ZwangsversteigerungGrundstück, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt besteht aus drei unbebauten Grundstücken in Rheine mit einer Gesamtfläche von 6.991 m², die als Grünland, Acker oder Privatweg genutzt werden. Der offizielle Verkehrswert ist auf 468.200,00 € festgesetzt. Dieser Wert setzt sich aus den unbelasteten Einzelwerten von 23.000,00 € für Flurstück 320 (302 m²), 440.000,00 € für Flurstück 217 (6.616 m²) und 5.200,00 € für Flurstück 321 (73 m²) zusammen. Die Wertermittlung erfolgte primär über das Vergleichswertverfahren auf Basis von Bodenrichtwerten, die objektspezifisch angepasst wurden. Die Grundstücke sind unbebaut und generieren derzeit keine Mieteinnahmen. Flurstück 217 ist als Bauerwartungsland eingestuft, während Flurstück 320 und 321 als baureifes Land gelten. Alle Grundstücke verfügen nicht über direkte Hausanschlüsse für Versorgungsleitungen, obwohl diese in der nahegelegenen Franz-Tacke-Straße vorhanden sind. Die Grundstücke sind beitragspflichtig für Erschließungseinrichtungen, sobald diese erstmalig hergestellt werden. Der Zustand der unbebauten Grundstücke ist durch ihre Nutzung als Grünland, Acker oder Privatweg geprägt. Ein wesentlicher Punkt ist die Registrierung von Flurstück 320 im Altlastenkataster, wo nach einer Vornutzung durch ein metallverarbeitendes Unternehmen kontaminierte Flächen saniert wurden. Dennoch können mögliche Belastungen und/oder Auffüllungen mit Bauschutt aufgrund fehlender weiterer Untersuchungen nicht ausgeschlossen werden. Für Flurstücke 217 und 321 bestehen Beeinträchtigungen durch Immissionen aus dem Bahnbetrieb. Ein Energieausweis ist für unbebaute Grundstücke nicht relevant. Der Sachverständige konnte die Grundstücke lediglich von außen besichtigen. Eine Innenbesichtigung war aufgrund der Objektart nicht erforderlich. Die Bewertung basiert auf dieser Außenbesichtigung und den vorliegenden Unterlagen. Technische Prüfungen wurden nicht durchgeführt. Die Gutachten weisen darauf hin, dass Wertabschläge für Dienstbarkeiten und Baulasten pauschal geschätzt wurden und keine genauen Kostenkalkulationen darstellen. Im Grundbuch sind Zwangsversteigerungsvermerke eingetragen. Zudem bestehen diverse Grunddienstbarkeiten (Geh-, Fahr-, und Leitungsrechte) sowie eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Duldung von Bahn-Immissionen). Auf Flurstück 320 lasten zusätzlich Baulasten (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, Abstandsflächenbaulast). Die Lage von Flurstück 320 und 321 außerhalb des Baufensters schränkt eine wirtschaftlich sinnvolle Bebauung ein. Vor einem Gebot sollten die Altlastensituation, die Erschließungskosten und die genaue Bebaubarkeit der einzelnen Flurstücke detailliert geprüft werden.