberater vor Gebot eingebunden?
Checkliste 2
Steuer-Checkliste nach Zuschlag
Nach dem Zuschlag beginnt die steuerlich relevante Dokumentationsphase. Folgende Punkte strukturiert angehen:
- Zuschlagsbeschluss sichern (Original aufbewahren).
- Grunderwerbsteuerbescheid prüfen (Höhe, Gegenleistung korrekt?)
- Unbedenklichkeitsbescheinigung einplanen (Grundbuchumschreibung).
- Anschaffungsnebenkosten vollständig sammeln (alle Quittungen).
- Kaufpreisaufteilung vorbereiten (BMF-Arbeitshilfe, Gutachten).
- Sanierungsrechnungen nach Gewerk und Datum getrennt erfassen.
- Vermietungsunterlagen anlegen (Mietvertrag, Kaution, Inserate).
- Kaution getrennt auf Treuhandkonto und separat dokumentieren.
- Nebenkosten und Hausgeld sauber erfassen (WEG-Abrechnung).
- AfA-Beginn prüfen (Zuschlagsdatum, Vermietungsabsicht nachweisen).
- Anlage V vorbereiten (Einnahmen und Werbungskosten strukturieren).
- Exit-Frist nach § 23 EStG notieren (10 Jahre ab Zuschlagsdatum).
Ergänzendes Beispiel
Nebenkosten-Beispiel: Frankfurt am Main / 250.000 Euro
Das folgende Beispiel zeigt die typischen Nebenkosten für eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main (Hessen, 6,0 % Grunderwerbsteuer). Eine ausführlichere Übersicht aller Nebenkosten findet sich im Nebenkostenartikel.
| Position | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Meistgebot / Zuschlagswert | — | 250.000 € |
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0 % von 250.000 € | 15.000 € |
| Zuschlagsgebühr | 0,5-GKG-Gebühr, bis 260.000 € | 1.229 € |
| Grundbuchkosten Eigentumsumschreibung | 1,0-GNotKG-Gebühr, bis 260.000 € | 535 € |
| Zinsen bei 6 Wochen | 250.000 × 4 % × 42 / 365 | ca. 1.151 € |
| Summe Nebenkosten inkl. Zinsen | — | ca. 17.915 € |
| Summe Nebenkosten ohne Zinsen | — | 16.764 € |
Dieses Beispiel wird nur kurz angerissen. Die vollständige Nebenkostenübersicht, inkl. aller Bundesländer und Kostenpositionen, findet sich im ausführlichen Nebenkostenartikel.
Quellen & rechtliche Grundlagen
- GrEStG, insbesondere §§ 1, 8, 9, 11, 13, 15, 18, 19, 20 und 22 GrEStG
- EStG, insbesondere §§ 6 Abs. 1 Nr. 1a, 7, 7h, 7i, 9, 21 und 23 EStG
- ZVG, insbesondere §§ 49, 57, 57a und 90 ZVG
- Bundesfinanzministerium: Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück
- Länderfinanzverwaltungen: Formulare, Anzeigen und Hinweise zur Grunderwerbsteuer
- Stand: April 2026