Grunderwerbsteuer bei Zwangsversteigerung: Bemessungsgrundlage, Beispiele und typische Fehler

Beim klassischen Immobilienkauf entsteht die Grunderwerbsteuerpflicht durch den notariellen Kaufvertrag. Bei einer Zwangsversteigerung gibt es keinen solchen Vertrag. Der Erwerb vollzieht sich über den Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichts (§ 90 ZVG). Das Grunderwerbsteuergesetz regelt diesen Sonderfall in § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ausdrücklich.

Die Besonderheit liegt in der Bemessungsgrundlage: Während beim freihändigen Kauf der vereinbarte Kaufpreis maßgeblich ist, stellt § 9 GrEStG beim Zwangsversteigerungserwerb auf das Meistgebot einschließlich der bestehenbleibenden Rechte ab. Bieter, die nur das Bargebot kalkulieren, unterschätzen die tatsächliche GrESt-Last im Einzelfall erheblich.

Ein weiterer Unterschied: Die GrESt-Erklärungspflicht entsteht automatisch durch die Mitteilung des Gerichts an das Finanzamt. Der Bieter muss keine eigene Erklärung einreichen – er erhält jedoch einen Steuerbescheid und muss die Steuer innerhalb der gesetzlichen Frist zahlen. Erst dann stellt das Finanzamt die für die Grundbucheintragung erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Die nachfolgende Tabelle fasst die für Zwangsversteigerungen relevanten Normen des GrEStG zusammen. Eine vollständige rechtliche Prüfung erfordert stets den Blick auf den Einzelfall.

Im Versteigerungsverfahren werden mehrere Begriffe verwendet, die steuerlich unterschiedlich relevant sind. Die Verwechslung dieser Begriffe ist eine der häufigsten Ursachen für eine falsche GrESt-Kalkulation.

Das folgende Beispiel zeigt, wie ein bestehenbleibendes Recht die GrESt-Bemessungsgrundlage und damit die Steuerlast beeinflusst. Alle Zahlen sind illustrativ; steuerliche Einordnung im Einzelfall mit Steuerberater klären.

Im Vergleich: Würde nur das Meistgebot von 250.000 € als Bemessungsgrundlage angesetzt, ergäbe sich eine GrESt von 16.250 € (bei 6,5 %). Durch das bestehenbleibende Recht erhöht sich die tatsächliche Steuerlast im Beispiel um 1.950 Euro. Bei niedrigeren Bundesland-Sätzen ist der Unterschied geringer; das Prinzip gilt aber in allen Bundesländern gleichermaßen.

Der GrESt-Satz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %. Bei identischer Gegenleistung kann die Steuerbelastung erheblich abweichen.

Steuerschuldner ist nach § 13 GrEStG grundsätzlich der Erwerber – also der Meistbietende. Das Gericht meldet den Erwerb nach dem Zuschlag an das zuständige Finanzamt. Dieses setzt die Grunderwerbsteuer durch Steuerbescheid fest.

Die GrESt-Schuld entsteht mit dem Zuschlagsbeschluss (§ 15 GrEStG). Fälligkeit und Zahlungsfrist richten sich nach dem Steuerbescheid. Üblicherweise ist die Steuer innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids zu entrichten.

Praxis: Zwischen Zuschlag und Steuerbescheid können mehrere Wochen vergehen. Es empfiehlt sich, die GrESt bereits bei der Eigenkapitelplanung vollständig vorzuhalten – unabhängig davon, wann der Bescheid eintrifft. Bei Unsicherheit über die korrekte Bemessungsgrundlage (z. B. wegen bestehenbleibender Rechte) sollte frühzeitig ein Steuerberater eingebunden werden.

Das Grundbuchamt darf den Zuschlag erst dann im Grundbuch eintragen, wenn das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG ausgestellt hat. Diese wird erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist oder wenn sichergestellt ist, dass keine GrESt anfällt.

Für den praktischen Ablauf bedeutet das: Solange die GrESt nicht bezahlt ist, bleibt die Grundbucheintragung aus. Das kann die Refinanzierung durch eine Bank verzögern, weil viele Kreditinstitute auf die Grundbucheintragung als Sicherungsbedingung bestehen. Die Zahlung der GrESt und die Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung sollten daher zügig erfolgen (§ 90 ZVG).

Die GrESt-Bemessungsgrundlage umfasst nicht nur das Meistgebot. Im Einzelfall können weitere Positionen die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung erhöhen.

Ein häufiger Fehler in der Praxis: Der Bieter kennt das Meistgebot, übersieht aber ein bestehenbleibendes Recht. Das folgende Zahlenbeispiel zeigt die Auswirkung auf die GrESt.

Wer nur 310.000 € als Bemessungsgrundlage ansetzt, kommt bei 6,5 % auf 20.150 €. Die tatsächliche Steuerlast beträgt jedoch 22.750 € – eine Differenz von 2.600 Euro. Das ist kein Randproblem; bei höheren Rechten oder höherwertigen Objekten kann der Unterschied deutlich größer ausfallen.