Steuerliche Behandlung bei Vermietung nach Zwangsversteigerung

Wer eine Immobilie vermietet, erzielt nach § 21 EStG Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erklärt.

Das steuerliche Ergebnis ergibt sich aus: Einnahmen minus Werbungskosten. Werbungskosten sind alle Ausgaben, die durch die Vermietung veranlasst sind. Ein Verlust aus Vermietung kann grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnet werden – die konkrete Einordnung kann steuerlich relevant sein.

Nicht jede Zahlung des Mieters ist automatisch eine steuerpflichtige Einnahme. Die steuerliche Grundlogik je Zahlungstyp:

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, keine reguläre Miete. Solange sie zurückzuzahlen ist, stellt sie steuerlich keine Einnahme dar. Der Vermieter verwahrt die Kaution treuhänderisch.

Erst wenn die Kaution mit Schäden oder ausstehender Miete verrechnet wird und der Vermieter den einbehaltenen Betrag endgültig behalten darf, kann der einbehaltene Betrag steuerlich relevant werden. Diese Verrechnung sollte sorgfältig dokumentiert werden. Im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.

Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Die wichtigsten Kategorien:

Bei Eigentumswohnungen (ETW) wird vom Verwalter ein Hausgeld eingezogen. Es setzt sich aus verschiedenen Bestandteilen zusammen, die steuerlich unterschiedlich behandelt werden können:

Nebenkostenvorauszahlungen des Mieters sind keine „durchlaufenden Posten" im steuerlichen Sinne. Sie sind Einnahmen und müssen als solche erklärt werden. Die Gegenpositionen (tatsächliche Betriebskosten) sind Werbungskosten.

Bei der Jahressteuererklärung sollte die Betriebskostenabrechnung mit Vorauszahlungen und Nachzahlungen sorgfältig abgestimmt werden. Zeitliche Verschiebungen zwischen Vorauszahlung, Abrechnung und Nachzahlung können zu steuerlichen Verschiebungen führen. Im Einzelfall mit einem Steuerberater abstimmen.

Vereinfachtes Beispiel einer steuerlichen Jahresrechnung für ein ersteigtertes Objekt im ersten vollen Vermietungsjahr:

Bei Leerstand nach Zuschlag besteht das Risiko, dass das Finanzamt die Vermietungsabsicht infrage stellt – und damit Werbungskosten und AfA für den Leerstandszeitraum versagt.

Die Vermietungsabsicht muss durch Belege nachgewiesen werden. Geeignete Dokumente sind:

• Inserate (Immobilienportale, gedruckt) – mit Datum
• Maklerbeauftragungsvertrag
• Schriftlicher Sanierungsplan mit Fertigstellungsziel
• Fotos des Objektzustands (vor/während Sanierung)
• Korrespondenz mit Handwerkern, Kostenvoranschläge

Wird eine Immobilie zu einer Miete vermietet, die unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können steuerliche Konsequenzen eintreten. Das betrifft insbesondere Angehörigenmietverhältnisse.

Bei einer Miete unter 66 % der ortsüblichen Marktmiete werden die Werbungskosten nach § 21 Abs. 2 EStG anteilig gekürzt. Das Finanzamt erkennt nur den vermieteten Anteil als wirtschaftlich an. Die genaue Grenze und Einordnung kann steuerlich relevant sein – im Einzelfall mit einem Steuerberater klären.

Sanierungskosten bei vermieteten Objekten können steuerlich unterschiedlich einzuordnen sein:

• Sofortiger Werbungskostenabzug: Erhaltungsaufwand (laufende Reparaturen, Instandhaltung)
• Aktivierungspflichtig: Herstellungskosten (Qualitätssteigerung, Erweiterung, Standardhebung)
• 15-Prozent-Grenze innerhalb 3 Jahre: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG, Aktivierungspflicht
• Erhöhte AfA § 7h: Sanierungsgebiet mit behördlicher Bescheinigung
• Erhöhte AfA § 7i: Baudenkmal mit denkmalschutzrechtlicher Bescheinigung

Die Anlage V gliedert sich in Einnahmen und Werbungskosten. Für ersteigerte Objekte sind diese typischen Unterlagen pro Bereich relevant:

In der WEG-Jahresabrechnung sind folgende Posten für die Anlage V relevant:

• Umlagefähige Betriebskosten (Heizung, Wasser, Müll, Reinigung …)
• Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltergebühr, Beiratskosten …)
• Zuführung zur Instandhaltungsrücklage (kein sofortiger WK-Abzug)
• Entnahmen aus Rücklage für durchgeführte Maßnahmen
• Sonderumlagen mit Angabe zur Maßnahme (Einordnung prüfen)
• Kontonummer des WEG-Gemeinschaftskontos für Nachweise
• Anteil des Sondereigentums bei Mehrhausanlage
• Nachzahlungen oder Guthaben aus Vorjahresabrechnung

Ein Mieter zieht aus und hinterlässt Schäden. Der Vermieter behält einen Teil der Kaution ein:

Ein ersteigtertes Objekt steht nach Zuschlag 9 Monate leer, weil Bad, Elektrik und Heizung saniert werden müssen. Der Vermieter möchte AfA und Werbungskosten ab Zuschlag ansetzen.

Dafür muss die Vermietungsabsicht dokumentiert werden:

• Sanierungsplan mit Beginn, Gewerken und geplantem Fertigstellungstermin
• Handwerkerangebote und -beauftragungen mit Datum
• Maklerbeauftragung parallel zur Sanierung
• Inserate ab einem definierten Datum (z. B. 3 Monate vor Fertigstellung)
• Fotos des Sanierungsfortschritts mit Datum
• Mietpreisrecherche (Marktmiete des Objekts nach Sanierung)
• Kein dauerhafter Eigennutzungsplan erkennbar
• Erste Vermietungsangebote dokumentieren
• Steuerberaternotiz zur geplanten Nutzung ab Zuschlag

Mietverhältnisse mit Angehörigen (Eltern, Kinder, Geschwister) sind steuerlich nur anerkannt, wenn sie einem Fremdvergleich standhalten. Folgende Kriterien müssen erfüllt sein:

• Schriftlicher Mietvertrag mit klaren Vereinbarungen
• Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Miete wird tatsächlich gezahlt (Kontoüberweisung, kein Barausgleich)
• Nebenkostenabrechnung erfolgt ordnungsgemäß
• Kein dauerhafter Eigennutzungscharakter erkennbar